Схемы мошенничества против продавцов квартир и как от них защититься

Против продавца квартиры работают шесть основных схем: фальшивые или неполные наличные, «ошибочно» переведённый задаток с просьбой вернуть разницу, звонки «из банка» и «из Росреестра» за кодами Госуслуг, лжериэлторы с предоплатой за рекламу, поддельные платёжки и аккредитивы, а после сделки иногда и оспаривание договора через состояние продавца. Все шесть схем держатся на одной просьбе: отдать деньги, код или подпись раньше, чем деньги покупателя пришли на ваш счёт.

Ниже разобрано, где срабатывает каждая схема и что её останавливает.

Шесть схем и момент, в который каждая срабатывает

Против покупателя мошенники используют чужую квартиру или поддельную доверенность. У продавца забирают другое: деньги, которые он ещё не получил, или доступ к личным кабинетам, через которые потом действуют от его имени.

Общая карта рисков продавца, не только мошеннических, собрана в статье о рисках продавца квартиры.

Какие схемы мошенничества используют против продавцов квартир?

Против продавцов квартир чаще всего используют шесть схем: поддельные или неполные наличные при расчёте, перевод «лишней» суммы задатка с просьбой вернуть разницу, звонки от имени банка, Росреестра или Госуслуг ради кодов из СМС, лжериэлторов с предоплатой за рекламу, поддельные платёжки и аккредитивы, оспаривание сделки по состоянию продавца. Каждая схема требует от продавца отдать деньги, код или подпись до поступления оплаты на его счёт.

Фальшивые купюры и «кукла» ловят продавца при расчёте наличными

Банк России пишет, что подлинность банкноты проверяют минимум по трём защитным признакам: на просвет, на ощупь и при наклоне. В сообщении Отделения Банка России по Татарстану от 07.08.2026 за второй квартал 2026 года выявлено 19 поддельных российских денежных знаков, из них 16 номиналом 5000 рублей.

Проверку проводят кассир и счётная машина банка, а не продавец за кухонным столом. «Кукла» устроена проще: пачка с настоящими купюрами сверху и бумагой внутри или подмена пакета после пересчёта. Её ловит поштучный пересчёт всей суммы и пакет, который не выпускают из виду до закладки в ячейку или зачисления.

Порядок приёма наличных разобран в статье о продаже квартиры за наличные.

«Лишний» задаток: покупатель переплатил и просит вернуть разницу

Схема похожа на ошибку честного человека. Покупатель переводит задаток, но сумма больше договорённой, или приходит второй перевод «по ошибке». Через день он звонит, извиняется и просит вернуть разницу. Вернуть просят не на счёт, с которого пришли деньги, а «на карту жены».

Поступившие деньги могут оказаться чужими, например переведёнными со счёта другого обманутого человека. Продавец возвращает «разницу» из своих денег, а спор о самом поступлении остаётся на нём.

Защита строится на порядке. Соглашение о задатке по п. 2 ст. 380 ГК РФ заключают письменно при любой сумме, и в нём записаны сумма, плательщик и реквизиты. Деньги принимают только от покупателя по договору, а лишнее возвращают через свой банк на счёт отправителя.

Что делать продавцу, если покупатель перевёл больше задатка и просит вернуть разницу?

Если покупатель перевёл продавцу больше задатка и просит вернуть разницу, продавец не переводит деньги по просьбе, а сначала проверяет поступление в своём банке: от кого оно, совпадает ли отправитель с покупателем из соглашения о задатке. Возврат делают только через банк на тот же счёт, с которого пришли деньги. Просьба вернуть на другую карту или другому человеку уже повод прекратить общение.

Звонки «из банка», «из Росреестра» и коды Госуслуг

Объявление сообщает посторонним людям ваше имя, телефон и адрес. После публикации продавцу могут звонить под видом банка, Росреестра, полиции или Госуслуг, и легенда звонка подстраивается под продажу.

Банк России пишет, что мошенники от имени ведомств присылают СМС с номером для срочного звонка, а при звонке просят коды из СМС, чтобы сменить номер для уведомлений в мобильном банке или на Госуслугах. По другому предупреждению регулятора, Банк России не работает с физическими лицами как с клиентами, не ведёт их счета и не звонит гражданам.

Росреестр в информации от 23.09.2024 описал звонки, где собеседник от имени ведомства или полиции предлагает продать недвижимость «для её защиты»; сотрудники Росреестра никогда не звонят собственникам с такими предложениями. Управление МВД по борьбе с киберпреступлениями в феврале 2025 года сообщало, что под предлогом «обновления аккаунта» мошенники добывают код для восстановления доступа к Госуслугам, а сам портал пользователей не обзванивает.

Через личный кабинет Госуслуг подают заявления в Росреестр, поэтому код из СМС открывает посторонним доступ к действиям от вашего имени.

Что делать, если продавцу квартиры звонят из банка или Росреестра?

Если продавцу квартиры звонят из банка, Росреестра, полиции или Госуслуг, разговор прекращают и ничего не называют: ни код из СМС, ни данные карты, ни пароль. Затем сами звонят в организацию по номеру с её официального сайта или с обратной стороны карты. Банк России не звонит гражданам, Росреестр не предлагает продать квартиру «для защиты», Госуслуги не обзванивают пользователей.

Лжериэлтор с «готовым покупателем» и предоплатой за рекламу

Вскоре после публикации объявления звонит человек, который представляется риэлтором. У него «есть покупатель именно на ваш дом», иногда с наличными и без торга. Дальше появляется условие: оплатить «продвижение объявления», «проверку документов», «юридическое сопровождение» или «бронь покупателя». Сумма мала рядом с ценой квартиры, и продавец платит, чтобы не упустить сделку.

Покупателя никто не показывает, квартиру он не смотрел, договора с риэлтором нет, а оплату просят на личную карту. Настоящий риэлтор, который работает с продавцом, записывает свои условия и порядок оплаты в договор до начала работы. Риэлтор покупателя продавцу ничего не выставляет.

Сюда же относится просьба отдать оригиналы документов «на проверку в офис» или подписать незаполненные бланки. Признаки ненадёжного покупателя собраны в материале о том, как проверить покупателя до задатка.

Поддельная платёжка и «открытый» аккредитив, которого нет

В этой схеме покупатель торопится. Он присылает скриншот перевода, «квитанцию банка» или письмо о том, что аккредитив на ваше имя открыт, и просит сегодня подписать договор, передать ключи или отдать расписку.

В мае 2025 года управление МВД по борьбе с киберпреступлениями описало похожий сценарий на площадках объявлений: лжепокупатель переводит разговор в мессенджер, утверждает, что уже оплатил, и присылает ссылку «для получения денег». Ссылка ведёт на фишинговую страницу, где просят данные карты и код из СМС.

Деньги получены, когда вы видите их на своём счёте в приложении или отделении своего банка. Скриншот и фото квитанции ничего не доказывают. С аккредитивом так же: по ст. 867 ГК РФ банк обязуется заплатить получателю при представлении документов, записанных в условиях аккредитива. Условия продавец сверяет в своём банке или по номеру с сайта банка.

Порядок, по которому мы работаем, простой: ключи, акт и расписка передаются после денег или после того, как банк подтвердил продавцу условия аккредитива. Чем аккредитив отличается от ячейки в проверке денег, разобрано в сравнении ячейки и аккредитива.

Как продавцу проверить, что перевод или аккредитив покупателя настоящий?

Перевод покупателя продавец квартиры проверяет только в своём банке: в приложении или в отделении, по фактическому зачислению на счёт. Скриншоты, квитанции и письма от покупателя проверкой не считаются. Аккредитив проверяют в банке, где он открыт, по номеру с официального сайта: сумма, получатель, срок и документы для раскрытия. Ссылки от покупателя для «получения денег» не открывают.

Оспаривание сделки по «невменяемости» продавца

Эта схема срабатывает после сделки. По п. 1 ст. 177 ГК РФ сделку человека, который в момент её совершения не мог понимать значение своих действий, суд может признать недействительной по его иску или иску лиц, чьи права нарушены. Каждая сторона тогда возвращает другой всё полученное.

Для продавца это опасно в двух ситуациях. Первая: телефонные мошенники убедили пожилого собственника продать квартиру и передать им деньги «на безопасный счёт». Потом родственники оспаривают сделку, квартиру возвращают, а деньги покупателю продавец вернуть не может: их уже нет. Сделку под влиянием обмана тоже можно оспорить по ст. 179 ГК РФ, но похищенные деньги от этого не возвращаются. Вторая ситуация: родственник, недовольный продажей, через год заявляет о болезни продавца, чтобы вернуть квартиру в семью.

Защищает то, что фиксирует состояние продавца на дату подписания: заключение психиатра, нотариальное удостоверение договора (по ст. 43 Основ законодательства о нотариате нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление) и расчёт через банк. Как проходит осмотр и что заключение даёт в суде, описано в статье об освидетельствовании у психиатра.

Рабочее правило: пять действий, которые закрывают почти все схемы

Схемы меняются, а действия против них остаются прежними. Мы применяем их в каждой продаже, первые два пункта ещё до выхода объявления.

1. До публикации объявления внесите в ЕГРН адрес электронной почты. По информации Росреестра, ведомство уведомляет собственника о поступлении на регистрацию электронных документов по его объекту.
2. Подайте заявление о невозможности регистрации без личного участия. Запись по ст. 36 Закона № 218-ФЗ вносят не позднее пяти рабочих дней, а документы, поданные без собственника, возвращают. Запрет не действует при продаже по решению суда или требованию пристава.
3. Никому не называйте коды из СМС и пароли от Госуслуг и банка. Сомнительный звонок проверяют обратным звонком по номеру с официального сайта.
4. Подписывайте соглашение о задатке до получения денег и принимайте их только от покупателя из соглашения. Источник денег покупателя выясните до задатка.
5. Передавайте ключи, расписку и акт только после того, как деньги видны в вашем банке или банк подтвердил условия аккредитива.

Продажу квартиры без участия собственника, по поддельным документам, разбирает статья о том, могут ли мошенники продать квартиру без собственника.

Частые вопросы

Куда обращаться, если мошенники уже получили деньги или код?

Сразу позвоните в свой банк по номеру с карты или сайта и заблокируйте карту и доступ к приложению. Затем подайте заявление в полицию. Если назван код от Госуслуг, восстановите доступ к порталу, смените пароль и проверьте, не подано ли от вашего имени заявлений в Росреестр.

Могут ли мошенники что-то сделать по фото паспорта и выписке ЕГРН?

Само фото продать квартиру не даёт, но служит материалом для поддельных доверенностей и обращений от вашего имени. Копии документов отправляют только покупателю, с которым согласован договор. Запись о невозможности регистрации без личного участия снижает этот риск.

Безопасно ли продавать квартиру пожилому родственнику без сопровождения?

Звонки «из банка» и «из полиции» часто рассчитаны на пожилого собственника, который живёт один. Перед продажей полезно договориться в семье, что любые просьбы о деньгах и кодах обсуждаются с близкими, а сделку проводят у нотариуса или с заключением психиатра.

Когда продавать самому, а когда звать того, кто знает схемы

Пять действий продавец выполнит сам, если покупатель один, расчёт понятный и нет спешки. Риск растёт, когда покупатель торопит, предлагает наличные без банка, меняет способ оплаты в последний день или когда собственник пожилой и живёт один.

В этих случаях удобнее, чтобы рядом был человек, который каждую сделку ведёт сам и уже видел, как выглядят эти просьбы. Как мы проводим продажу от первой встречи до передачи ключей, описано на странице о продаже квартиры с риэлтором.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.