Зависит от того, кто определяет доли. Супругам нужен нотариус: Росреестр рассматривает их соглашение об определении долей как раздел общего имущества, а он удостоверяется нотариально. По доле детей в квартире с материнским капиталом практика расходится, форму лучше заранее уточнить у нотариуса. Для продажи квартиры целиком определять доли вообще не нужно.
Супруги
Квартира, купленная в браке, — общая совместная собственность без долей. Если супруги хотят записать её на себя в долях, например по 1/2, это раздел общего имущества. Соглашение о разделе имущества, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Росреестр относит к разделу и соглашение об определении долей супругов, поэтому простой письменный документ не зарегистрирует.
По разъяснениям Минфина, при разделе совместно нажитого имущества дохода, облагаемого НДФЛ, не возникает, а срок владения для налога при продаже считают с первой регистрации права, а не с даты соглашения.
Что проверить до объявления, до задатка и до подписи договора. Бесплатно, пришлём на почту.
Квартира с материнским капиталом
Жильё, купленное с материнским капиталом, оформляют в общую собственность родителей и детей с долями по соглашению (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Нужна ли здесь нотариальная форма, однозначного официального ответа нет: часть регистраторов принимает простое письменное соглашение, суды встречаются с обеих сторон. Чтобы не получить приостановку, лучше сразу уточнить требование у нотариуса или в Росреестре и, если сомнения есть, удостоверить соглашение.
Приватизированная квартира
Если квартиру приватизировали в совместную собственность, доли участников по закону равны. При смерти одного из них доли определяются и признаются равными (ст. 3.1 закона о приватизации). Поэтому для наследства отдельное соглашение не требуется. А чтобы продать свою долю, её сначала нужно определить и записать в ЕГРН: пока собственность совместная, доли в выписке нет. Если участники хотят записать неравные доли, форму соглашения согласуйте с нотариусом.
Нужно ли определять доли перед продажей
Для продажи квартиры целиком нет. Совместную собственность продают все участники вместе, в одном договоре, без выделения долей. Определять доли имеет смысл, если:
- один из совладельцев хочет продать или подарить только свою часть;
- квартира с материнским капиталом, а доли детям ещё не выделены;
- нужно оформить наследство после одного из участников совместной собственности.
Условный пример: супруги разводятся и продают квартиру, купленную в браке. Делить её у нотариуса до продажи не обязательно. Достаточно продать квартиру вместе и указать в условиях расчёта, какую сумму получает каждый из них.
Если доли уже определены и записаны в ЕГРН, повторно оформлять соглашение для продажи не нужно: нотариус и регистратор увидят их в выписке.
Подробнее в статьях
- Продажа квартиры в совместной собственности супругов: порядок
- Доли по маткапиталу не выделены: как выделить и продать
Похожие вопросы
Ответ описывает общие правила на 12.11.2026. Нормы приведены по consultant.ru; в вашей ситуации могут быть особенности — их лучше разобрать по документам.