Можно ли продать квартиру за криптовалюту?

Что сказано в законе

Раньше запрет был в статье 14 закона № 259-ФЗ о цифровых финансовых активах. С 1 сентября 2026 года эта статья утратила силу (закон № 283-ФЗ от 04.08.2026) (259-ФЗ, ст. 14), а правила перенесены в новый закон № 282-ФЗ «О цифровых валютах и цифровых правах».

Его ч. 6 ст. 1 запрещает принимать цифровые валюты и цифровые права «в качестве средства платежа, или встречного предоставления, или иного способа, позволяющего предполагать оплату» товаров, работ и услуг. Исключения в ч. 7 той же статьи касаются внешнеторговых договоров, майнинга, комиссий сети и оплаты цифровыми активами ценных бумаг и других цифровых активов. Обычная продажа квартиры в России к ним не относится.

Что это значит на практике:

• Цена в криптовалюте в договоре купли-продажи недопустима.
• Мена «квартира в обмен на криптовалюту» тоже под запретом: закон прямо называет встречное предоставление.
• Цифровые права, в том числе цифровые финансовые активы, тоже нельзя принять в оплату квартиры.
• Формально рублёвая цена, если по факту деньги переводят на криптокошелёк продавца, это та же оплата цифровой валютой. Название договора здесь ничего не меняет.

Чем рискует продавец

Сделка, где реальная оплата шла в криптовалюте, плохо защищена. Расписка о получении «рублей», которых не было, расходится с фактами, а ссылаться в споре на расчёт, который закон запрещает, слабая позиция. Если покупатель потом заявит, что не платил по договору, продавцу придётся объяснять, почему рублей на его счёте нет.

Второй риск связан с банком. Банки вправе выяснять источник происхождения денег клиентов (подп. 1.1 п. 1 ст. 7 закона № 115-ФЗ) и вправе отказать в операции при подозрениях. Крупные поступления после операций с криптовалютой вызывают вопросы и у банка покупателя, и у вашего.

Как принять оплату законно

Если у покупателя деньги в криптовалюте, это его задача превратить их в рубли до сделки. Продавцу важно другое:

1. Цена в договоре в рублях, расчёт через аккредитив, сервис безопасных расчётов или депозит нотариуса.
2. Деньги на аккредитив поступают со счёта покупателя в российском банке.
3. Покупатель заранее готов объяснить банку происхождение средств: справки о сделках, выписки.
4. Расписка и документы о расчёте описывают реальный рублёвый платёж.

Условный пример: покупатель предлагает 15 млн рублей «в эквиваленте» в криптовалюте с переводом на кошелёк в день сделки. Безопасный вариант для продавца: подписать задаток с рублёвой ценой и сроком, за который покупатель продаст активы и откроет аккредитив. Если он не готов, этот покупатель не подходит.

Любая схема обхода запрета для продавца означает одно: риск остаться без денег и с вопросами банка.

Подробнее в статьях

• Расчёт при продаже квартиры: шесть способов глазами продавца
• Покупатель платит в валюте: можно ли продать квартиру за доллары

Ответ описывает общие правила на 12.11.2026. Нормы приведены по consultant.ru; в вашей ситуации могут быть особенности — их лучше разобрать по документам.