Кадастровая стоимость квартиры при продаже: где узнать и на что влияет

Кадастровую стоимость квартиры в Москве узнают по адресу или кадастровому номеру в сервисе Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», а официальное значение на нужную дату даёт выписка из ЕГРН. Продавцу эта цифра нужна для налога: если квартира продается дешевле 70% кадастровой стоимости и срок владения не вышел, налог считают от 70% кадастра.

Продажу она не запрещает и цену в договоре не задаёт. Но от неё зависят налог продавца, госпошлина покупателя за дорогие квартиры и одна из льгот для семей с детьми. Поэтому кадастр смотрят до того, как назвать цену в объявлении.

Кадастровая стоимость считается по массовой модели, рыночная складывается из сделок

Кадастровую стоимость определяет государственное бюджетное учреждение региона по итогам государственной кадастровой оценки. Оценщик не приходит в квартиру и не смотрит ремонт. Модель берёт характеристики дома и помещения из ЕГРН и документов учёта: адрес, площадь, этаж, год постройки, материал стен, назначение. Цифра получается средней для похожих квартир в похожем доме.

Рыночная стоимость рождается иначе. Это цена, за которую конкретную квартиру готов купить конкретный покупатель сейчас. В неё входят вид из окна, состояние ремонта, шумная улица, история прав и обременения, даже то, сколько похожих квартир выставлено в доме одновременно.

Обновляется кадастр по закону редко. По части 4 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ очередную оценку проводят через четыре года после предыдущей, а в городах федерального значения, к которым относится Москва, по решению городского правительства можно через два года (ст. 11 237-ФЗ на consultant.ru).

Результаты новой оценки начинают применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об их утверждении (ст. 18 того же закона). За эти годы рынок успевает уйти в любую сторону.

Отсюда два вывода. Кадастровая стоимость может быть и ниже, и выше рыночной, и ни то, ни другое не ошибка само по себе. А назначать цену продажи по кадастру нельзя: покупатель на эту цифру не смотрит.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Москве?

Кадастровую стоимость квартиры в Москве быстрее всего найти в сервисе Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: вводите адрес или кадастровый номер и видите текущее значение. Если нужна стоимость на 1 января конкретного года или официальный документ, заказывают выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости через Госуслуги или центр «Мои документы», её готовят 3 рабочих дня.

Кадастровую стоимость показывают четыре официальных источника

На mos.ru собраны все варианты, которые подходят собственнику московской квартиры (памятка mos.ru о кадастровой стоимости). Для продавца они различаются тем, годится ли результат как документ.

1. Справочный сервис Росреестра. Поиск по адресу или кадастровому номеру. Значение актуально на дату последнего обновления базы. Документом для налоговой эта справка не служит, но для первой прикидки её хватает.
2. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости на Госуслугах. Нужен кадастровый номер или адрес. В заявлении можно указать дату, на которую нужна стоимость. Срок подготовки по данным mos.ru 3 рабочих дня.
3. Выписка через центр «Мои документы». Подходит, если нет учетной записи на Госуслугах. С собой паспорт. В офисах Роскадастра в Москве заявление лично не принимают.
4. Фонд данных государственной кадастровой оценки. Здесь видно, как именно посчитали стоимость, с какой даты она определена и применяется. Смотрят на nspd.gov.ru, mos.ru или в ГБУ «Городской центр имущественных платежей».

Кадастровый номер квартиры указан в выписке из ЕГРН о правах, в старом свидетельстве о собственности и в договоре, по которому вы получили квартиру. В Московской области путь тот же: справочный сервис, выписка через Госуслуги или МФЦ, фонд данных оценки на nspd.gov.ru.

Для налога важна стоимость на 1 января года, в котором Росреестр зарегистрирует переход права к покупателю. Если сделка намечена на начало следующего года, а в регионе как раз прошла новая оценка, цифра может поменяться. Поэтому при сделке в январе или феврале выписку берут уже с новым значением.

Правило 0,7: как кадастр меняет налог продавца

Нижнюю границу дохода от продажи задаёт статья 214.10 НК РФ в пункте 2. Когда цена в договоре оказывается ниже 70% кадастровой стоимости, доходом для налога считают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (ст. 214.10 НК РФ на consultant.ru). Кадастровую стоимость берут на 1 января года регистрации перехода права. Если она не определена, правило не применяется.

Правило работает только тогда, когда налог в принципе возникает, то есть квартира в собственности меньше минимального срока владения. Как считается этот срок (3 или 5 лет) и когда налога нет совсем, разобрано в статье о налоге с продажи квартиры.

Раньше похожая норма стояла в пункте 5 статьи 217.1 НК. С 1 января 2020 года он утратил силу, и в старых публикациях ссылка на него уже неточна.

Действующая норма сейчас в статье 214.10, а пункт 6 статьи 217.1 разрешает региону своим законом уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля. Есть ли такой закон в Москве или Московской области на дату вашей сделки, сверяют на nalog.gov.ru в разделе своего региона. Кроме того, постановлением Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П пункт 2 статьи 214.10 признан частично не соответствующим Конституции, поэтому в спорной ситуации применение правила 0,7 уточняют у налогового специалиста.

Расчёт в три шага:

1. Найдите кадастровую стоимость на 1 января года регистрации и умножьте на 0,7.
2. Сравните результат с ценой в договоре купли-продажи. Доходом считают большее из двух чисел.
3. Из дохода вычтите вычет: либо до 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК), либо подтверждённые расходы на покупку. Остаток и есть база налога.

Условный пример: кадастр квартиры на начало года 15 млн рублей, 70% от неё составляют 10,5 млн. Квартира куплена три года назад, срок владения 5 лет не вышел.

Если продать за 12 млн, доходом будет 12 млн, кадастр на расчёт не влияет. Если продать за 10 млн, доходом станет 10,5 млн: база с вычетом 1 млн получится 9,5 млн вместо 9 млн. Разница в 500 тысяч рублей облагается налогом, хотя этих денег продавец не получил.

Что выбрать, вычет 1 млн или расходы на покупку, подробно сравнивается в статье про вычет при продаже квартиры. А случай, когда цена реально ниже 70% кадастра, с расчётом по шагам разобран отдельно в материале о продаже ниже кадастровой стоимости.

Зачем продавцу знать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость нужна продавцу, чтобы заранее понять налог: при продаже до окончания срока владения доход не может быть меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации. Ещё она влияет на госпошлину покупателя, если превышает 20 млн рублей, и на льготу для семей с двумя и более детьми, где лимит 50 млн рублей.

Ещё две ситуации, где кадастр касается сделки

Первая касается покупателя, но обсуждают её с продавцом.

Госпошлина за регистрацию права физического лица на квартиру с кадастровой стоимостью до 20 млн рублей составляет 4000 рублей. Если кадастр выше 20 млн, пошлина равна 0,02% кадастровой стоимости, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК). Кто и за что платит при регистрации, собрано в статье о госпошлине при продаже квартиры.

Вторая касается семей. Родители двух и более детей могут продать жилье без налога и без ожидания срока владения, если выполнены условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК. Одно из условий: кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн рублей. Для дорогих московских квартир это ограничение реальное, и его сверяют по выписке до того, как строить расчёт на льготе.

Возможность продать квартиру от кадастра не зависит. Цену в договоре стороны определяют своим соглашением.

Если кадастровая стоимость завышена: два законных способа её снизить

Завышенный кадастр мешает продавцу в одном случае: квартира продаётся дешевле 70% кадастровой стоимости, и срок владения ещё не прошёл. Во всех остальных ситуациях спорить с кадастром ради продажи незачем. Если же налог из-за кадастра выходит заметным, закон даёт два пути.

Исправление ошибки. Модель могла взять неверные данные: другой год постройки, материал стен, площадь, назначение помещения. По статье 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибки вправе подать любое физическое лицо в бюджетное учреждение или МФЦ лично, почтой или через интернет, включая Госуслуги, в течение пяти лет со дня внесения сведений в ЕГРН.

Рассматривают его 30 календарных дней (ст. 21 237-ФЗ на consultant.ru). В Москве ошибки исправляет ГБУ «Городской центр имущественных платежей», заявление принимают и через mos.ru. Если стоимость снизилась из-за ошибки, новое значение применяется с того же дня, с которого применялось ошибочное (ст. 18 закона).

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной. К заявлению прикладывают отчёт оценщика о рыночной стоимости в электронной форме. По статье 22.1 237-ФЗ заявление подают в бюджетное учреждение или МФЦ, срок рассмотрения 30 календарных дней, отказ можно оспорить в суде. Новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление.

Для Москвы памятка mos.ru описывает путь через Московский городской суд, а сама статья 22.1 в 2026 году затронута постановлением Конституционного суда № 48-П. Поэтому актуальный порядок для своего региона сверяют на mos.ru или mosreg.ru перед заказом отчёта.

Порядок действий для продавца выглядит так:

• [ ] посчитать налог по цене договора и по 70% кадастра, сравнить разницу;
• [ ] открыть фонд данных оценки и сверить характеристики квартиры с выпиской из ЕГРН;
• [ ] при расхождении в данных подать заявление об исправлении ошибки;
• [ ] при верных данных, но большой разнице с рынком, взвесить стоимость отчёта оценщика против экономии на налоге;
• [ ] учесть сроки: 30 дней на рассмотрение плюс время на внесение сведений в ЕГРН;
• [ ] получить свежую выписку о кадастровой стоимости перед подачей 3-НДФЛ.

Последний пункт важен из-за дат. Сниженная за счет рыночной оценки стоимость действует с 1 января года подачи заявления. Если продажа зарегистрирована в прошлом году, а заявление подано в этом, на налог за прошлый год такое снижение уже не повлияет. Начинать имеет смысл до сделки или в том же календарном году.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Завышенную кадастровую стоимость квартиры сначала сверяют с выпиской из ЕГРН: если в расчёте неверный год постройки, площадь или материал стен, подают заявление об исправлении ошибки в бюджетное учреждение или МФЦ, его рассматривают 30 дней. Если данные верны, а цифра выше рынка, можно добиваться установления кадастровой стоимости в размере рыночной по отчёту оценщика.

При подготовке продажи кадастр проверяют вместе с документами

Порядок, по которому мы работаем, ставит кадастр в один ряд с документами, а не с ценой. Цену квартиры мы считаем по реальным сделкам в том же доме и районе с поправками на этаж, ремонт, вид и состояние дома. Кадастровую стоимость берём из выписки вместе с основанием права и датой регистрации, чтобы на первой же встрече понять, возникает ли налог и где проходит граница 70%.

Если коридор торга опускается ниже этой границы, собственник узнаёт об этом до объявления, а не после задатка. Тогда можно решить спокойно: держать цену, подождать окончания срока владения или заняться проверкой кадастра. Полный список бумаг, который мы собираем на этом этапе, есть в статье о документах для продажи квартиры.

Дальше раз в неделю собственник получает от нас отчёт: сколько было звонков и показов. Если отклик слабый и разговор заходит о снижении цены, расчёт налога пересматриваем вместе с ценой. Когда цена уже ниже границы 70%, каждая следующая скидка уменьшает сумму на руках, а налог остаётся прежним, и тогда скидку сравнивают с другими вариантами плана. Как мы ведём продажу целиком, описано на странице продажи квартиры с риэлтором.

Частые вопросы

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Кадастровая стоимость бывает выше рыночной, когда рынок снизился после даты оценки или модель взяла неверные характеристики дома. Сама по себе разница не нарушение. Продавцу она мешает, только если цена продажи ниже 70% кадастра и срок владения не вышел: тогда налог считают от кадастра, и есть смысл проверить данные или заказать отчёт оценщика.

Нужно ли указывать кадастровую стоимость в договоре купли-продажи?

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи квартиры обязательным условием не служит. В договоре указывают кадастровый номер, адрес, площадь и цену, о которой договорились стороны. Кадастровую стоимость Росреестр видит сам, налоговая получает её из ЕГРН. Продавцу достаточно иметь выписку о кадастровой стоимости на 1 января года регистрации для своего расчёта.

Влияет ли кадастровая стоимость на налог, если квартира в собственности больше 5 лет?

Кадастровая стоимость не влияет на налог, если квартира в собственности дольше минимального срока владения: 3 лет в льготных случаях или 5 лет в остальных. Доход от такой продажи освобождён от налога целиком, декларацию подавать не нужно, и правило 0,7 к нему не применяется.

Как часто меняется кадастровая стоимость квартиры в Москве?

Кадастровая стоимость квартиры в Москве меняется после очередной государственной кадастровой оценки. По закону её проводят раз в четыре года, а в городах федерального значения по решению правительства города можно раз в два года. Новые значения применяются с 1 января года, следующего за вступлением в силу акта об утверждении результатов; исправленная из-за ошибки стоимость действует с той же даты, что и ошибочная.

С кадастром разбираются до публикации объявления

Если квартира в собственности меньше 3 или 5 лет, а ваша цена с учетом торга близка к 70% кадастровой стоимости, расчёт налога делают до публикации объявления. Хватает выписки и калькулятора, и расчёт показывает нижнюю границу торга, ниже которой продажа начинает стоить дополнительных денег.

Если же квартира досталась по наследству, куплена с маткапиталом, продается с ипотекой или параллельно покупается другая, расчёт кадастра складывается с другими сроками и условиями. В таких сделках проще один раз пройти все цифры с риэлтором и налоговым специалистом, чем пересчитывать налог после задатка. Для самостоятельной подготовки пригодится чек-лист «Продать квартиру и не потерять деньги».

Нормы приведены по состоянию на 29.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.