Объявление о продаже квартиры: как написать текст, который дочитают

Объявление о продаже квартиры работает, когда за минуту чтения покупатель узнаёт всё, что спросил бы по телефону: где квартира, что в ней, чистая ли она юридически и когда её можно занять. Красивые слова звонков почти не прибавляют. Их прибавляют факты, честные фото и цена, которая выдерживает сравнение с соседними предложениями.

Объявление состоит из пяти частей, и каждая отвечает на свой вопрос покупателя. Ниже порядок, в котором их собирают, условный пример готового текста, список того, что в объявление не пишут, и разбор фото, цены и площадок.

Пять частей объявления и порядок их заполнения

Площадки объявлений устроены похоже. Сначала продавец заполняет параметры: адрес дома, этаж, площади, число комнат, санузел, балкон, год постройки. Из них площадка сама собирает заголовок и карточку в ленте поиска. Затем идёт свободный текст, фотографии, планировка и цена. Покупатель видит в ленте только заголовок, первое фото, цену и одну-две строки описания, поэтому от этих четырёх вещей зависит, откроет ли он объявление целиком.

1. Параметры квартиры и дома: заполняют все поля, даже необязательные. По пустым полям фильтры отсекают квартиру из поиска.
2. Первая строка описания: тип квартиры, главное достоинство и юридический статус в одной фразе.
3. Основной текст: квартира, дом, двор и район, без повторов того, что уже есть в параметрах.
4. Блок о сделке: собственники, срок владения, обременения, зарегистрированные, дата освобождения, порядок расчётов.
5. Условия показа и связи: когда можно посмотреть и как удобнее связаться.

Заполнять удобнее в обратном порядке. Сначала собрать факты о сделке, потом написать текст о квартире, а первую строку сформулировать последней, когда понятно, что в квартире сильнее всего.

Как написать объявление о продаже квартиры?

Объявление о продаже квартиры пишут от фактов к словам: заполняют все параметры на площадке, затем в первой строке называют главное достоинство и юридический статус, например «свободная продажа, один собственник». Дальше коротко описывают квартиру, дом и двор, отдельным абзацем дают условия сделки: срок владения, ипотеку, зарегистрированных, дату выезда. Заканчивают удобным временем показов. Эпитеты без фактов покупатель пропускает.

Первая строка решает, откроют ли объявление

В ленте поиска первая строка описания видна под ценой, и её читают все, кто листает выдачу. Если она начинается с «Продаётся замечательная квартира», покупатель не узнаёт ничего нового. Если в ней «Свободная продажа, 1 взрослый собственник, квартира в собственности с 2015 года, окна во двор», человек сразу понимает, подходит ли ему квартира.

Первую строку собирают из трёх частей: тип сделки, юридический статус и одно реальное преимущество, которого нет в параметрах. Преимущество выбирают по тому, что ценят покупатели вашего района: тишина двора, школа рядом, вид, кладовка, свежая замена труб. Слова «свободная» и «прямая» продажа покупатель читает буквально, поэтому их ставят, только если это правда. Что каждый из этих терминов обещает покупателю, разобрано в статье о том, что значит свободная и прямая продажа.

Основной текст: квартира, дом, район

Основной текст повторяет маршрут покупателя на показе: подъезд, прихожая, комнаты, кухня, санузел, балкон. Так читателю проще представить квартиру, а вам проще ничего не пропустить. На каждую часть хватает одного-двух предложений с фактом: «кухня 9 м², окно на восток», «санузел раздельный, плитка 2022 года», «в большой комнате встроенный шкаф остаётся».

О доме пишут то, что покупатель не увидит на фото и не найдёт в параметрах. Когда меняли лифты и трубы, есть ли консьерж, как устроена парковка, был ли капитальный ремонт кровли или фасада. О районе называют конкретные точки с расстоянием пешком: метро или станция МЦД, школа, поликлиника, парк. Фраза «развитая инфраструктура» ничего не сообщает, а «до школы 7 минут дворами» сообщает.

Недостатки в тексте не прячут, их называют спокойно и с решением. «Первый этаж, высокий, решёток нет», «ремонт требуется, коммуникации исправны», «окна на дорогу, стоят шумоизолирующие стеклопакеты». Покупатель, которого недостаток не устраивает, просто не позвонит, и вы не потратите вечер на пустой показ. Тот, кто приедет, уже согласен с этим условием и меньше торгуется по нему на месте.

Блок о сделке снимает вопросы до звонка

Этот блок отличает объявление собственника, который готов продавать, от объявления «на пробу». Покупатель с одобренной ипотекой или с деньгами от своей проданной квартиры в первую очередь ищет предложения, по которым сделка пройдёт без задержек. Если ответы есть в тексте, звонят те, кому условия подходят.

Что указать в блоке о сделке:

• [ ] сколько собственников и все ли взрослые, есть ли доли детей;
• [ ] с какого года квартира в собственности и на каком основании: покупка, наследство, приватизация, дарение;
• [ ] есть ли ипотека и в каком банке, если квартира в залоге;
• [ ] кто зарегистрирован в квартире и к какой дате все выпишутся;
• [ ] когда квартира будет свободна от вещей и людей;
• [ ] подходит ли квартира под ипотеку покупателя и маткапитал, если вы это уже проверили;
• [ ] альтернативная сделка или свободная продажа.

Каждую строку проверяют по документам до публикации. Дату регистрации права и число собственников смотрят в выписке из ЕГРН, зарегистрированных уточняют по выписке из домовой книги или единому жилищному документу в Москве. Если какой-то пункт пока не готов, например согласие супруга ещё не оформлено, лучше сначала закрыть вопрос, а потом выходить на рынок.

Что указать в объявлении о продаже квартиры?

В объявлении о продаже квартиры указывают три группы сведений. Первая: параметры квартиры и дома, то есть этаж, площади, санузел, балкон, год постройки и материал стен. Вторая: условия сделки, а именно число собственников, срок владения, ипотека, зарегистрированные и дата освобождения. Третья: цена и удобное время показов. Чем полнее вторая группа, тем меньше звонков от покупателей, которым квартира не подойдёт по документам.

Условный пример объявления

Ниже текст для типичной двухкомнатной квартиры. Цифры и адресные ориентиры условные, их заменяют своими.

Условный пример: Свободная продажа, 1 взрослый собственник, квартира в собственности с 2016 года по договору купли-продажи. Двухкомнатная квартира 54 м², 7-й этаж из 12, комнаты изолированные, окна на две стороны. Кухня 9 м², газовая плита, вытяжка. Санузел раздельный, трубы и сантехника заменены в 2021 году. В прихожей встроенный шкаф, на застеклённом балконе кладовка.

Дом кирпичный, 1998 года, два лифта заменены в 2020 году, закрытый двор со шлагбаумом. До станции метро 9 минут пешком, школа и поликлиника во дворе соседнего дома.

Ипотеки и обременений нет, зарегистрированных нет. Квартира свободна, ключи в день расчётов. Подходит под ипотеку покупателя. Показы в будни после 18:00 и в выходные днём.

В этом тексте нет ни одного слова «уютная», «светлая» или «шикарная», и он от этого не проигрывает. Свет видно на фото, уют покупатель оценит сам. Текст отвечает на вопросы, которые иначе прозвучали бы по телефону, и отсекает покупателей, которым квартира не подходит.

Объём такого описания: около 100 слов. Длиннее писать можно, если у квартиры есть что рассказать: свежий ремонт с перечнем работ, оставляемая мебель и техника, особенности планировки. Сокращать текст можно до тех пор, пока в нём остаётся блок о сделке.

Фразы, которые работают против продавца

Часть фраз, которые продавцы ставят с добрыми намерениями, работает против них. Одни снижают доверие, другие привлекают мошенников, третьи создают проблемы уже в сделке.

Отдельно о недостатках квартиры. Скрытый в объявлении и на показе дефект не исчезает после сделки. Если продавец не оговорил недостаток, покупатель вправе потребовать снижения цены, устранения недостатка или возмещения своих расходов на его устранение (ст. 475 ГК РФ). Честная фраза в объявлении стоит дешевле спора после регистрации.

Безопасность тоже начинается с текста. Мошенники ищут объявления, где видно, когда квартира пустует, сколько в ней собственников и кто из них живёт далеко. Поэтому номер квартиры, график отъездов и сведения о пожилых родственниках в объявление не пишут. Сканы документов по просьбе «покупателя» до встречи не отправляют, коды из SMS никому не называют. Какие ещё схемы направлены против продавцов, собрано в статье о рисках продавца квартиры.

Требования закона к тексту объявления

Собственник, который сам продаёт свою квартиру, рекламу в смысле закона обычно не размещает. Закон о рекламе прямо не распространяется на объявления физических лиц или юридических лиц, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 2 38-ФЗ). Правила самих площадок при этом действуют: модерация проверяет адрес, фото и соответствие категории.

Если объявление публикует риэлтор или агентство в рамках своей работы, ситуация другая. Тогда текст может считаться рекламой, а реклама по закону должна быть добросовестной и достоверной. Недостоверной признаётся реклама с не соответствующими действительности сведениями о характеристиках товара и о его цене (ст. 5 38-ФЗ). Площадь, этаж, год дома и цена в таком объявлении должны совпадать с действительностью.

Цена в объявлении не обязывает продать квартиру первому, кто согласится на неё по телефону. Гражданский кодекс считает рекламу и иные предложения неопределённому кругу лиц приглашением делать оферты, если иное прямо не указано в самом предложении (ст. 437 ГК РФ). Условия сделки стороны согласуют позже, в соглашении о задатке и договоре купли-продажи.

Фото и планировка: порядок кадров

Первые три фотографии покупатель листает в ленте, не открывая объявление. Поэтому порядок кадров важнее их количества. Первым ставят самый выигрышный кадр: обычно большую комнату с окном при дневном свете. Вторым: кухню, третьим: планировку. Дальше идут остальные комнаты, санузел, прихожая, балкон, вид из окна, подъезд и двор.

В объявлении планировку ставят третьим кадром, сразу после комнаты и кухни. По ней покупатель с детьми видит, изолированы ли комнаты, а покупатель с мебелью прикидывает, куда встанет диван. Подойдёт аккуратно перерисованная схема из технического паспорта с размерами комнат. Если фактическая планировка отличается от документов, этот вопрос решают при проверке документов до выхода на рынок. Скрывать схему из-за расхождения бессмысленно: покупатель всё равно увидит планировку на показе.

Кадры, которые лучше убрать из объявления: фото с номером квартиры на двери, снимки документов, фото с людьми и с семейными портретами на стенах, кадры, снятые широкоугольным режимом с искажением. Как подготовить сами комнаты к съёмке, разобрано в статье о том, что такое хоумстейджинг и когда он нужен, а общий порядок работ до публикации описан в материале о подготовке квартиры к продаже.

Цена в объявлении: одна цифра для всех площадок

Покупатель сравнивает цену в объявлении с соседними предложениями в том же доме и районе за несколько секунд. Если ваша квартира заметно дороже похожих, текст и фото уже не помогут. Цену считают от реальных сделок рядом с поправками на этаж, ремонт, вид и состояние дома, а коридор торга с нижней границей решают заранее, до первого звонка. Объявления, которые висят месяцами, показывают ожидания продавцов. Рынок видно по сделкам.

Три правила для цены в объявлении:

1. Одна и та же цена на всех площадках. Разные цифры на разных сайтах покупатель замечает и делает вывод, что продавец сам не уверен.
2. Цена без «запаса на торг»: с ним квартира выглядит дороже соседей в выдаче и теряет покупателей ещё до звонка.
3. Изменение цены только по итогам наблюдения за откликом за неделю или две. Частые снижения в истории цены покупатель читает как сигнал, что можно подождать ещё.

Отклик удобно считать по неделям: сколько просмотров, сколько звонков, сколько показов. Мы работаем так же: каждую неделю даём собственнику отчёт о звонках и показах, и решение о цене принимаем вместе по этим данным. Если звонков мало, а просмотров много, слабое место обычно в цене или первом фото; признаки каждой причины разобраны в статье о том, почему квартира не продаётся.

Площадки для объявлений и как вести их одновременно

В Москве и Московской области покупатели вторичного жилья ищут квартиры в основном на нескольких крупных площадках: Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Домклик. Аудитории у них пересекаются, поэтому объявление размещают сразу на двух-трёх, чтобы его увидели и те, кто пользуется только одной. Платное продвижение и тарифы у каждой площадки свои, их условия смотрят в правилах самой площадки на дату публикации.

Чтобы несколько объявлений не противоречили друг другу, их ведут по одному шаблону:

• [ ] одинаковые текст, фото, цена и параметры на всех площадках;
• [ ] одно объявление на одной площадке, без дублей с разных аккаунтов;
• [ ] один номер телефона для звонков, чтобы ни один отклик не потерялся;
• [ ] любое изменение цены или условий сразу вносится везде;
• [ ] объявления снимаются со всех площадок в день задатка.

Дополнительные каналы работают слабее, но иногда приводят покупателя: объявление в чате дома или района, знакомые, которые ищут квартиру рядом. Там действуют те же правила: адрес дома без номера квартиры, реальная цена, связь по телефону.

Где разместить объявление о продаже квартиры?

Объявление о продаже квартиры в Москве и области размещают на крупных площадках, где ищут вторичное жильё: Авито, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Домклик. Обычно хватает двух-трёх площадок с одинаковыми текстом, фото и ценой. Дополнительно можно опубликовать объявление в чате дома или района. На число звонков выбор площадки влияет меньше, чем цена, первое фото и полнота блока о сделке.

Частые вопросы

Можно ли скопировать текст объявления у соседей по дому?

Копировать чужой текст бессмысленно: в нём описаны другая квартира, другой ремонт и другие документы. Из соседских объявлений полезно взять только ориентиры: какие параметры указаны, как подана планировка, по какой цене похожие квартиры стоят и сколько они висят. Текст о вашей квартире пишут по своим фактам и документам, иначе на показе покупатель увидит расхождение.

Указывать ли в объявлении причину продажи?

Причину продажи указывают, только если она помогает покупателю: переезд в другой город с понятной датой выезда, расширение семьи, альтернативная сделка с уже выбранной квартирой. Эмоциональные и личные подробности в текст не выносят. Фраза о срочности без объяснения подталкивает покупателя торговаться сильнее, поэтому о сроках лучше говорить на показе и записывать их в соглашение о задатке.

Сколько фотографий нужно в объявлении?

Фотографий нужно столько, чтобы покупатель увидел каждую комнату целиком, кухню, санузел, прихожую, балкон, вид из окна и подъезд, плюс планировку. Несколько снимков одной комнаты с разных углов пользы не добавляют. Порядок важнее числа: первые три кадра видны в ленте, по ним человек решает, открывать ли объявление.

Нужно ли обновлять объявление, если звонков нет?

Обновлять объявление без изменений почти бесполезно: покупатели помнят квартиру, а история цены видна на многих площадках. Сначала по недельной статистике выясняют, где слабое место: цена, первое фото или текст. Меняют что-то одно и смотрят отклик следующую неделю. Если меняется цена, её меняют сразу на всех площадках, где размещено объявление.

Хорошее объявление не заменяет проверку документов

Текст, фото и цена приводят звонки, но сделку проводят документы и деньги покупателя. Объявление честно отвечает только на те вопросы, на которые у продавца уже есть ответы: сколько собственников, свободна ли квартира, нет ли ипотеки и долей детей. Поэтому писать его удобнее после проверки бумаг.

Если в истории квартиры есть наследство, доли, маткапитал или ипотека, блок о сделке становится самым сложным в объявлении, и его формулируют вместе с планом сделки. Как мы ведём продажу от первой встречи до передачи ключей, описано на странице продажи квартиры с риэлтором, а проверки перед публикацией собраны в чек-листе продавца.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.