Продажа квартиры — это несколько недель или месяцев работы и одна сделка, в которой на кону почти всё, что стоит квартира. Ошибки здесь стоят дорого: заниженная цена, сорванный задаток, покупатель с проблемными деньгами, расчёты, при которых квартира уже передана, а денег ещё нет. Задача риэлтора — убрать эти риски до того, как они станут проблемой.
Что входит в работу
| Этап | Что делаем | Что получаете вы |
|---|---|---|
| Оценка | Смотрим квартиру, собираем сделки и предложения в доме и районе, делаем поправки на этаж, ремонт, вид, состояние дома | Цену, за которую квартиру реально купят, и коридор для торга |
| Документы | Проверяем основания собственности, выписку ЕГРН, зарегистрированных жильцов, согласия, перепланировку | Список того, что подготовить, и понимание, что может напугать покупателя |
| Подготовка и реклама | Советы по подготовке квартиры, фото, текст объявления, размещение на площадках | Объявление, которое отвечает на вопросы покупателя заранее |
| Показы и переговоры | Отбираем звонки, проводим показы, ведём торг | Отчёт о показах и реакции покупателей, честную картину спроса |
| Проверка покупателя | Уточняем источник денег: ипотека, сертификаты, продажа своей квартиры, наличные | Покупателя, у которого сделка реально состоится |
| Сделка | Задаток, договор, расчёты через аккредитив, ячейку или сервис безопасных расчётов, регистрация | Деньги на вашем счёте и подписанный акт передачи |
Как проходит продажа по шагам
- Первая встреча. Смотрим квартиру и документы, обсуждаем ваши сроки и планы после продажи. Если вы одновременно покупаете другую квартиру, сразу строим цепочку.
- Оценка и план. Называем цену по реальным сделкам рядом и план продажи: что подготовить, где рекламировать, как будут идти расчёты.
- Договор. Фиксируем работы, сроки, стоимость и порядок оплаты.
- Подготовка и выход на рынок. Документы собраны, квартира подготовлена к фото и показам, объявление размещено.
- Показы и торг. Каждую неделю — отчёт: сколько звонков, сколько показов, что говорят покупатели. Если рынок отвечает слабо, обсуждаем причину и решаем вместе.
- Задаток. Проверяем покупателя и его деньги, подписываем соглашение о задатке. Задаток, в отличие от аванса, защищает обе стороны: если сделка сорвётся по вине покупателя, он остаётся у вас, по вине продавца — возвращается в двойном размере.
- Сделка и расчёты. Договор купли-продажи, расчёты через аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчётов, регистрация перехода права в Росреестре.
- Передача квартиры. Акт приёма-передачи, показания счётчиков, ключи. Если вы покупаете другую квартиру, этот шаг совпадает с вашим заселением.
Сложные случаи
Простая продажа — один собственник, квартира давно в собственности, без ипотеки и детей — встречается реже, чем кажется. Ниже — ситуации, с которыми к нам приходят чаще всего, и что в них важно.
Продажа квартиры в ипотеке
Квартиру в залоге у банка продают с согласия банка: так установлено законом об ипотеке, если договор не говорит иначе. Схем три. Чаще всего покупатель вносит задаток или аванс, вы гасите кредит, банк выдаёт справку о погашении, и после этого снимается обременение и регистрируется переход права. Вторая схема — расчёт через банк-залогодержатель: деньги покупателя закрывают долг в рамках одной сделки. Третья — покупатель берёт ипотеку в том же банке, и банк проводит сделку у себя.
Что подготовить: справку об остатке долга, согласие банка или его условия сделки, выписку ЕГРН. Покупателю заранее объясняем, как и когда снимается залог, — без этого объяснения часть покупателей отказывается на этапе задатка.
- Справка об остатке долга и согласие банка
- Схема расчётов: кто и когда гасит долг
- Снятие обременения в Росреестре
Продажа квартиры по наследству
Наследство оформляет нотариус. Свидетельство о праве на наследство выдаётся не раньше чем через шесть месяцев со дня открытия наследства. Продать квартиру можно после регистрации права в ЕГРН. До этого возможен предварительный договор, но задаток по нему — риск и для вас, и для покупателя.
Покупатели и их банки внимательно смотрят на наследственные квартиры: нет ли других наследников, которые могут заявить о себе, кто был зарегистрирован в квартире, нет ли долгов наследодателя. Готовим ответы на эти вопросы до выхода на рынок. Минимальный срок владения для освобождения от налога по наследству — три года, он считается со дня смерти наследодателя.
- Свидетельство о праве на наследство и выписка ЕГРН
- Срок владения и налог при продаже
- Согласие всех собственников, если их несколько
Продажа доли и квартиры супругов
Долю в квартире продают с учётом преимущественного права: другие собственники могут купить её первыми на тех же условиях. Их письменно извещают о цене и условиях продажи, на ответ у них месяц. Сделка по продаже доли удостоверяется нотариусом.
Если квартиру продают все собственники целиком одной сделкой, нотариус не обязателен. Квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов, даже если в ЕГРН записан один. Для её продажи нужно нотариальное согласие второго супруга.
- Нотариальное согласие супруга
- Извещение других собственников доли
- Нотариальная форма сделки с долей
Продать и купить одновременно
Альтернативная сделка — продажа вашей квартиры и одновременная покупка другой. Деньги вашего покупателя идут продавцу квартиры, которую покупаете вы, а сроки выезда всех сторон согласуются заранее. Цепочка может быть длиннее: у вашего продавца тоже бывает встречная покупка.
Риск цепочки — в слабом звене. Поэтому проверяем не только своего покупателя, но и квартиру, которую покупаете вы, и порядок расчётов на каждом шаге. Сроки освобождения квартир и порядок передачи ключей фиксируем в договорах.
- Порядок расчётов в цепочке
- Сроки освобождения квартиры
- Проверка квартиры, которую покупаете вы
Продажа квартиры, где собственники — дети
Если собственник квартиры — несовершеннолетний, для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Как правило, его дают при условии, что ребёнок одновременно получает долю в другом жилье не хуже прежнего по площади или стоимости. Требования конкретного отдела опеки уточняем заранее.
Сделка с имуществом несовершеннолетнего собственника удостоверяется нотариусом. Если квартира покупалась с материнским капиталом, проверяем, выделены ли доли детям: без этого продажа упирается в вопросы опеки и покупателя.
- Разрешение опеки на продажу
- Жильё, где ребёнок получит долю
- Нотариальная форма сделки
Если продать нужно быстрее
Быстрая продажа держится на трёх вещах: цена по реальным сделкам рядом, а не по объявлениям; документы, готовые до первого показа; покупатели с готовыми деньгами — без долгой продажи своей квартиры и с одобренной ипотекой.
Если срок жёсткий, разбираем варианты заранее: продажа с небольшим дисконтом через расширенную рекламу, продажа покупателю с наличными, выкуп. У каждого варианта своя цена вопроса — считаем её вместе с вами, прежде чем выбрать.
- Цена по реальным сделкам, а не по объявлениям
- Документы готовы до первого показа
- Отбор покупателей с готовыми деньгами
Документы, с которых начинается продажа
- паспорта всех собственников;
- выписка из ЕГРН о праве собственности;
- основание права: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия с актом приёма-передачи;
- нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке;
- справка об остатке долга и позиция банка, если квартира в ипотеке;
- сведения о зарегистрированных в квартире — выписка из домовой книги или единый жилищный документ;
- документы о перепланировке, если она была.
Полный перечень с пояснениями — в чек-листе продавца.
Налог при продаже
Налог на доход от продажи не платят, если квартира была в собственности не меньше минимального срока. Он составляет три года для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или ренте, а также для единственного жилья; в остальных случаях — пять лет. Если срок не прошёл, доход можно уменьшить имущественным вычетом или расходами на покупку этой квартиры. Декларацию подают до 30 апреля следующего года. Расчёт для вашей квартиры делаем на первой встрече.
Как устроена оплата работы
На рынке риэлторы работают за процент от цены квартиры или за фиксированную сумму; часто часть работы оплачивается после сделки. Мы называем стоимость после первой встречи, когда понятны квартира, документы и сложность сделки, и фиксируем её в договоре до начала работы. Дополнительных платежей, о которых вы не знаете заранее, нет.
Чего мы не обещаем
Мы не обещаем продать за три дня или дороже рынка. Срок и цену определяют квартира и рынок, а наша работа — найти лучшую цену, которую рынок даёт сейчас, и провести сделку так, чтобы вы не рисковали деньгами. Если цена завышена и квартира стоит без звонков, говорим об этом прямо и показываем, на каких сделках это видно.
Частые вопросы
Сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры?
Стоимость зависит от квартиры и задачи: простая продажа, наследство, доли, ипотека, встречная покупка. Её и порядок оплаты обсуждаем после первой встречи и фиксируем в договоре до начала работы.
Сколько времени занимает продажа?
Срок задают цена, состояние документов и сложность сделки. Обещать конкретное число дней заранее мы не будем: после оценки называем реалистичный план по этапам и сверяем его с вами каждую неделю.
Можно ли продавать квартиру, которой меньше трёх лет в собственности?
Продавать можно в любой момент. От срока владения зависит налог: при владении меньше минимального срока (3 или 5 лет, в зависимости от того, как получена квартира) возникает налог на доход, который можно уменьшить вычетом или расходами на покупку.
Нужен ли нотариус при продаже квартиры?
Обычная продажа целой квартиры одним собственником обходится без нотариуса. Нотариус обязателен при продаже доли, при сделке с имуществом несовершеннолетнего собственника; нотариальное согласие нужно от супруга при продаже совместно нажитой квартиры.
Вы работаете по договору?
Да. До начала работы подписываем договор: в нём перечислены работы, сроки, стоимость и порядок оплаты.
Обсудим вашу квартиру
Позвоните или напишите — договоримся о встрече и оценке.