Закон о продаже долей в квартире: какие правила действуют в 2026 году

Продажу доли в квартире в 2026 году регулируют три нормы: статья 250 Гражданского кодекса о преимущественном праве совладельцев, часть 1.1 статьи 42 закона о регистрации недвижимости (218-ФЗ) о нотариальной форме и часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса о запрете микродолей. Отдельного «нового закона о продаже долей» нет. В 2026 году изменилась практика нотариусов: Федеральная нотариальная палата утвердила новые рекомендации о проверке извещений.

Ниже собраны все действующие правила в одном месте, с реквизитами и тем, как каждое из них проверяет нотариус. Пошаговое оформление извещения и работа с молчащим совладельцем разобраны отдельно, в статье о продаже доли в квартире.

Пять норм, из которых складывается порядок продажи доли

Закон о долях разбросан по разным актам. Продавцу полезно видеть их рядом, потому что нарушение каждой даёт свой результат: в одном случае сделку не зарегистрируют, в другом её признают ничтожной, в третьем покупателя заменят через суд.

К этим пяти нормам добавляются правила о сделке как таковой. Если у продавца есть супруг и доля нажита в браке, нужно нотариальное согласие супруга по пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса. Если доля принадлежит ребёнку, сделку удостоверяет нотариус по части 2 статьи 54 закона 218-ФЗ, а продавать её можно только с разрешением опеки.

Преимущественное право по статье 250 ГК: кому, по какой цене, сколько ждать

Статья 250 ГК РФ даёт совладельцам право купить продаваемую долю первыми, «по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях». Право возникает только при продаже постороннему лицу, то есть человеку без доли в этой квартире. Если покупатель уже совладелец, извещать остальных не нужно.

Продавец обязан известить совладельцев в письменной форме и указать цену и другие условия: порядок расчётов, сроки передачи, наличие людей, которые сохраняют право жить в квартире. Для недвижимости срок на ответ один месяц. Если за месяц никто не купил долю, продавец вправе продать её любому лицу, но не дешевле и не на лучших условиях, чем предлагал совладельцам. Снизили цену, значит, нужно новое извещение.

Те же правила действуют при мене, это прямо сказано в пункте 5 статьи 250. Уступить преимущественное право другому человеку совладелец не может. Право не применяется при продаже доли с публичных торгов и при договоре пожизненного содержания с иждивением, так разъяснил Пленум Верховного суда.

Обязан ли продавец доли сначала предложить её совладельцам?

Продавец доли в квартире обязан письменно предложить её совладельцам, если собирается продать долю постороннему человеку. В извещении указывают цену и условия, и у совладельцев есть месяц со дня доставки, чтобы купить долю на этих условиях. Согласие совладельцев на саму продажу не требуется: продавец ждёт месяц или получает письменные отказы всех и затем продаёт любому покупателю, не снижая цену.

Отказ от преимущественного права: письменный, у нотариуса, через опеку

Отказ совладельцев сокращает ожидание. Если все совладельцы письменно отказались от покупки, долю можно продать постороннему раньше месяца. Регистрация тогда проходит независимо от того, сколько времени прошло с извещения, это предусмотрено частью 4 статьи 42 закона 218-ФЗ.

На практике отказ оформляют у нотариуса: так его проще проверить при удостоверении договора, а совладелец не сможет потом сказать, что подпись не его. Отказ должен относиться к конкретной цене и условиям. Отказ «вообще», без цены, не защищает продавца, если потом условия сделки окажутся другими.

Отдельный случай касается детей и недееспособных совладельцев. Отказ подопечного от покупки доли по методическим рекомендациям ФНП от 27.02.2026 требует предварительного разрешения органа опеки. Без такого разрешения нотариус не примет отказ, и продавцу останется ждать месяц после доставки извещения. Как получить разрешение и сколько это занимает, разобрано в статье о разрешении опеки.

Как оформить отказ совладельца от покупки доли?

Отказ совладельца от преимущественного права покупки доли оформляют письменно, обычно у нотариуса, с указанием доли, цены и условий продажи. Когда отказались все совладельцы, долю продают постороннему сразу, не дожидаясь окончания месяца. Если совладелец несовершеннолетний или недееспособный, за него отказывается законный представитель с предварительного разрешения опеки. Отказ без цены и условий продавца не защищает.

Нотариальная форма по статье 42 закона о регистрации и исключение для квартиры

Часть 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ требует нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в недвижимости. Норма введена законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ, и в действующей редакции от 04.08.2026 эта часть больше не менялась. Слухи о том, что «нотариуса для долей отменили», не подтверждаются текстом закона.

Для обычного продавца квартиры работает одно исключение: все собственники продают свои доли по одной сделке. Тогда договор можно подписать в простой письменной форме, как при продаже целой квартиры. Остальные исключения из перечня к частной продаже не относятся: имущество паевых фондов, сельскохозяйственные земли, ипотека долей в пользу банка, изъятие для государственных нужд и договоры по закону о статусе столицы, по которым переселяют жителей по реновации. Если сама квартира в залоге у банка, к этим правилам добавляется его согласие, и порядок такой сделки разобран в статье о том, можно ли продать долю в ипотечной квартире.

Нотариус при удостоверении проверяет больше, чем Росреестр. Он устанавливает состав совладельцев, смотрит, известил ли их продавец, получены ли отказы, есть ли согласие супруга и разрешение опеки. Если проверка не пройдена, договор не удостоверят. Нотариальная сделка регистрируется быстрее: три рабочих дня, а при электронной подаче нотариусом один рабочий день. Подробнее о случаях, когда нотариус обязателен, в статье нужен ли нотариус при продаже квартиры.

Можно ли продать долю в квартире без нотариуса?

Продать долю в квартире без нотариуса можно только в одном случае: все собственники продают свои доли одному покупателю по одному договору. Тогда договор подписывают в простой письменной форме. Если продаётся одна доля, договор удостоверяет нотариус по части 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ, иначе Росреестр не зарегистрирует переход права. Это правило действует с 2021 года и в 2026 году не изменилось.

Запрет микродолей: правило шести квадратных метров в Жилищном кодексе

Запрет микродолей в законе есть, но устроен он уже, чем пишут в новостях. Часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ введена законом от 14.07.2022 № 310-ФЗ и применяется к отношениям, возникшим после 1 сентября 2022 года. Собственник не вправе создавать доли в квартире, а обладатель доли не вправе делить свою долю, если на каждого сособственника придётся меньше шести квадратных метров общей площади. Сделки с нарушением ничтожны.

Продажу целой доли, которая у вас уже есть, норма не запрещает: новой доли не появляется. Запрет срабатывает, когда долю дробят. Условный пример: квартира 30 кв. м, у продавца 1/2, у второго собственника 1/2. Продавец хочет продать постороннему 1/10 квартиры, а остальное оставить себе. У покупателя окажется 3 кв. м, это меньше шести, и такой договор ничтожен. Продать ту же 1/2 целиком можно, на неё приходится 15 кв. м.

Запрет не действует, если долевая собственность возникла в силу закона: при наследовании по любому основанию и при приватизации. Поэтому наследники могут получить доли меньше шести метров, а потом продать их целиком. Если доля незначительна и выделить её нельзя, суд по пункту 4 статьи 252 ГК вправе обязать других собственников выплатить её стоимость. О том, как считать цену такой доли, рассказано в статье о цене доли для второго собственника.

Действует ли запрет на продажу микродолей в квартире?

Запрет микродолей в квартире действует с 1 сентября 2022 года по части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса. Нельзя создать долю или разделить свою долю так, чтобы на каждого собственника пришлось меньше шести квадратных метров общей площади, такие сделки ничтожны. Продажу уже существующей доли целиком запрет не касается. Доли, полученные по наследству или при приватизации, под запрет не попадают.

Что изменилось в 2023–2026 годах и что осталось законопроектом

Последние изменения пункта 1 статьи 250 ГК внесены законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ: добавлено исключение для долей в общем имуществе по пункту 2 статьи 259.2 ГК, к продаже доли в квартире оно не относится. Пункт 2 действует в редакции закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ. В 2023 году Конституционный суд постановлением от 16.05.2023 № 23-П разобрал продажу доли гражданина-банкрота. До изменения закона действует такой порядок: финансовый управляющий сначала предлагает совладельцам выкупить долю по начальной цене торгов, и если за месяц никто не согласился, долю продают на торгах уже без преимущественного права. Для добровольной продажи это ничего не меняет, а совладелец должника, пропустивший месяц, теряет право выкупа.

Главное изменение 2026 года касается практики нотариусов, сам закон остался прежним. 27 февраля 2026 года Правление ФНП утвердило методические рекомендации по проверке преимущественного права. В них прямо записано, что месяц считают со дня доставки извещения, а не отправки. Письмо, вернувшееся за истечением срока хранения, считается доставленным, а вернувшееся из-за отсутствия адресата считается недоставленным. Опись вложения без текста условий сделки бесспорным доказательством не признаётся.

Новости о «запрете продавать микродоли» и об ограничении регистрации в квартирах с долями часто пересказывают законопроекты. Проект закона ничего не меняет, пока его не приняли, не подписали и не опубликовали. Статус проекта проверяют по номеру в системе Госдумы sozd.duma.gov.ru, а действующий текст нормы смотрят на pravo.gov.ru или в открытых редакциях кодексов с датой редакции.

Продажа доли постороннему: порядок, который проходит проверку нотариуса

Для продажи доли постороннему покупателю нормы складываются в одну последовательность. Пропуск любого шага ведёт к отказу нотариуса или к риску иска.

1. Заказать выписку из ЕГРН и выписать всех совладельцев с размерами долей.
2. Проверить, не дробится ли доля: на каждого собственника после сделки должно остаться не меньше шести квадратных метров.
3. Собрать согласие супруга, если доля нажита в браке, и разрешение опеки, если в сделке участвует ребёнок.
4. Отправить извещение с ценой и условиями: через нотариуса, телеграммой или заказным письмом по адресу регистрации совладельца.
5. Дождаться доставки и месяца после неё либо получить нотариальные отказы всех совладельцев.
6. Подписать договор у нотариуса по той же цене и на тех же условиях, что в извещении.
7. Провести расчёты так, чтобы деньги поступили продавцу до передачи ключей, и дождаться регистрации.

Цена в договоре должна совпадать с ценой в извещении. Налог при этом считается по сроку владения именно вашей долей, а вычет при продаже долей одним договором и разными договорами делится по-разному. Как это посчитать, разобрано в статье о налоге при продаже доли.

Судебная практика: три месяца на иск и деньги на депозите суда

Если долю продали постороннему без извещения или по другой цене, любой совладелец в течение трёх месяцев может потребовать через суд перевести на себя права и обязанности покупателя. Постановление Пленума Верховного суда от 10.06.1980 № 4 в редакции от 06.02.2007 (пункт 1.2) уточняет, как это работает. Срок считают с момента, когда совладелец узнал или должен был узнать о нарушении. Истец обязан внести на счёт управления Судебного департамента в регионе сумму, которую заплатил покупатель, а также сборы, пошлины и расходы покупателя.

Договор при удовлетворении иска недействительным не признают. Суд заменяет покупателя истцом в договоре и в записи ЕГРН, а с истца взыскивает в пользу покупателя уплаченные суммы. Для продавца это означает, что деньги у него остаются, но покупатель теряет долю, и отношения с ним почти всегда заканчиваются претензиями.

Вторая частая ошибка связана с дарением. Статья 250 не распространяется на дарение, поэтому иногда долю «дарят», а деньги передают отдельно. Пункт 2 статьи 170 ГК называет притворной сделку, совершённую, чтобы прикрыть другую, и к прикрытой сделке применяются её правила. Если суд увидит за дарением оплату, сделку будут оценивать как продажу, со всеми последствиями для покупателя. Такие схемы мы не проводим и не советуем.

Что будет, если продать долю постороннему без извещения совладельцев?

Продажа доли постороннему без извещения совладельцев даёт любому из них три месяца на иск о переводе на себя прав покупателя. Срок считают с момента, когда совладелец узнал или должен был узнать о сделке. Истец вносит на депозит суда цену доли и расходы покупателя, суд заменяет покупателя в договоре и в ЕГРН. На практике нотариус такую сделку не удостоверит без доказательств извещения или отказов.

Чек-лист продавца перед извещением совладельцев

Нормы проще соблюсти, если до извещения собрать сведения, которые потом проверит нотариус. Это рабочее правило, по которому мы начинаем разбор документов: всё, что может остановить нотариуса или покупателя, закрывается до первого показа.

• Выписка из ЕГРН свежая, в ней видны все совладельцы и размеры долей.
• Основание права на долю известно: покупка, наследство, приватизация, дарение. От него зависит налог и запрет на дробление.
• Адреса регистрации совладельцев проверены, способ отправки извещения выбран с доказательством доставки.
• Цена и порядок расчётов в извещении те же, что будут в договоре.
• Согласие супруга оформлено у нотариуса, если оно нужно.
• Если среди совладельцев есть ребёнок, понятно, кто и с каким разрешением опеки откажется от покупки.
• Покупатель знает, что сделка нотариальная, и готов к расходам на тариф.

Список пригодится и при продаже совладельцу: извещения не нужно, но нотариус, согласие супруга и проверка шести метров остаются. Порядок работы по доле, от выписки до регистрации, описан на странице продажи доли с риэлтором.

Частые вопросы

Нужно ли извещать совладельцев, если продаю долю родственнику?

Нужно, если у родственника нет доли в этой квартире. Закон не делает исключений для родственников: любой человек без доли считается посторонним. Если родственник уже совладелец, извещать остальных не требуется, но договор всё равно удостоверяет нотариус.

Можно ли продать часть своей доли?

Можно, если после сделки на каждого собственника придётся не меньше шести квадратных метров общей площади. Если меньше, сделка ничтожна по части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса. Если часть доли покупает человек без доли в этой квартире, совладельцев извещают по статье 250 ГК.

Сколько действует извещение, если покупателя долго нет?

Срок действия извещения закон не устанавливает. Если цена или условия изменились, отправляют новое извещение и снова ждут месяц после доставки. Продавать по старому извещению дешевле, чем предлагали совладельцам, нельзя.

Меняет ли что-то закон о банкротстве для обычной продажи доли?

Для добровольной продажи нет. Порядок из постановления Конституционного суда № 23-П касается продажи доли гражданина-банкрота: управляющий предлагает её совладельцам по начальной цене торгов, а через месяц без ответа выставляет на торги.

Где правила о долях чаще всего ломают сделку

Почти все проблемы с продажей доли возникают из-за доказательств: извещение ушло не по тому адресу, цена в договоре ниже, чем в письме, отказ ребёнка оформлен без опеки, долю разделили до площади меньше шести метров. Каждая из этих ошибок либо останавливает нотариуса, либо даёт совладельцу три месяца на иск.

Продавать долю самостоятельно разумно, если совладельцы на связи, готовы письменно отказаться у нотариуса и в сделке нет детей. Если совладелец не отвечает, живёт по неизвестному адресу или конфликтует либо в квартире есть несовершеннолетний собственник, сделку лучше готовить с тем, кто заранее соберёт доказательства для нотариуса. Перед первым шагом проверьте документы по чек-листу продавца.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.