Налог с продажи квартиры: когда платить и как посчитать

Налог с продажи квартиры зависит от трёх условий: сколько лет квартира у вас в собственности, как она к вам попала и за сколько вы её продаёте. Если минимальный срок владения прошёл (3 года или 5 лет, в зависимости от основания), налога нет и декларацию по этой продаже не подают. Если срок не прошёл, налог считают с дохода за вычетом 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку: 13% до 2,4 млн рублей налоговой базы за год и 15% с суммы сверх этого.

Ниже разобрано, как определить свой срок, как посчитать налог на условных примерах, когда на расчёт влияет кадастровая стоимость и что делать по датам после сделки. Нормы взяты из Налогового кодекса в редакции, действующей на 25.10.2026, и из разъяснений ФНС.

Налога нет, если квартира в собственности дольше минимального срока

Освобождение записано в статье 217.1 Налогового кодекса: доход от продажи недвижимости не облагается налогом, если объект «непрерывно находился в собственности налогоплательщика» не меньше минимального предельного срока (текст статьи на consultant.ru). Срок бывает двух видов: 3 года и 5 лет.

Три года достаточно, если квартира получена:

• по наследству;
• в дар от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• или если на дату регистрации перехода права к покупателю у вас (включая совместную собственность супругов) нет другого жилья. Квартира, купленная в течение 90 календарных дней до этой регистрации, при проверке не учитывается.

Во всех остальных случаях срок составляет 5 лет. Сюда попадает самый частый вариант: квартира куплена на вторичном рынке или в новостройке, а у собственника есть другое жильё. Пять лет действуют и для квартиры, подаренной не родственником, если у вас есть другое жильё.

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?

Квартиру можно продать без налога через 3 года владения, если она получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания или это ваше единственное жильё. В остальных случаях, включая обычную покупку при наличии другого жилья, нужно 5 лет. Срок считают от даты, которую задаёт основание права: для наследства это день открытия наследства, для договора участия в долевом строительстве дата полной оплаты.

С какой даты считать срок владения

Ошибка в дате стоит дороже всего: продажа на месяц раньше срока превращает нулевой налог в сотни тысяч рублей. Поэтому дату берут из документов, а не по памяти.

Конец срока определяет переход права к покупателю. Если вы подписали договор купли-продажи за неделю до нужной даты, а регистрация прошла позже, проверьте по выписке, какая дата перехода права там стоит, и сравните её со своей датой начала. Когда до конца срока остаются недели, разумнее назначить сделку с запасом, чем считать дни впритык.

Для наследства есть отдельное разъяснение ФНС: право собственности у наследника возникает «со дня открытия наследства», а не с даты, когда он получил свидетельство или зарегистрировал право. Давность покупки квартиры наследодателем для этого срока, по позиции ФНС, «значения не имеет». Подробно о сделке с такой квартирой: продажа квартиры по наследству.

Единственное жильё: где чаще всего ошибаются

Трёхлетний срок для единственного жилья проверяют на дату регистрации перехода права к покупателю. В расчёт идёт и совместная собственность супругов. Если квартира куплена на имя мужа, а у жены в собственности другая квартира, купленная в браке, условие «нет другого жилья» может не выполниться для обоих. Отдельная ловушка связана со встречной покупкой: новая квартира, купленная за 90 дней до продажи старой, не мешает, а купленная за 120 дней уже мешает. Если вы продаёте в цепочке, порядок регистраций рассчитывают заранее; как устроена такая цепочка, разобрано в статье об альтернативной сделке.

Доля в другом жилье тоже может помешать. Если у вас есть даже небольшая доля в квартире родителей, проверьте условие подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 по его тексту, а до этого считайте налог по пятилетнему сроку. Перед сделкой закажите свежую выписку из ЕГРН о правах на все ваши объекты (и супруга, если квартира куплена в браке).

Семьи с двумя и более детьми продают без налога и без срока

Пункт 2.1 статьи 217.1 освобождает от налога родителей (усыновителей) не менее двух детей независимо от срока владения. Условия жёсткие, и выполняться должны все сразу:

• проданное жильё принадлежало родителю или детям;
• в том же году или до 30 апреля следующего года семья покупает другое жильё (по общей площади или кадастровой стоимости больше проданного);
• кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн рублей;
• на дату регистрации продажи семье не принадлежит в совокупности более 50% в праве на иное жильё, которое по общей площади или кадастровой стоимости больше нового (приобретённого) жилья.

Состав условий по детям (возраст, учёба, дети, родившиеся после покупки) подробно прописан в самом пункте 2.1. Если вы рассчитываете на эту льготу, проверьте каждое условие по тексту статьи на дату сделки и сохраните договоры обеих квартир: налоговая проверяет и продажу, и покупку.

Как посчитать налог с продажи квартиры

Налог считают в три действия: доход, налоговая база, ставка.

1. Доход. Это цена в договоре купли-продажи. Если она ниже 70% кадастровой стоимости, доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (подробно в следующем разделе).
2. База. Из дохода вычитают одно из двух: имущественный вычет до 1 000 000 рублей или фактические, документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры. Совместить нельзя, выбирают то, что выгоднее.
3. Ставка. С 2025 года к доходам от продажи имущества применяется прогрессивная шкала: 13%, если база за год не больше 2,4 млн рублей, и 312 тыс. рублей плюс 15% с суммы сверх 2,4 млн, если больше.

Как посчитать налог с продажи квартиры?

Налог с продажи квартиры считают так: из цены договора вычитают 1 млн рублей или подтверждённые расходы на покупку, а с остатка берут 13% до 2,4 млн рублей и 15% с превышения. Пример ФНС: квартира куплена за 6 млн, продана за 10 млн, база 4 млн. Налог: 2,4 млн × 13% = 312 тыс. плюс 1,6 млн × 15% = 240 тыс., итого 552 тыс. рублей.

Этот пример ФНС опубликован на nalog.gov.ru. Повышенная ставка касается только части базы сверх 2,4 млн, а не всей суммы. Это часто путают: 15% от всей базы в 4 млн дали бы 600 тыс., то есть на 48 тыс. больше настоящего налога.

Вычет 1 млн или расходы: что выбрать

Имущественный вычет описан в статье 220 Налогового кодекса (текст на consultant.ru). Для квартир, комнат и жилых домов он «не превышающем в целом 1 000 000 рублей» за налоговый период. Слова «в целом» означают: если за год продано две квартиры, вычет общий на обе, а не по миллиону на каждую.

Вместо вычета доход уменьшают на расходы, связанные с покупкой. Расходы должны быть фактическими и подтверждёнными: договор купли-продажи с ценой, расписка продавца или банковские документы о переводе, для новостройки договор долевого участия и платёжные документы. Цифра «по памяти» или из объявления не подходит.

Правило выбора простое. Если квартира куплена дешевле, чем продаётся, а документы о покупке сохранились, расходы почти всегда выгоднее миллиона. Вычет 1 млн нужен, когда расходов нет (наследство, дарение, приватизация без затрат) или документы утеряны и восстановить их не удалось.

Условный пример: одна квартира, два способа расчёта

Условный пример: квартира куплена в 2023 году за 7 млн рублей, у собственника есть другое жильё, значит минимальный срок 5 лет. В 2026 году её продают за 9,5 млн. Срок не прошёл, налог нужно считать.

Разница 900 тыс. рублей стоит ровно одного комплекта документов о покупке. Отсюда практический вывод: договор, по которому вы покупали, и подтверждение оплаты храните до тех пор, пока квартира не будет продана и год продажи не будет задекларирован.

Если за год продано несколько объектов

Шкала 13 и 15% применяется к сумме налоговых баз из пункта 6 статьи 210 за весь год: кроме продажи имущества, туда входят, например, дивиденды и доходы от ценных бумаг. ФНС в разъяснениях 2026 года отдельно указывает, что налог считают от доходов от продажи за год, а не по каждому объекту. Если вы продаёте две квартиры, порог 2,4 млн тоже один на обе. Иногда разнести сделки на разные годы честно и законно выгоднее: когда до конца срока владения одной из квартир осталось немного, налог по ней может исчезнуть совсем.

Совместная и долевая собственность

Если квартира в общей собственности продаётся целиком одним договором, вычет распределяется между совладельцами (подпункт 3 пункта 2 статьи 220). Условный пример: супруги продают квартиру в совместной собственности за 6 млн одним договором; вычет 1 млн делится между ними, а не удваивается. Когда каждый совладелец продаёт свою долю отдельным договором, порядок вычета другой; актуальную позицию ФНС смотрите на nalog.gov.ru до подписания. Отдельные договоры должны отражать реальную продажу долей, а не служить способом уменьшить налог. Особенности продажи долей разобраны в статье о продаже доли в квартире.

Кадастровая стоимость ×0,7: когда налог считают не от цены договора

Пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса вводит нижнюю границу дохода. Если цена продажи меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7, доход для налога «принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости». Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, в котором регистрируется переход права к покупателю. Для квартиры, поставленной на кадастровый учёт в течение года, берут кадастровую стоимость на дату постановки на учёт; если кадастровая стоимость не определена, правило не применяется.

Условный пример: кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2026 года 12 млн рублей, 70% от неё составляют 8,4 млн. Квартиру продают за 8 млн, срок владения не прошёл, расходов нет. Налог считают не от 8 млн, а от 8,4 млн: база 8,4 − 1 = 7,4 млн, налог 312 тыс. + 5 млн × 15% = 1 062 тыс. рублей.

Из этого правила следуют два вывода.

• Указать в договоре цену ниже реальной, чтобы уменьшить налог, бессмысленно и опасно. Нижняя граница налога всё равно задана кадастром, а заниженная цена в договоре оставляет продавца и покупателя без защиты, если сделку оспорят или расторгнут.
• Если квартира реально продаётся дешевле 70% кадастровой стоимости (старый дом, плохое состояние, срочность), налог будет больше, чем от цены договора. Тогда проверьте, верна ли кадастровая стоимость, и обсудите с налоговым специалистом, можно ли её пересмотреть до сделки.

Кадастровую стоимость видно в выписке из ЕГРН и на сайте Росреестра по кадастровому номеру. На странице статьи 214.10 на consultant.ru к пункту 2 есть отметка о постановлении Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П, которым пункт признан частично не соответствующим Конституции. Если у вас именно такая ситуация, уточните у налогового специалиста, как норма применяется сейчас.

Особые случаи: наследство, дарение, новостройка, нерезидент

Квартира по наследству

Срок 3 года считают со дня смерти наследодателя. Условный пример: наследодатель умер 10 марта 2024 года, свидетельство получено в сентябре 2024-го. Продать без налога можно, когда переход права к покупателю зарегистрирован после 10 марта 2027 года.

Если продаёте раньше, расходов у наследника обычно нет, но закон разрешает учесть «документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя)» на покупку квартиры. Условный пример: квартиру продают за 6 млн, у родителей сохранился договор покупки на 4 млн. С вычетом 1 млн база 5 млн, налог 312 тыс. + 2,6 млн × 15% = 702 тыс. рублей. С расходами наследодателя база 2 млн, налог 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей. Поэтому документы о покупке ищут в бумагах семьи до сделки, а не после.

Квартира в дар

От члена семьи или близкого родственника срок 3 года, от других людей 5 лет (3 года, если другого жилья у вас нет). При продаже подаренной квартиры также можно учесть подтверждённые расходы дарителя на её покупку, это указано в той же норме статьи 220.

Новостройка

По договору участия в долевом строительстве срок считается с даты полной оплаты, а не с регистрации права после сдачи дома. Если вы доплачивали за метры по итогам обмера, проверьте, какой платёж окончательный, и сохраните платёжки.

Продавец за границей

Для налоговых нерезидентов России ставка по статье 224 составляет 30% (с исключениями, перечисленными в самой статье). Продавцу, который долго живёт за границей, разумно проверить свой налоговый статус на nalog.gov.ru до подписания договора, потому что от него зависит ставка (статья 224 на consultant.ru).

Порядок действий продавца по датам

Обязанность продавца по статье 228: самостоятельно посчитать налог и подать декларацию по месту учёта. Налоговый агент здесь не участвует, покупатель за вас ничего не удерживает.

1. До объявления. Определите основание права и дату начала срока, проверьте, есть ли другое жильё у вас и у супруга, найдите документы о покупке. Посчитайте налог по двум вариантам: вычет и расходы.
2. До сделки. Сравните дату окончания срока с планируемой датой регистрации. Если налог существенный, а до конца срока несколько месяцев, обсудите с покупателем удобную дату. Сверьте цену с кадастровой стоимостью на 1 января.
3. После регистрации. Закажите выписку из ЕГРН о переходе права, сохраните договор купли-продажи и документы о получении денег.
4. До 30 апреля следующего года. Подайте декларацию 3-НДФЛ: через личный кабинет на nalog.gov.ru, в инспекции или по почте. К декларации приложите договор продажи, документы о покупке (если заявляете расходы) и документы на другое жильё (если ссылаетесь на льготу).
5. До 15 июля следующего года. Заплатите налог по декларации.

Условный пример: квартиру продали в июне 2026 года, срок не прошёл. Декларацию подают до 30 апреля 2027 года, налог платят до 15 июля 2027 года.

Когда подавать декларацию после продажи квартиры?

Декларацию 3-НДФЛ после продажи квартиры подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог платят не позднее 15 июля того же года. Сроки установлены статьями 229 и 228 Налогового кодекса. Если квартира была в собственности дольше минимального срока 3 или 5 лет, декларацию по этой продаже не подают и налог не платят.

Если квартира продана раньше срока дешевле, чем куплена, налог будет нулевым, но декларацию всё равно подают в обычные даты и прикладывают документы о покупке. Исключение одно: по пункту 4 статьи 229 доход от продажи жилья можно не указывать в декларации, если все такие доходы за год (с учётом правила 70% кадастровой стоимости) не больше 1 млн рублей.

Документы для расчёта налога

Соберите этот комплект до выхода на рынок. Он нужен и для расчёта налога, и для покупателя, который тоже будет проверять историю квартиры.

• [ ] Выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру: дата регистрации права, основание, кадастровая стоимость.
• [ ] Документ-основание: договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор приватизации.
• [ ] Подтверждение оплаты при покупке: расписка, банковские выписки, платёжные поручения, акт по аккредитиву.
• [ ] Для наследства: свидетельство о смерти (дата открытия наследства) и документы о покупке квартиры наследодателем, если найдутся.
• [ ] Сведения о другом жилье у вас и у супруга: выписка из ЕГРН о правах на объекты.
• [ ] Для семей с детьми: свидетельства о рождении и документы на новое жильё.
• [ ] После сделки: договор продажи и документы о получении денег.

Полный список документов для самой продажи собран в статье о документах для продажи квартиры, а короткую версию проверки можно взять в чек-листе продавца.

Как налог учитывают при подготовке продажи

Налог считают до того, как квартира выставлена на продажу. В порядке, по которому мы работаем, разбор документов идёт раньше объявления: основание права, дата начала срока, другие объекты у собственника и супруга, документы о прошлой покупке. На первой встрече это занимает минуты, а влияет на сотни тысяч рублей.

Дальше налог становится частью плана продажи. Если до конца срока владения осталось несколько месяцев, сравниваем два варианта: выйти на рынок сейчас и заплатить налог или подготовить квартиру, начать показы и назначить регистрацию после нужной даты. Если продажа встречная, учитываем 90 дней для единственного жилья и порядок регистраций в цепочке. Если цена близка к 70% кадастровой стоимости, это видно заранее, а не в момент подачи декларации.

Отдельно проверяем, на каких условиях покупатель передаёт деньги: при аккредитиве или безопасных расчётах дата получения денег и документы о ней пригодятся и для декларации. Если в продаже участвуют наследники, совладельцы или дети, общий порядок сделки описан на странице продажи квартиры с риэлтором, а сложности наследства собраны в разделе о продаже унаследованной квартиры.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем куплена?

Нет, если вы заявите расходы на покупку и подтвердите их документами: база будет нулевой. Декларацию при продаже раньше минимального срока всё равно подают до 30 апреля следующего года. Проверьте также правило 70% кадастровой стоимости.

Нужно ли платить налог, если квартира продана за 1 млн рублей или дешевле?

Нет, если других продаж жилья в этом году не было: вычет до 1 млн рублей полностью покрывает доход. Проверьте кадастровую стоимость: при цене ниже 70% от неё доход считают по кадастру, и налог может появиться.

Налоговая сама пришлёт уведомление по налогу с продажи квартиры?

Нет. Налог с продажи продавец считает и декларирует сам: так установлено статьёй 228 Налогового кодекса. Покупатель налог не удерживает, срок подачи 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Налог с продажи квартиры по наследству: с какого момента считать три года?

Три года считают со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства или регистрации. Когда купил квартиру сам наследодатель, для этого срока значения не имеет.

Вычет при продаже и вычет при покупке: это одно и то же?

Нет. Вычет при продаже (до 1 млн рублей или расходы на покупку) уменьшает налог с продажи этой квартиры. Вычет при покупке жилья устроен иначе и уменьшает налог с других доходов; его условия смотрите на nalog.gov.ru.

Что делать с этим расчётом

Если минимальный срок прошёл, налог не ваша забота: достаточно убедиться в дате по выписке из ЕГРН. Если не прошёл, решение принимают по цифрам двух вариантов расчёта и по дате окончания срока: иногда несколько месяцев ожидания экономят больше, чем любой торг. Продавать самому разумно, когда квартира куплена одним договором, документы на месте, другого жилья нет или срок давно прошёл. Когда в истории наследство без документов наследодателя, доли, дети, встречная покупка с 90-дневным окном или цена ниже 70% кадастра, налог становится частью плана сделки, и такую продажу удобнее вести с частным риэлтором, который начнёт с документов, а не с объявления.

Нормы приведены по состоянию на 25.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.