Договор мены по реновации: что проверить до подписи

Договор мены по реновации передаёт городу Москве вашу квартиру в сносимом доме, а вам в собственность новую квартиру. Перед подписью сверяют пять вещей: все ли собственники указаны и с какими долями, кадастровый номер и характеристики новой квартиры, перечень жильцов с правом пользования, обременения и сроки исполнения. На заключение договора закон отводит 30 дней со дня получения проекта, поэтому проверку начинают в день, когда проект пришёл.

Почему по реновации подписывают именно мену

Закон о статусе столицы (статья 7.3 закона № 4802-1) называет договор нейтрально: договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение. Если вы получаете равнозначную квартиру, к нему применяются правила о мене. Если вы выбрали денежное возмещение, применяются правила о купле-продаже. Поэтому в разговоре его и называют договором мены.

По общему правилу мены каждая сторона передаёт другой одну вещь в обмен на другую и считается продавцом того, что отдаёт, и покупателем того, что получает (ст. 567 ГК РФ). Для вас это значит простую вещь: в одном документе описаны сразу две квартиры, и ошибка в описании любой из них будет вашей ошибкой. Право собственности по мене переходит к обеим сторонам одновременно после того, как обе передачи исполнены, если закон или договор не устанавливают иное (ст. 570 ГК РФ). Когда сроки передачи квартир в договоре разные, к стороне, которая передаёт второй, применяются правила о встречном исполнении (ст. 569 ГК РФ).

Договор с условием о равнозначной квартире закон относит к обязательным: собственник квартиры в доме программы заключает его в обязательном порядке. Свобода у собственника есть в другом: согласиться на конкретную квартиру или нет, подать заявление о деньгах или другой квартире в установленный срок, попросить квартиру большей площади за доплату. Договор с городом и обычная мена между двумя семьями устроены по-разному; про обмен без города, по взаимному согласию, рассказано в статье о договоре мены квартир.

Сроки, которые запускает проект договора

Отсчёт идёт не от письма с предложением квартиры и не от осмотра, а от дня, когда вы получили проект договора. Проект направляют заказным письмом с уведомлением о вручении, в личный кабинет на портале или вручают лично. Дата получения и есть первый день срока.

1. В течение 20 дней со дня получения проекта можно подать письменное заявление о равноценном возмещении деньгами или другой квартирой вместо равнозначной. Деньги не вправе требовать собственник, у которого квартира с зарегистрированными ограничениями или обременениями. Если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, денежное возмещение не допускается.
2. В течение 30 дней со дня получения проекта договор подписывают. Если договор за это время не заключён, город вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении к заключению договора, освобождении квартиры, снятии с учёта и регистрации перехода права.
3. Если проект договора направили до 10 июля 2023 года, действуют сроки прежней редакции закона. Для старых проектов дату направления лучше сверить по уведомлению.

Двадцать дней на заявление о возмещении проходят внутри тридцати дней на подписание. Если вы хотите денег или другую квартиру, решение принимают в первые три недели, а не в конце месяца. Отказ от предложенной квартиры и его последствия разобраны отдельно в статье об отказе от квартиры по реновации. Что будет с домом при реновации, разобрано на примере серии КМС-101.

Сколько дней дают на подписание договора мены по реновации?

На подписание договора мены по реновации закон о статусе столицы отводит 30 дней со дня получения проекта собственником: заказным письмом, через личный кабинет или лично. Если за этот срок договор не заключён, город вправе обратиться в суд. Заявление о денежном или натуральном возмещении подают раньше, в течение 20 дней с получения проекта.

Проверка договора по пунктам

Проверку удобно вести в одном порядке: сначала стороны, затем объект, затем люди и обременения, затем сроки. Каждый пункт сверяется не по памяти, а с документом.

Стороны: все собственники и их доли

Договор заключают со всеми собственниками старой квартиры. Если собственность общая, в новой квартире возникает общая собственность в тех же долях, что были в старой (статья 7.3 закона № 4802-1). Сверьте фамилии, паспортные данные и доли с выпиской из ЕГРН, полученной незадолго до подписания. Если один из собственников живёт в другом городе, понадобится его подпись лично или через представителя с доверенностью, и этот вопрос решают заранее, а не на тридцатый день.

Если собственник умер и наследство ещё не оформлено, договор от имени наследственной массы заключает доверительный управляющий. В ЕГРН собственником новой квартиры на время указывают город Москву с отметкой о невозможности отчуждения и обременения; отметку снимают, когда регистрируют права наследников. Для наследников это значит, что продать новую квартиру до оформления наследства не получится.

Новая квартира: кадастровый номер и площадь

В договоре должны быть сведения о равнозначной квартире с её кадастровым номером. Номер сверяют с тем, что указано в документах осмотра, и с адресом квартиры, которую вы действительно видели. Ошибка в одной цифре означает другую квартиру.

Равнозначная квартира по закону имеет жилую площадь и число комнат не меньше, чем в освобождаемой, а общую площадь больше. Она находится в том же районе Москвы (в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах в границах округа), отвечает стандартам благоустройства и имеет улучшенную отделку. Если цифры в договоре не дают этого соотношения, это повод задать вопрос до подписи. Состояние самой квартиры проверяют при осмотре, а не по договору; что смотреть на месте, описано в статье о приёмке квартиры по реновации.

Если вы просили квартиру большей площади или с дополнительной комнатой, это покупка за доплату по письменному заявлению. Докупку оформляют договором мены или купли-продажи, для доплаты можно использовать материнский капитал, субсидии и сертификаты. Сумма и порядок доплаты должны стоять в документе, который вы подписываете.

Лица с правом пользования

В договоре приводится перечень лиц, имеющих право пользования старой квартирой. После заключения договора они теряют право пользования старой квартирой и на тех же условиях получают его в новой. Для собственника, который в будущем захочет продать новую квартиру, это важная строка: покупатель увидит, кто сохраняет право жить в квартире.

Сверку делают по единому жилищному документу. В Москве его заказывают на mos.ru, электронный документ приходит в личный кабинет в течение одного дня. Если в перечне есть человек, который давно выписан, или нет того, кто зарегистрирован, просите исправить проект до подписи.

Обременения: ипотека и аресты

Зарегистрированные ограничения и обременения не мешают переходу права на старую квартиру к городу. Они переходят на новую квартиру. Если старая квартира в залоге у банка, залог окажется на новой; банк участвует в процессе, а собственнику нужно заранее уточнить его позицию. Подробно про этот случай рассказано в статье о том, что будет с ипотечной квартирой при реновации. Арест или запрет, о котором вы не знали, тоже переедет вместе с вами, поэтому свежая выписка нужна до подписи.

Сроки исполнения и передача квартир

В договоре указывают срок исполнения обязательств сторон: когда вы освобождаете старую квартиру и когда получаете новую. Передачу оформляют актом или другим документом о передаче; уклонение стороны от подписания такого документа закон считает отказом от исполнения (ст. 556 ГК РФ). Поэтому акт подписывают, когда квартира действительно передана и вы видели её состояние.

Что делать, если в проекте ошибка или вы не согласны

Ошибку в данных (номер, площадь, доли, фамилия) исправляют до подписи: письменно сообщают отправителю проекта, Департаменту городского имущества, и просят исправленный проект. Срок в 30 дней идёт от получения проекта, поэтому дату письма и ответа сохраняют.

Несогласие с самой квартирой решают другими инструментами: заявлением о равноценном возмещении в течение 20 дней, заявлением о покупке квартиры большей площади за доплату или отказом от предложенного варианта. Спор о том, равнозначна ли квартира, может дойти до суда. Подписывать договор, с которым вы не согласны, «чтобы не тянуть», не нужно: после подписи оспорить условия договора значительно сложнее.

Что проверить в договоре мены по реновации перед подписанием?

В договоре мены по реновации перед подписью сверяют с выпиской из ЕГРН всех собственников и их доли, кадастровый номер новой квартиры с документами осмотра, жилую площадь и число комнат с прежними, перечень лиц с правом пользования с единым жилищным документом, обременения и сроки освобождения. Любое расхождение исправляют до подписи, пока идёт 30-дневный срок.

Подписание и регистрация: что делает город, а что вы

Договор с собственником заключает Департамент городского имущества Москвы. Документы на регистрацию права сотрудники департамента подают сами, госпошлину за регистрацию права собственности в ЕГРН с вас не берут. Закон о регистрации обязывает уполномоченный орган Москвы направить заявление о регистрации перехода права в течение трёх дней со дня подписания договора.

Ваша задача после подписания: сохранить экземпляр договора, после регистрации права заказать выписку из ЕГРН на новую квартиру и сверить в ней собственников, доли, площадь и обременения с договором. Если в выписке что-то не так, исправить это проще сразу, чем в момент будущей продажи.

Договор мены и будущая продажа новой квартиры

Договор мены станет основанием права на новую квартиру. Если через несколько лет вы решите её продать, покупатель и его банк попросят именно этот договор и выписку из ЕГРН. Поэтому договор хранят вместе с документами на старую квартиру: свидетельством или договором приватизации, наследства, купли-продажи. Как приватизировать квартиру в браке и чьё согласие нужно, разобрано в статье о приватизации квартиры в браке.

Для налога на доход от продажи в срок владения новой квартирой включается срок, в течение которого вы владели старой (абзац 2 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ). Трёхлетний срок вместо пятилетнего применяется, если старая квартира была получена при одном из условий пункта 3 этой статьи, например по наследству или приватизации. Сам переезд срок не обнуляет. Когда новую квартиру можно продать без налога и как его посчитать, подробно разобрано в статье о продаже квартиры, полученной по реновации. Как переоформить договор соцнайма перед приватизацией, разобрано в статье о переоформлении договора соцнайма.

Если вы ещё только думаете, продавать ли квартиру после переезда, начните с чек-листа продавца: там собраны документы и проверки, которые спросит покупатель. Как устроена продажа целиком, с ипотекой, долями и детьми, описано на странице продажи квартиры.

Когда договор лучше показать специалисту

Договор с городом стандартный, и в простом случае собственник проверяет его сам по таблице выше. Вторые глаза нужны, когда в квартире несколько собственников с разными интересами, есть несовершеннолетние, ипотека, наследство без оформленных прав или вы просите квартиру большей площади за доплату. В этих ситуациях ошибка в договоре проявляется не сразу, а при следующей сделке, когда исправлять её дольше.

Частые вопросы

Платит ли собственник госпошлину за регистрацию по договору мены?

Госпошлину за регистрацию права собственности на новую квартиру по договору мены с городом собственник не платит: документы в центр госуслуг подают сотрудники Департамента городского имущества Москвы. От собственника нужны подпись под договором и, после регистрации, проверка выписки из ЕГРН. Если договор подписывает представитель, форму доверенности уточняют заранее в центре информирования по переселению.

Можно ли подписать договор мены, если один собственник против?

Подписать договор мены по реновации без одного из собственников нельзя: его заключают со всеми собственниками квартиры, а новая квартира оформляется в общую собственность в тех же долях. Пока один из собственников отказывается подписывать, договор не заключён, и по истечении 30 дней со дня получения проекта город вправе обратиться в суд. Спор лучше обсудить внутри семьи и с юристом до окончания срока.

Что будет с пропиской после подписания договора мены?

Лица, у которых было право пользования старой квартирой, после заключения договора мены теряют его и на тех же условиях получают право пользования новой. Поэтому перечень этих лиц в договоре сверяют с единым жилищным документом. Регистрацию по новому адресу оформляют после переезда, это отдельный шаг.

Можно ли сразу продать квартиру, полученную по договору мены?

Квартиру, полученную по договору мены по реновации, можно продать после регистрации права собственности в ЕГРН. Налог зависит от срока владения: в него включается время владения старой квартирой. Исключение составляют случаи, когда наследство ещё не оформлено и в ЕГРН стоит отметка о невозможности отчуждения: тогда продажа возможна только после регистрации прав наследников.

Нормы приведены по состоянию на 12.11.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.