Можно ли продать квартиру, полученную по реновации

Квартиру, полученную по реновации, можно продать сразу после того, как право собственности на неё записано в ЕГРН. Запрета на продажу и периода ожидания закон о реновации не устанавливает. Для налога важнее другое: срок владения новой квартирой отсчитывают не с переезда, а с того дня, когда вы стали собственником старой.

Поэтому семья, которая владела квартирой в пятиэтажке десятки лет, может продать новую без налога сразу после регистрации. Тем, кто купил квартиру в сносимом доме незадолго до переселения, приходится считать. Отдельные вопросы возникают, если вы докупали метры за доплату, если среди собственников есть дети или если прежний владелец умер до переезда.

Продать можно с момента записи о праве в ЕГРН

Переезд по программе оформляют договором между собственником и Департаментом городского имущества Москвы. К такому договору применяются правила о мене: вы передаёте городу старую квартиру, город передаёт вам равнозначную (статья 7.3 закона № 4802-1 о статусе столицы). Равнозначной закон называет квартиру, где жилая площадь и число комнат не меньше прежних, общая площадь больше, а дом стоит в том же районе.

Собственником новой квартиры вы становитесь в день государственной регистрации, как при любой сделке с недвижимостью (пункт 2 статьи 223 ГК). По данным Фонда реновации на fr.mos.ru, документы на регистрацию сотрудники департамента подают в «Мои документы» сами, госпошлину за эту регистрацию не берут. Подписать договор нужно в течение 30 дней со дня получения проекта.

Пока регистрации нет, у вас есть ключи для осмотра и подписанный договор, но продавать ещё нечего: в реестре квартира принадлежит не вам. После записи ограничений, связанных с программой, у квартиры нет. Её можно продать, подарить, заложить или обменять на тех же условиях, что и квартиру, купленную на рынке.

Можно ли продать квартиру, полученную по реновации?

Квартиру, полученную по реновации, можно продать сразу после регистрации права собственности в ЕГРН, отдельного срока ожидания закон не ставит. Проверить дату регистрации можно по выписке из ЕГРН. Платить ли налог, зависит от общего срока владения старой и новой квартирой: если он меньше 3 или 5 лет, возникает налог на доход от продажи и обязанность подать декларацию.

Срок для налога начинается со старой квартиры

Налоговый кодекс прямо разрешает сложить два срока. По абзацу второму пункта 2 статьи 217.1 НК при продаже квартиры или доли, предоставленной взамен освобождённой по программе реновации в Москве, в срок владения включают время, когда вы владели освобождённой квартирой. Правило работает и для долей.

Следующий абзац той же статьи решает, сколько лет нужно набрать: 3 или 5.

Если старую квартиру вы получили по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации или по договору ренты, для новой квартиры тоже действует срок 3 года. Если старую квартиру вы купили, минимальный срок 5 лет, кроме случая, когда на дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет другого жилья; жильё, купленное за 90 дней до этой даты, не учитывают. Как подтверждают единственное жильё, разобрано в статье о продаже единственного жилья без налога.

Третья строка таблицы касается тех, кто жил по договору социального найма. Нанимателю новую квартиру дают тоже по найму, а по его заявлению в собственность по договору передачи (статья 7.3 закона № 4802-1). Старой квартирой такой человек не владел, складывать нечего.

Новая квартира получена в порядке приватизации, поэтому срок 3 года, и считают его от регистрации права на новую. Как работает этот отсчёт, подробно описано в статье о том, через сколько продают квартиру после приватизации.

С какой даты считается срок владения квартирой по реновации?

Срок владения квартирой по реновации считается с даты регистрации права на старую, освобождённую квартиру: к нему прибавляют время владения новой (абзац второй пункта 2 статьи 217.1 НК). Нужны 3 года, если старую квартиру получили по приватизации, наследству, дарению от близких или ренте, и 5 лет, если её купили. Дату проверяют по старым документам о праве или выписке.

Документ о праве на старую квартиру сохраните. Её выписку из ЕГРН после переезда уже покажет город как нового собственника, а налоговая будет смотреть на дату, когда право возникло у вас. Подойдут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, старое свидетельство о регистрации.

Налог при продаже раньше срока: расчёт на условных цифрах

Если общего срока не хватает, налог считают по обычным правилам. Из цены продажи вычитают фиксированный вычет, не больше 1 000 000 рублей на все проданные за год объекты (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК), а у совладельцев он делится по долям. Ставка 13% до 2,4 млн рублей налоговой базы за год и 312 000 рублей плюс 15% с превышения (пункт 1.1 статьи 224 НК).

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости новой квартиры на 1 января года сделки, доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (пункт 2 статьи 214.10 НК).

Какой налог при продаже квартиры по реновации?

Налог при продаже квартиры по реновации возникает, только если общий срок владения старой и новой квартирой меньше 3 или 5 лет. Тогда базу считают как цену продажи минус вычет до 1 млн рублей, ставка 13% до 2,4 млн рублей базы за год и 15% с превышения. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Условный пример: квартиру в доме программы купили в июне 2023 года, в 2025 году семья переехала в равнозначную, в ноябре 2026 года её продают за 14 млн рублей. Другого жилья у продавца нет, поэтому сначала проверяют срок 3 года, и он с июня 2026 года уже пройден. Если другое жильё есть, нужны 5 лет, до июня 2028 года.

Расчёт показывает простую вещь: при покупке старой квартиры незадолго до сноса разница между «продать сейчас» и «подождать» измеряется миллионами. Сопоставьте эти цифры с тем, сколько стоит ожидание для вашей семьи: аренда, ипотека, встречная покупка. Общие правила налога при продаже собраны в статье о налоге с продажи квартиры.

Квартира с доплатой за метры: где закон молчит

Равнозначную квартиру дают без доплаты. Но по письменному заявлению можно взять квартиру большей площади или с большим числом комнат и доплатить разницу, в том числе материнским капиталом и жилищными сертификатами (статья 7.3 закона № 4802-1). Фонд реновации оформляет такую докупку договором мены или купли-продажи и даёт участникам скидку 10% от суммы доплаты (fr.mos.ru).

Для налога здесь начинается неопределённость. Статья 217.1 НК говорит о квартире, предоставленной взамен освобождённой. Правило о том, что доплата за увеличение площади не сдвигает дату отсчёта, в кодексе есть, но записано оно для договоров долевого участия и жилищных кооперативов, а не для реновации. Как налоговая посчитает срок для квартиры, взятой с доплатой, по тексту закона однозначно не видно.

Если продажа с доплаченной квартирой намечена раньше, чем пройдут 3 или 5 лет с регистрации новой, порядок такой:

1. Соберите документы: договор на старую квартиру, договор мены или купли-продажи с Фондом, платёжные документы о доплате, выписку ЕГРН на новую квартиру.
2. Задайте вопрос в налоговую письменно через личный кабинет на nalog.gov.ru и опишите обе сделки с датами.
3. Посчитайте налог в двух вариантах: со сложением сроков и без него, с вычетом 1 млн и с подтверждёнными расходами на доплату.
4. Назначайте сделку после письменного ответа или с запасом на худший вариант расчёта.

Квартира, купленная у Фонда отдельно, в течение двух лет после переезда, к этому вопросу не относится. Её продают по рыночной цене со скидкой 10%, площадью до 100 кв. м, по договору купли-продажи (условия на fr.mos.ru). Взамен освобождённой её не выдавали, поэтому срок для неё считают с её собственной регистрации.

Права детей и совладельцев переходят в новую квартиру

Если старая квартира была в общей собственности, договор с городом подписывают все собственники, а в новой квартире у них возникают те же доли или та же совместная собственность (статья 7.3 закона № 4802-1). Ребёнок, которому принадлежала треть пятиэтажки, становится собственником трети новой квартиры. Продать её без него не получится.

Для продажи такой квартиры нужно предварительное разрешение органа опеки: без него родители не вправе отчуждать имущество ребёнка (пункт 2 статьи 37 ГК). Опека отвечает письменно в течение 15 дней (часть 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ), а сделку с имуществом несовершеннолетнего удостоверяет нотариус (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ). Порядок и документы для Москвы и области разобраны в статье о разрешении опеки на продажу.

Если ребёнок в квартире только зарегистрирован и собственником не числится, разрешение опеки в Москве не нужно. Но закон о реновации добавляет одно условие: если в сносимой квартире живут несовершеннолетние, собственник не может выбрать денежное возмещение вместо квартиры. Семья с детьми получает именно жильё, и продавать потом приходится его.

Права зарегистрированных жильцов тоже переезжают. Все, кто имел право пользования старой квартирой, после договора получают на тех же условиях право пользования новой (статья 7.3 закона № 4802-1). Покупателю это важно: квартиру с зарегистрированными жильцами, у которых есть такое право, продают по отдельному плану, о нём подробно в статье о продаже квартиры с прописанными.

Перед продажей проверьте по выписке ещё два пункта:

• Ипотека и аресты. Обременения старой квартиры регистрируются на новой одновременно с правом. Если пятиэтажка была в ипотеке, банк остаётся залогодержателем и в новой квартире.
• Наследство. Если собственник умер до переезда, договор с городом подписывает доверительный управляющий, назначенный нотариусом. До регистрации прав наследников в ЕГРН собственником указан город Москва с отметкой о невозможности продать или заложить квартиру. Отметку снимают, когда регистрируют права наследников по свидетельству о наследстве, и только после этого квартиру выставляют на продажу. Об отсчёте срока у наследников подробно в статье о продаже квартиры по наследству.

Правило о сложении сроков написано только для Москвы

Абзац о реновации в статье 217.1 НК относится к программе реновации жилищного фонда в городе Москве. В Московской области и при других переселениях (аварийные дома, комплексное развитие территорий, изъятие для государственных нужд) этого абзаца нет.

В апреле 2026 года Конституционный суд в постановлении № 26-П признал норму частично не соответствующей Конституции как раз потому, что она не распространялась на жильё, изъятое по другим решениям властей. По сообщениям профильных СМИ, правительство внесло в Госдуму законопроект с поправками в кодекс, но до их принятия жителям области срок по новой квартире лучше подтверждать отдельно, письменным вопросом в налоговую.

Подготовка к продаже: что проверяем до объявления

Покупатель квартиры в доме программы задаёт одни и те же вопросы: кто собственники, нет ли детей и обременений, сколько лет квартира в собственности, кто в ней зарегистрирован. Ответы лучше иметь на руках до первого показа. Порядок, по которому мы работаем с такими квартирами:

1. Выписка из ЕГРН на новую квартиру: собственники, доли, дата регистрации, обременения.
2. Документы о праве на старую квартиру: основание и дата возникновения права, чтобы посчитать срок для налога.
3. Договор с городом и, если была доплата, документы о ней.
4. Расчёт налога по датам, если общего срока не хватает. Решение «продавать сейчас или подождать» принимают до задатка.
5. Разрешение опеки, если среди собственников есть ребёнок, и план покупки жилья для него.
6. Выписка о зарегистрированных и план их снятия с учёта.
7. Цена по сделкам в соседних новых домах программы, а не по объявлениям: таких квартир в районе обычно много, и покупатель сравнивает их между собой.

Последний пункт часто недооценивают. В новом доме программы нередко одновременно продаются похожие квартиры с одинаковой отделкой. Выигрывает та, чья цена совпадает с реальными сделками, а документы готовы. Каждую неделю мы даём собственнику отчёт о звонках и показах, и по нему видно, работает ли цена или её пора пересматривать. Чем заняться до выхода на рынок, есть и на странице о продаже квартиры со сложными документами.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру по реновации, если переезд ещё не закончен?

Продать квартиру до регистрации права в ЕГРН нельзя: подписанный договор с городом и ключи для осмотра собственником вас не делают. Пока идёт регистрация, можно собрать документы о праве на старую квартиру, посчитать налог и подготовить квартиру к показам. Задаток от покупателя берут после того, как в выписке появится ваше право.

Нужно ли платить налог, если старую квартиру приватизировали в 1990-х?

Налог при продаже не возникает, если старую квартиру приватизировали в 1990-х: срок владения ею включают в срок владения новой, а 3 года для приватизированного жилья давно прошли. Декларацию 3-НДФЛ по такой продаже не подают. Документ о приватизации старой квартиры всё равно держите среди бумаг для сделки.

Сохраняется ли ипотека при переезде по реновации?

Ипотека при переезде по реновации сохраняется: обременение старой квартиры регистрируют на новой одновременно с правом собственности, и банк остаётся залогодержателем. Для продажи нужен согласованный с банком порядок погашения долга и снятия залога, его записывают в договор с покупателем до задатка.

Можно ли получить деньги вместо квартиры и не продавать её потом?

Денежное возмещение вместо квартиры собственник вправе выбрать по письменному заявлению в течение 20 дней с получения проекта договора. Его не дают, если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, а также если на квартиру зарегистрированы обременения. Тогда семья получает квартиру и при желании продаёт её.

Самостоятельная продажа подходит простой ситуации

Простая ситуация выглядит так: старую квартиру вы получили по приватизации или наследству давно, собственник один, детей среди собственников нет, ипотеки нет. Тогда налога не будет, а сделка почти не отличается от продажи обычной вторичной квартиры.

Трудности начинаются, когда совпадают два условия из трёх: срок владения на грани, есть доплата за метры, есть ребёнок-собственник. В этом случае ошибка в дате или в порядке шагов стоит налога в миллион рублей или сорванной встречной покупки. Такую продажу лучше вести по плану, проверенному юристом или риэлтором.

Нормы приведены по состоянию на 29.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.