Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец, покупатель или юрист

Договор купли-продажи квартиры может составить любая из сторон, их юрист, риэлтор или банк покупателя: закон не закрепляет за кем-то право писать текст. Исключение составляют продажа доли и продажа квартиры, где собственник ребёнок: такой договор удостоверяет нотариус, и текст тогда обычно готовит его контора.

На деле проект чаще присылает тот, у кого больше требований к сделке. При ипотеке это банк покупателя, при доле или детях нотариус, при простой продаже за собственные деньги покупателя его риэлтор или юрист. За содержание при любом составителе отвечают те, кто подписал. Ниже разобрано, чем отличаются варианты, кто и в каком объёме отвечает за ошибку и что продавцу проверить в чужом проекте.

Закон определяет форму договора и подписантов, автора текста он не называет

Гражданский кодекс говорит о договоре продажи квартиры три вещи, и ни одна не касается того, кто держит ручку. Договор заключают в письменной форме одним документом, подписанным сторонами, и если форму нарушить, договор недействителен (ст. 550 ГК РФ).

Письменная сделка совершается документом, который выражает её содержание и подписан теми, кто её совершает, или их представителями по доверенности (п. 1 ст. 160). Договор можно заключить в любой форме, если закон не установил для этого вида особую (п. 1 ст. 434).

Из этих норм следует простое правило. Кто бы ни набрал текст, юридически это договор продавца и покупателя. Подпись означает, что вы согласились со всем написанным, включая пункты, которые не читали. Ссылка на то, что проект прислал банк или юрист другой стороны, в споре о содержании договора ничего не меняет.

Составителя стороны выбирают по договорённости. Продавец вправе прислать свой текст, вправе принять чужой и вправе требовать правок. Если стороны не сходятся в формулировках, договора просто нет, пока они не договорятся.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры составляют сами стороны или те, кому они это поручили: юрист, риэлтор, банк покупателя при ипотеке. Закон требует только письменную форму одним документом с подписями сторон (ст. 550 ГК РФ). Если продаётся доля или квартира ребёнка, договор удостоверяет нотариус (ст. 42 и 54 закона № 218-ФЗ), и текст готовит он.

Пять составителей договора и чей интерес у каждого

Каждый, кто готовит проект, пишет его со своей стороны стола. Это нормально, пока продавец понимает, чья рука вела текст, и читает его с этой поправкой.

Самый частый случай в Москве и области выглядит так. Покупатель берёт ипотеку, банк присылает свою форму договора или список обязательных пунктов, а риэлтор покупателя вписывает туда стороны и квартиру. Форма банка защищает кредит: в ней подробно написано про залог и страхование и коротко про то, когда продавец увидит деньги.

Отказаться от формы банка продавец чаще всего не может, но дописать в неё пункты о сроке выезда, передаче ключей после расчёта и ответственности за просрочку банки обычно допускают, если просить об этом до дня сделки.

Если проект прислал покупатель, платящий своими деньгами, перекос обычно в двух местах: ключи привязаны к дате подписания, а деньги к регистрации. Как выстроить расчёты так, чтобы квартира и деньги переходили одновременно, подробно разобрано в статье о расчётах при продаже квартиры.

Можно ли составить договор купли-продажи самим?

Составить договор купли-продажи квартиры самим можно: закон требует письменную форму одним документом и подписи всех собственников и покупателей, участие юриста не обязательно (ст. 550 ГК РФ). Исключение составляют продажа доли и квартиры ребёнка, их удостоверяет нотариус. Риск своего текста в пробелах: о расчётах и выезде закон за стороны ничего не допишет.

Нотариальная форма обязательна для долей и квартир детей

Нотариальная форма обязательна в двух случаях, и в обоих продавец не выбирает составителя.

Первый случай: продаётся доля в праве общей собственности. Такие сделки удостоверяет нотариус, кроме ситуации, когда все совладельцы продают свои доли одним договором (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Если квартира принадлежит супругам и их взрослым детям по долям, а продают её целиком все вместе, нотариус по этому основанию не нужен. Когда среди совладельцев есть несовершеннолетний, нотариус нужен всё равно, по второму случаю ниже. Когда продаёт один совладелец, нужен. Подробности, включая извещение остальных собственников, собраны в материале о продаже доли в квартире.

Второй случай: в сделке участвует несовершеннолетний собственник, гражданин, признанный ограниченно дееспособным, или имущество под опекой. Сделки по продаже такой недвижимости подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ). До визита к нотариусу понадобится разрешение органа опеки, и получают его до того, как назначить дату сделки.

Нотариус работает по своим правилам, и они меняют распределение обязанностей:

1. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки и проверяет, соответствует ли он действительным намерениям сторон и закону (ст. 54 Основ законодательства о нотариате).
2. Он проверяет, что квартира принадлежит продавцу и не имеет ограничений и обременений (ст. 55 Основ).
3. После удостоверения он подаёт заявление о регистрации в электронной форме не позднее окончания рабочего дня, если стороны не возражают, а при технической невозможности на бумаге не позднее двух рабочих дней (ст. 55 Основ).
4. Росреестр регистрирует переход права по нотариальной сделке за три рабочих дня, а при электронной подаче в течение одного рабочего дня, следующего за днём поступления документов (п. 9 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Стороны могут прийти к нотариусу и добровольно, без обязательной формы. Это разумно, когда продавец пожилой, когда в семье возможен спор о сделке или когда покупатель хочет дополнительной проверки. Размер нотариального тарифа зависит от вида сделки и суммы договора. Актуальный расчёт смотрите на notariat.ru или уточняйте в конторе до записи.

Ответственность за ошибку в договоре несут те, кто его подписал

Ошибка в договоре обходится продавцу по-разному: отказ в регистрации, спор о сроке выезда, задержка денег, иск о снижении цены. Кто отвечает, зависит от того, кто ошибся и на каком основании он работал.

Стороны. Продавец и покупатель отвечают за содержание договора всегда, потому что подписали его. Если в тексте нет срока освобождения квартиры, никто, кроме сторон, этот пробел уже не закроет, остаётся договариваться или спорить.

Юрист или риэлтор. Составитель, которого вы наняли, отвечает перед вами только в рамках договора с ним. Если там написано «консультация», а не «подготовка договора и сопровождение сделки», спросить с него за пункт о расчётах будет сложно. Поэтому объём работы и ответственность фиксируют письменно до начала, это подробно разобрано в статье о договоре с риэлтором на продажу квартиры.

Юрист или риэлтор покупателя. Перед продавцом он не отвечает вовсе: его заказчик покупатель. Текст от него читают как предложение другой стороны.

Банк покупателя. Банк отвечает за свои процедуры: проверку квартиры для залога, перевод кредитных денег. Форма банка не берёт на себя интересы продавца, и пробелы в ней остаются заботой сторон.

Нотариус. Только у нотариуса ответственность прямо прописана в законе. Нотариус частной практики несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый по его вине в результате нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства о нотариате).

Вред возмещают из страхования его ответственности, затем из коллективного страхования нотариальной палаты, затем из личного имущества нотариуса и в последнюю очередь из компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Отвечает нотариус за нарушение закона, коммерческие условия сделки остаются на сторонах: если вы сами согласились на ключи до денег, это не ошибка нотариуса.

Кто отвечает за ошибки в договоре купли-продажи?

За ошибки в договоре купли-продажи квартиры отвечают в первую очередь продавец и покупатель, потому что договор подписывают они сами и подпись означает согласие с текстом (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Нанятый юрист или риэлтор отвечает перед заказчиком в пределах договора оказания услуг. Нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред от нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ о нотариате).

Проект прислала другая сторона: шесть шагов проверки

Проект договора обычно приходит за несколько дней до сделки, иногда накануне. Порядок ниже помогает не пропустить главное и успеть внести правки, пока текст ещё обсуждается. Что означает каждый пункт договора по существу, разобрано в материале об образце договора купли-продажи квартиры. Здесь речь о процессе: кто, когда и как вносит изменения.

1. Узнайте, кто автор текста. Банк, риэлтор покупателя, юрист или нотариус. От этого зависит, какие пункты читать придирчивее.
2. Попросите файл в редактируемом виде. Правки удобнее вносить в режиме исправлений, чтобы обе стороны видели, что изменилось.
3. Сверьте данные квартиры и собственников со свежей выпиской из ЕГРН. Ошибка в кадастровом номере или площади всплывёт при регистрации.
4. Прочитайте пункты о деньгах, ключах и выезде отдельно от остального текста. На них приходится большая часть споров продавца с покупателем.
5. Отправьте правки письменно и получите письменный ответ. Устное «да, поправим» в день сделки часто превращается в «банк не разрешает».
6. Сравните итоговую версию с согласованной перед подписанием. Текст на столе у банка или нотариуса читают целиком, даже если вы видели черновик.

Если банк покупателя отказывается менять форму, договорённости о выезде и передаче ключей можно вынести в отдельное соглашение между продавцом и покупателем. Этот вариант согласовывают заранее, чтобы банк знал о нём и не увидел в нём противоречия своей форме.

Работу над договором мы начинаем с покупателя и его денег

Мы не начинаем с бланка. Сначала разбираем документы и выясняем, кто покупатель и откуда его деньги: от этого зависит, кто будет готовить текст, банк, нотариус или мы вместе с юристом. Если покупатель идёт с ипотекой, мы заранее запрашиваем требования его банка к договору, чтобы правки продавца не стали новостью в день сделки.

В договоре для продавца мы добиваемся трёх вещей: реальной цены, понятного условия получения денег и даты выезда, привязанной к расчёту. Наше рабочее правило: покупатель получает ключи и подписывает акт передачи после того, как деньги дошли до продавца.

Мы работаем без менеджеров и ассистентов, поэтому переписку по проекту договора с банком, нотариусом и стороной покупателя ведёт тот же человек, который ведёт всю продажу. До сделки каждую неделю даём собственнику отчёт о звонках и показах, а когда дело доходит до договора, в отчёт попадает и то, какие правки согласованы и какие ещё обсуждаются.

Когда продажа простая, один собственник, покупатель с собственными деньгами, договор нередко готовит сторона покупателя, и это нормально. Наша работа тогда сводится к проверке и правкам. Пункты, которые продавец должен проверить в любом договоре, собраны в чек-листе «Продать квартиру и не потерять деньги».

Частые вопросы

Может ли продавец настоять на своём тексте договора?

Продавец может предложить свой текст договора, и он станет основой, если покупатель согласен: закон не отдаёт право составлять договор ни одной из сторон. При ипотеке покупателя банк обычно настаивает на своей форме. Тогда продавец добивается правок в пунктах о расчётах, выезде и передаче ключей, а остальной текст оставляет банковским.

Можно ли прийти к нотариусу со своим проектом договора?

Прийти к нотариусу со своим проектом договора можно: закон прямо говорит о проекте, который представили стороны. Нотариус обязан разъяснить его смысл и значение и проверить, соответствует ли текст действительным намерениям сторон и закону (ст. 54 Основ о нотариате). Если проект противоречит закону, нотариус предложит его изменить и удостоверит договор только в законной редакции.

Кто платит за составление договора?

Закон этот вопрос не решает, стороны договариваются сами. Часто платит тот, кто заказал проект: покупатель за работу своего юриста, продавец за своего. Расходы на нотариуса стороны обычно делят или возлагают на одну из сторон, и это записывают в соглашении о задатке.

Что делать, если договор прислали за час до подписания?

Договор, присланный за час до подписания, не подписывают, пока не прочитаны пункты о деньгах, ключах и выезде. Перенос сделки на день неприятен, но подписанный договор изменить можно только с согласия покупателя. Удобнее заранее, при подписании задатка, записать срок, к которому сторона покупателя присылает проект на согласование, например за три рабочих дня.

Договор пишет тот, кто ведёт сделку

Кто наберёт текст, для закона не важно. Для продавца важно, кто держит в голове всю сделку: покупателя и его банк, расчёты, дату выезда, встречную покупку. Если такого человека на стороне продавца нет, договор пишет сторона покупателя, и продавец узнаёт о невыгодных пунктах при подписании.

Самостоятельная подготовка разумна, когда собственник один, покупатель платит своими деньгами, а расчёты идут через аккредитив или ячейку. Если в продаже участвуют доля, дети, наследство, ипотека продавца или встречная покупка, текст договора удобнее собирать вместе с тем, кто ведёт всю продажу. Как мы ведём такие сделки от разбора документов до передачи ключей, описано на странице продажи квартиры с риэлтором.

Нормы приведены по состоянию на 29.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.