Договор с риэлтором на продажу квартиры: как его читать до подписи

Самая частая ошибка продавца: подписать договор с риэлтором по заголовку, не выяснив, какой это договор по Гражданскому кодексу и за какое событие вы платите. При продаже квартиры обычно заключают договор возмездного оказания услуг, реже договор поручения или агентский договор. От вида договора зависят три вещи: кто подписывает сделку с покупателем, когда возникает обязанность платить и как из договора выйти.

Ниже разобраны виды договоров, условие об эксклюзиве, пункты, на которых продавец теряет деньги или свободу, и порядок расторжения для каждого вида.

Вид договора определяет, кто и что делает от вашего имени

В Гражданском кодексе нет отдельного «риэлторского договора». На практике текст собирают из одной из глав второй части ГК, и название на первой странице не всегда совпадает с содержанием. Определяют вид по предмету: что именно поручено исполнителю и от чьего имени он действует.

Для продажи собственной квартиры чаще всего подходит договор услуг. По статье 779 ГК РФ исполнитель по заданию заказчика совершает определённые действия или ведёт деятельность, а заказчик эти услуги оплачивает. Риэлтор ищет покупателя, ведёт показы и переговоры, собирает документы, а договор купли-продажи и заявление на регистрацию подписываете вы сами.

Поручение и агентский договор уместны, когда риэлтор должен совершать юридические действия за вас: например, подавать документы или подписывать бумаги, пока вы в другом городе. Тогда к договору прилагается доверенность, и её текст читают так же внимательно, как сам договор. Комиссия для квартиры неудобна: комиссионер заключает сделку от своего имени, и права по ней приобретает он, хотя деньги и квартира ваши.

Какой договор заключить с риэлтором при продаже квартиры?

Договор с риэлтором при продаже квартиры обычно оформляют как договор возмездного оказания услуг по главе 39 ГК РФ: риэлтор выполняет перечисленные действия, вы оплачиваете их в порядке, который записан в договоре. Сделку с покупателем при этом подписываете вы. Договор поручения или агентский нужен, только если риэлтор будет действовать от вашего имени, и тогда к нему прилагают доверенность с точным перечнем полномочий.

Названия глав меняют правила выхода из договора

Разница между видами договоров становится заметной позже, когда вы захотите прекратить работу. В пункте 2 статьи 779 сказано, что правила главы 39 об услугах не применяются к договорам по главам 49 (поручение) и 51 (комиссия). Значит, порядок отказа у них свой.

• Договор услуг. По статье 782 ГК заказчик вправе отказаться от договора, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы. Риэлтор может отказаться только при полном возмещении ваших убытков.
• Договор поручения. По статье 977 ГК доверитель вправе отменить поручение во всякое время, а соглашение об отказе от этого права ничтожно. Пункт «доверитель не вправе отозвать поручение до продажи» силы не имеет.
• Агентский договор. По статье 1010 ГК договор без срока окончания прекращается при отказе одной из сторон. Если срок записан, по статье 1011 ГК к агентскому договору применяют правила о поручении или о комиссии, в зависимости от того, от чьего имени действует агент. Поэтому порядок досрочного выхода сверяют и с текстом договора, и с этими нормами.

Поэтому срок, отказ и последствия отказа в проекте договора читают первыми, ещё до суммы вознаграждения. Как устроена оплата на рынке (процент, фиксированная сумма, смешанная схема) и кто платит, разобрано в статье о том, сколько берёт риэлтор за продажу квартиры. В договоре должно быть названо событие, после которого возникает обязанность платить. По пункту 1 статьи 781 ГК услуги оплачиваются в сроки и в порядке, указанные в договоре, поэтому формулировка «по факту оказания услуг» без описания результата оставляет спор на потом.

Эксклюзивный договор ограничивает и продавца

Эксклюзивный договор означает, что квартиру продаёт один исполнитель, а вы обязуетесь не заключать похожих договоров с другими. В агентском договоре такое условие прямо предусмотрено законом: по пункту 1 статьи 1007 ГК принципал может обязаться не заключать аналогичных договоров с другими агентами на определённой территории или воздерживаться от самостоятельной аналогичной деятельности. Для договора комиссии похожее обязательство комитента упомянуто в пункте 2 статьи 990.

Сам по себе эксклюзив нормален. Одна цена во всех объявлениях, один человек, который отвечает на звонки и знает историю каждого показа, покупатель не видит одну квартиру у трёх разных продавцов. Риск появляется, когда эксклюзив не уравновешен обязанностями исполнителя и выходом для вас.

Проверьте четыре вещи. Первая: срок эксклюзива записан датой или числом месяцев, без автоматического продления. Вторая: понятно, что будет, если покупателя найдёте вы сами или приведёт знакомый. Третья: исполнитель обязан отчитываться о работе в понятной форме и с понятной частотой. Четвёртая: выход из договора при слабой работе не требует выплаты полного вознаграждения.

Что такое эксклюзивный договор с риэлтором?

Эксклюзивный договор с риэлтором обязывает собственника продавать квартиру только через одного исполнителя в течение срока договора и не подписывать похожих договоров с другими. В агентском договоре такое ограничение допускает пункт 1 статьи 1007 ГК РФ. Продавцу нужны три условия в ответ: точный срок без автопродления, регулярный отчёт о звонках и показах и понятный порядок выхода, если работа не идёт.

Пункты договора, на которых продавец теряет деньги или свободу

Многие споры с риэлторами вырастают из формулировок, которые на встрече звучали безобидно. Ниже пункты, после которых проект договора лучше забрать и обсудить с исполнителем.

• Штраф или полное вознаграждение, если вы продали квартиру сами. Особенно в сочетании с эксклюзивом без срока. Если вы заказываете услугу как гражданин для себя, статья 32 закона о защите прав потребителей позволяет отказаться от договора в любое время с оплатой фактических расходов исполнителя.
• Плата за показы или за «организацию просмотров». Оплата растёт с числом визитов, хотя квартира может так и не продаться.
• Бессрочный эксклюзив или продление «если ни одна сторона не заявила о прекращении». Договор живёт дольше, чем вы планировали.
• Вознаграждение при задатке или подписании предварительного договора, даже если до договора купли-продажи дело не дошло.
• Запрет отменить поручение до продажи. Для договора поручения такое условие ничтожно по статье 977 ГК, но его наличие говорит о подходе исполнителя.
• Цена продажи, которую нельзя менять без согласия риэлтора. Решение о цене принадлежит собственнику.
• Доверенность с правом получать деньги за квартиру. Для обычной продажи деньги покупатель перечисляет продавцу, через аккредитив или другой банковский инструмент.
• Удержание вознаграждения из задатка или из суммы сделки. Деньги покупателя проходят через третье лицо.
• Нет перечня работ и события, после которого вы платите. Спорить о том, что считать оказанной услугой, придётся уже после сделки.

Какие пункты в договоре с риэлтором опасны для продавца?

Опасные пункты в договоре с риэлтором для продавца: штраф за самостоятельную продажу, плата за каждый показ, эксклюзив без срока или с автопродлением, вознаграждение уже при задатке, запрет менять цену и доверенность на получение денег. Каждый такой пункт обсуждают до подписи. Если исполнитель отказывается менять хотя бы срок и порядок выхода, договор лучше не подписывать.

Предварительный договор с покупателем связывает сильнее, чем кажется

Многие договоры с риэлтором привязывают этап работы или оплату к подписанию предварительного договора с покупателем. Этот документ продавцы часто считают формальностью, хотя по статье 429 ГК он обязывает стороны заключить основной договор на записанных условиях.

Из статьи 429 следуют три правила. Предварительный договор заключают в форме основного. Если срок заключения основного договора не указан, его заключают в течение года. Если сторона уклоняется, вторая может в течение шести месяцев потребовать в суде понуждения к заключению договора. Поэтому цену, срок выезда и порядок расчётов в предварительном договоре проверяют так же, как в договоре купли-продажи, а оплату риэлтору лучше связывать с итоговой сделкой. Как задаток защищает обе стороны, разобрано в статье о задатке при продаже квартиры, а варианты передачи денег собраны в материале о расчётах при продаже квартиры.

Отчёт исполнителя: что о нём сказано в законе

Отчётность в договоре часто описана одной фразой «исполнитель информирует заказчика». Этого мало. Для агентского договора закон даёт ориентир: по статье 1008 ГК агент представляет отчёты в порядке и в сроки по договору, а если условий нет, то по мере исполнения или по окончании действия договора. К отчёту прикладывают доказательства расходов, сделанных за счёт принципала.

Есть деталь, которую продавцы почти не замечают. Если у вас есть возражения по отчёту агента, о них сообщают в течение 30 дней со дня получения, иначе отчёт считается принятым. Условный пример: отчёт, в котором записано «проведено 15 показов», нельзя откладывать в почту непрочитанным: через месяц оспорить эту цифру будет сложнее.

В договоре услуг такой нормы нет, поэтому частоту и форму отчёта записывают сами стороны. В нашем порядке работы каждую неделю мы даём собственнику отчёт о звонках и показах: сколько было обращений, кто приходил, что говорили покупатели и что меняем, если отклик слабый.

Как расторгнуть договор с риэлтором: порядок шагов

Расторжение проходит спокойнее, если заранее понятно, по какой статье вы выходите и что придётся оплатить.

1. Определите вид договора по предмету, а не по заголовку: услуги, поручение или агентский. От этого зависит норма (статья 782, 977 или 1010 ГК).
2. Найдите в тексте пункты о сроке, отказе и расходах. Если перечень фактических расходов записан, сверьте его с тем, что исполнитель реально сделал.
3. Направьте письменное уведомление об отказе способом, который указан в договоре, и сохраните доказательство, что исполнитель его получил.
4. Запросите итоговый отчёт о проделанной работе и расходах с подтверждающими документами.
5. Отмените доверенность, если выдавали её исполнителю, и сообщите об отмене тем, перед кем он мог по ней действовать.
6. Попросите снять объявления, размещённые исполнителем, чтобы новые объявления не спорили со старыми по цене.

Если покупатель уже внёс задаток или подписан предварительный договор, отказ от риэлтора не отменяет ваших обязательств перед покупателем. В такой ситуации сначала решают вопрос со сделкой, затем с исполнителем.

Вопросы исполнителю до подписи договора

Эти вопросы касаются только текста договора. Ответ на каждый должен найтись в конкретном пункте договора. Устное обещание при споре ничего не стоит.

• По какой главе ГК составлен договор и кто подписывает договор купли-продажи с покупателем?
• Какое событие считается результатом работы: договор купли-продажи, регистрация перехода права, раскрытие аккредитива?
• Сколько действует договор и эксклюзив, продлевается ли он сам?
• Что происходит, если покупателя найдёт сам собственник или его знакомые?
• Как часто и в какой форме собственник получает отчёт о звонках и показах?
• Что относится к фактическим расходам при отказе и чем они подтверждаются?
• Нужна ли доверенность, на какие действия и на какой срок?
• Кто подписывает договор со стороны исполнителя и на каком основании?

Если квартира в общей собственности, договор с риэлтором подписывают все собственники или каждый поручает работу отдельно. Иначе остальные собственники этим договором не связаны. Особенности продажи с несколькими собственниками разобраны в статье о продаже доли в квартире, а критерии выбора самого исполнителя собраны в материале о том, как выбрать риэлтора для продажи квартиры.

Порядок, по которому мы подписываем договор

Договор у нас идёт третьим шагом, после первой встречи и плана продажи. Сначала смотрим документы и всё, что может напугать покупателя или его банк, и считаем цену по реальным сделкам рядом, без опоры на объявления. Стоимость работы называем после первой встречи и фиксируем в договоре до начала работы, скрытых доплат нет. В текст договора попадают этапы, событие, после которого вы платите, срок и порядок выхода.

Дальше этапы идут в том порядке, который вы увидите в договоре: подготовка и объявление, показы и торг, задаток, сделка и расчёты, передача квартиры. Если на каком-то этапе отклик слабый, причину и решение обсуждаем вместе с собственником по данным еженедельного отчёта. Подробнее о том, как устроена продажа с нами, на странице продажи квартиры с риэлтором, а пункты, которые продавец проверяет на каждом этапе, собраны в чек-листе продавца.

Частые вопросы

Чем договор с риэлтором отличается от договора с покупателем?

Договор с риэлтором регулирует работу исполнителя и его оплату. Квартира по нему не продаётся. Продажу оформляет договор купли-продажи между вами и покупателем, а переход права регистрирует Росреестр.

Можно ли изменить договор с риэлтором после подписания?

Да, по соглашению сторон. Изменения оформляют письменным дополнительным соглашением с датой и подписями обеих сторон. Устные договорённости о сроке или цене в спорной ситуации ничего не доказывают.

Нужно ли подписывать договор, если риэлтор работает со стороны покупателя?

Нет. Риэлтор покупателя работает по договору со своим клиентом. Если он просит вас подписать с ним договор или расписку, выясните, за что и кому вы будете платить.

Что делать, если договор продлился сам, а работы нет?

Проверьте пункт о продлении и сроке. Для договора услуг действует право отказа по статье 782 ГК с оплатой фактических расходов, для договора поручения отменить поручение можно во всякое время.

Если в проекте договора нет ни события, после которого вы платите, ни срока, ни порядка выхода, подписывать его рано: такой текст описывает только намерения. Возьмите проект домой, выпишите вопросы из списка выше и получите ответы письменно, правками в тексте. При сложной продаже с долями, ипотекой, наследством или встречной покупкой этапов больше, и каждый из них должен быть назван в договоре с исполнителем. В такой продаже договор с риэлтором проверяют так же тщательно, как договор с покупателем.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.