Меньшая дробь сама по себе не запрет: опека сравнивает не цифры в выписке, а метры и стоимость того, что ребёнок получает взамен. Если четверть старой квартиры превращается в шестую часть новой, но по площади и цене это не меньше, разрешение обычно дают. Если меньше хотя бы по одному показателю, разницу закрывают: увеличивают долю или зачисляют недостающую сумму на счёт ребёнка.
Почему опека смотрит не на дробь
Продать долю ребёнка родители могут только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Опека проверяет одно: не станет ли положение ребёнка хуже после сделки. Дробь в выписке ЕГРН об этом ничего не говорит, потому что она зависит от размера всей квартиры. Поэтому сравнивают то, что за дробью стоит:
- метры: площадь, которая приходится на долю ребёнка, в старой и в новой квартире;
- стоимость: рыночная цена доли по отчётам об оценке обеих квартир.
В Москве к заявлению прикладывают отчёт об оценке и продаваемого, и покупаемого жилья, составленный не раньше чем за 6 месяцев до обращения (mos.ru). По этим отчётам опека и считает.
Что проверить до объявления, до задатка и до подписи договора. Бесплатно, пришлём на почту.
Как посчитать до подачи заявления
Условный пример. Семья продаёт двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м, у сына 1/4. На его долю приходится 13 кв. м. Новая квартира больше, 78 кв. м, и родители хотят дать сыну 1/6. Это тоже 13 кв. м: по метрам условия не хуже.
Дальше стоимость. Если старая квартира оценена в 16 млн, доля сына стоит 4 млн. Новая оценена в 21 млн, шестая часть — 3,5 млн. По метрам равенство есть, по деньгам ребёнок теряет 500 тыс. рублей. Опека, скорее всего, укажет на это, и вариантов два:
- Увеличить долю. Например, дать сыну 1/5 новой квартиры: это 15,6 кв. м и 4,2 млн рублей.
- Доплатить на счёт. Московская опека допускает зачисление разницы между стоимостью отчуждаемого и приобретаемого имущества на счёт ребёнка, если вклад застрахован в системе страхования вкладов (mos.ru).
Если новая квартира в другом районе или в области и метр там дешевле, ситуация обратная: метров у ребёнка может стать больше, а стоимость доли меньше. Считать надо оба показателя.
Когда меньшую долю не одобрят
Отказ вероятен, если доля меньше и по метрам, и по стоимости, а разницу ничем не закрыли. Ещё одна возможная причина: новое жильё на имя ребёнка сразу уходит в залог банку и это не обсудили с опекой заранее. Тот же результат, если ребёнку вместо доли в квартире предлагают долю в доме или комнате без понятной оценки.
Отказ опека выдаёт письменно и с мотивировкой не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 закона № 48-ФЗ). По мотивировке видно, чего не хватило, и новое заявление подают с исправленным расчётом.
Что подготовить, чтобы не терять время
Проект договора покупки с уже вписанной долей ребёнка, оба отчёта об оценке и короткий расчёт «метры до и после, стоимость до и после». Если нужна доплата на счёт, реквизиты счёта ребёнка прикладывают сразу. Тогда опека видит ответ на свой главный вопрос в самом заявлении, а продавец новой квартиры не ждёт лишний круг.
Подробнее в статьях
- Продажа доли ребёнка с дарением ему доли: как одобряет опека
- Опека не даёт разрешение на продажу квартиры: что делать
Похожие вопросы
- Можно ли заложить квартиру, в которой есть доля ребёнка, и как залог потом скажется на продаже?
- Как продать квартиру с долями детей и одновременно купить новую, если нужно разрешение опеки?
- Как продать долю ребёнка в квартире и что для этого потребует опека?
- Можно ли сначала купить детям жильё, а потом продать квартиру с их долями, и разрешит ли опека такой порядок?
Ответ описывает общие правила на 12.11.2026. Нормы приведены по consultant.ru; в вашей ситуации могут быть особенности — их лучше разобрать по документам.