Техплан после перепланировки: как внести изменения в ЕГРН перед продажей

Технический план после перепланировки готовит кадастровый инженер, а собственник прикладывает его к уведомлению о завершении работ, которое подаёт в орган, согласовавший перепланировку. После утверждения акта приёмочной комиссии этот орган сам направляет заявление с актом и техпланом в Росреестр, и только после внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается завершённой. Для продажи это значит простую вещь: пока новая площадь и новый план не появились в выписке, покупатель и его банк видят квартиру в прежнем виде.

Ниже маршрут по шагам: что проверить до заказа техплана, что передать кадастровому инженеру, кто и в какой срок подаёт документы, где процедура чаще всего спотыкается и как прочитать новую выписку. Как получить само согласование и акт, здесь не разбирается: речь о том отрезке, который начинается, когда стены уже на новом месте.

Перепланировка закончена только после записи в ЕГРН

Жилищный кодекс разделяет два события. Сначала приёмочная комиссия подтверждает, что работы выполнены по проекту: по ч. 2 ст. 28 ЖК РФ акт утверждают не позднее 30 дней со дня получения уведомления о завершении работ. Потом меняется реестр, и по ч. 3 той же статьи перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН о границах или площади помещения, а если образовались новые помещения, то со дня их кадастрового учёта и регистрации прав на них.

Что относится к перепланировке, сказано в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ: изменение границ или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки. Перенос раковины или замена плиты без перестановки стен называются переустройством, и для него техплан не готовят: переустройство завершается утверждением акта. Если вы не уверены, к какому виду относятся ваши работы, ответ даёт проект, по которому их согласовали.

Для продавца разница между актом и записью в реестре практическая. Акт лежит у вас в папке, а покупатель, его банк и нотариус смотрят на выписку. Если между ними расхождение, первым делом спросят, почему площадь в объявлении не совпадает с реестром, и разговор о цене сместится на разговор о документах.

Что проверить в выписке до заказа техплана

Перед тем как звонить кадастровому инженеру, закажите свежую выписку из ЕГРН и положите рядом проект перепланировки и решение о согласовании. Такая сверка занимает полчаса и снимает большую часть будущих вопросов.

Что сверить:

• кадастровый номер квартиры: он должен совпадать в выписке, в проекте и в решении о согласовании;
• адрес, этаж и номер квартиры: опечатка в одном документе потом всплывёт при учёте;
• площадь в выписке: с ней инженер будет сравнивать новую, и разница должна объясняться работами по проекту;
• список собственников: уведомление о завершении работ подают от имени собственника, а если их несколько, у каждого должно быть своё место в этой цепочке;
• обременения: ипотека учёт перепланировки не запрещает, но банк-залогодержатель захочет знать об изменениях в предмете залога; арест или запрет на действия с квартирой дают регистратору основание приостановить и кадастровый учёт, поэтому их снимают заранее;
• план расположения помещения: старый контур поможет инженеру и вам увидеть, что именно поменялось.

Если уже на этом шаге нашлась ошибка, например неверная площадь или чужой этаж, её исправляют отдельно, до техплана. Как отличить техническую ошибку от реестровой и куда с ней идти, разобрано в статье об ошибках в ЕГРН перед продажей. Подавать новый техплан поверх старой ошибки рискованно: регистратор сравнит документы и приостановит учёт.

Кадастровый инженер собирает техплан по проекту

По ч. 1 ст. 24 закона № 218-ФЗ в техническом плане воспроизводят сведения из ЕГРН и указывают данные, нужные для учёта. Готовит его кадастровый инженер, и делает это в электронном виде: по ч. 12 ст. 24 план заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью инженера, а бумажный экземпляр выпускают, только если это записано в договоре подряда. Распечатка на столе у собственника юридической силы для Росреестра не имеет, в реестр уходит файл.

Откуда инженер берёт сведения о помещении, сказано в ч. 10 ст. 24: на основании проекта перепланировки, который передаёт заказчик кадастровых работ. Площадь и положение помещения на этаже инженер определяет по обмерам. Отсюда понятен список того, что от вас потребуется:

1. Проект перепланировки, по которому работы согласованы. Если в процессе что-то поменяли, инженер увидит расхождение при обмере.
2. Решение о согласовании перепланировки, выданное органом, который её согласовывал.
3. Свежая выписка из ЕГРН на квартиру.
4. Паспорт заказчика и документы о его праве на квартиру; если заказывает представитель, доверенность.
5. Доступ в квартиру для обмеров в удобный день.

В плане есть заключение кадастрового инженера. В него попадает то, что инженер считает нужным пояснить: откуда разница в площади, что выявлено при обмере, на какие документы он опирался. Прочитайте этот раздел до того, как план уйдёт дальше. Если в заключении написано, что фактическая планировка отличается от проекта, процедура почти наверняка остановится на приёмке или на учёте.

Цены на техплан в этой статье не приводятся: их называет инженер, и зависят они от объёма работ и сроков. Сроки подготовки тоже договорные, закон их не устанавливает, поэтому фиксируйте дату сдачи файла в договоре подряда.

Маршрут от уведомления до новой выписки

Порядок по закону выглядит так:

1. Собственник подаёт уведомление о завершении перепланировки в орган, который её согласовал. По ч. 1 ст. 28 ЖК РФ к уведомлению прикладывают технический план помещения и указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учёт.
2. Приёмочная комиссия проверяет работы и утверждает акт, на это у органа не больше 30 дней со дня получения уведомления.
3. Не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта орган направляет в Росреестр заявление в электронной форме. К нему прикладывают акт, технический план и решение о согласовании (ч. 1.10 ст. 19 закона № 218-ФЗ).
4. Росреестр вносит изменения в сведения о квартире.
5. Орган направляет собственнику выписку из ЕГРН, подтверждающую учёт: в личный кабинет на региональном портале государственных и муниципальных услуг или на электронную почту, если её указали в заявлении (ч. 1.11 ст. 19).

В Москве этот путь проходит через Мосжилинспекцию. Город прямо сообщает, что после оформления акта о завершённой перепланировке инспекция сама направляет заявление в Росреестр, а услуга подаётся через личный кабинет на mos.ru. В Московской области перепланировку согласует орган местного самоуправления, и заявление в Росреестр направляет он же; куда подавать уведомление, указано в решении о согласовании.

Схема полезна тем, что показывает, где документ находится в каждый момент. Пока нет акта, мяч у комиссии. После акта он у органа, затем у Росреестра. Собственник на этом отрезке ничего не подаёт, но может спрашивать статус и держать связь с инженером на случай доработки.

Кто подаёт заявление в Росреестр и что остаётся собственнику

Многие собственники по старой памяти собираются сами нести техплан в МФЦ. Для перепланировки в многоквартирном доме закон строит другой порядок: заявление в Росреестр подаёт орган, который согласовал работы и утвердил акт. Отдельного права собственника подать такое заявление самому, если орган пропустил срок, ст. 19 закона № 218-ФЗ не предусматривает.

Кто направляет документы о перепланировке в Росреестр?

Документы о перепланировке квартиры в Росреестр направляет орган, который согласовал перепланировку и утвердил акт приёмочной комиссии: в Москве Мосжилинспекция, в области орган местного самоуправления. Срок по ч. 1.10 ст. 19 закона № 218-ФЗ не позднее пяти рабочих дней после утверждения акта, заявление подаётся в электронной форме с актом, техпланом и решением о согласовании. Собственник готовит техплан и платит госпошлину.

Что остаётся за собственником:

• заказать и принять технический план, проверив данные и заключение инженера;
• подать уведомление о завершении работ с техпланом и сведениями об уплате госпошлины;
• указать в заявлении электронную почту, если удобнее получать выписку туда, а не только в личный кабинет на региональном портале госуслуг;
• отслеживать статус: в Москве в личном кабинете mos.ru, в области через орган, принявший уведомление;
• оперативно передать исправленный техплан, если его запросят.

Последний пункт прописан в той же ч. 1.10 ст. 19. Если Росреестр вернул документы без рассмотрения или приостановил учёт, орган запрашивает у заявителя технический план заново. На практике это значит, что исправления делает ваш кадастровый инженер, поэтому в договоре с ним полезно записать, что доработка по замечаниям регистратора входит в работу.

Если работы выполнили без согласования и в Москве акт оформляют на уже сделанную перепланировку, порядок отличается: нужно техническое заключение проектной организации, а в отношении заявителя составляют протокол об административном правонарушении (постановление Правительства Москвы № 508-ПП, прил. 1). Варианты для такой квартиры, включая продажу с честной скидкой, разобраны в статье про неузаконенную перепланировку.

Сроки, которые записаны в законе

Общего срока «от ремонта до выписки» закон не называет. Есть отдельные сроки для каждого участника, и их удобно свести в таблицу.

Сколько времени по закону занимает внесение перепланировки в ЕГРН?

Внесение перепланировки в ЕГРН складывается из сроков разных участников. Акт приёмочной комиссии утверждают не позднее 30 дней после уведомления, затем орган направляет заявление в Росреестр не позднее пяти рабочих дней, а кадастровый учёт без регистрации прав занимает пять рабочих дней с приёма заявления. Подготовку техплана закон не ограничивает, а приостановка учёта сдвигает все даты.

К этим цифрам нужно добавить время на техплан и возможную доработку. Поэтому дату задатка лучше не назначать, пока новая выписка не пришла. Если покупатель уже найден, честнее показать ему акт и объяснить, на каком этапе учёт, чем обещать конкретный день.

Почему учёт приостанавливают и как это закрыть

Регистратор сравнивает три вещи: что было в реестре, что написано в проекте и решении о согласовании и что намерил инженер. Любая нестыковка между ними даёт повод приостановить учёт, и по смыслу проверки видно, где риск выше.

Что проверить, чтобы не получить приостановку:

• площадь и конфигурация в техплане соответствуют проекту; если при ремонте сдвинули перегородку на полметра, это уже другой план;
• кадастровый номер, адрес и номер квартиры совпадают во всех документах;
• в техплане есть ссылка на проект и решение о согласовании, а сами документы приложены;
• файл подписан действующей электронной подписью инженера;
• сведения об уплате госпошлины указаны в уведомлении;
• если заказчиком выступал представитель, его полномочия подтверждены доверенностью.

Если учёт всё-таки приостановили, в уведомлении Росреестра перечислены причины. Дальше путь короткий: инженер исправляет план, вы передаёте его в орган по его запросу, орган направляет документы повторно. Если причина в том, что работы не совпадают с проектом, исправлением файла её не закрыть: придётся либо привести квартиру к проекту, либо согласовывать изменения заново.

Когда одного техплана мало

Технический план на перепланировку решает задачу, когда квартира остаётся одной квартирой, а внутри поменялись стены. Есть случаи, где этого недостаточно.

Объединение двух квартир или раздел одной на две создают новые помещения. По ч. 3 ст. 28 ЖК РФ такая перепланировка завершается со дня кадастрового учёта образованных помещений и регистрации прав на них, а значит, кроме учёта нужна регистрация права, и сроки другие. Об этом сценарии, если он вам предстоит перед продажей, лучше думать заранее: покупатель будет покупать уже новый объект с новым кадастровым номером.

Если работы затронули то, что принадлежит всем собственникам дома, например часть коридора или лестничной площадки, речь идёт о присоединении общего имущества. Такой вопрос решают с собственниками дома и согласующим органом, и одного проекта квартиры для него мало.

Москва отдельно запрещает некоторые решения, которые согласовать нельзя ни заранее, ни задним числом. Например, не допускается объединение газифицированного помещения с жилой комнатой (постановление № 508-ПП). Техплан на такую планировку подготовить можно, но акт по нему не утвердят.

Наконец, если согласования нет вовсе, начинать с техплана бессмысленно: орган примет уведомление только после решения о согласовании или акта на ранее выполненные работы.

Как проверить результат в новой выписке

Выписка, которую направит орган, и есть итог всей процедуры. Прочитайте её внимательно, прежде чем выставлять квартиру.

Как проверить, что перепланировка внесена в ЕГРН?

Проверить, что перепланировка внесена в ЕГРН, можно по свежей выписке об основных характеристиках квартиры. В ней площадь и план расположения помещения должны совпасть с техническим планом, а кадастровый номер остаться прежним, если квартира не делилась и не объединялась. Если площадь в выписке старая, учёт не завершён или прошёл с ошибкой, и об этом спрашивают орган, подававший заявление.

На что смотреть:

1. Площадь: та же цифра, что в техплане.
2. План расположения помещения: новые перегородки и проёмы на месте.
3. Кадастровый номер: прежний, если не было раздела или объединения.
4. Сведения о правообладателях и обременениях: не должны измениться от учёта перепланировки.
5. Дата выписки: свежая, после даты акта.

Если цифра в выписке отличается от техплана, это повод связаться с органом и инженером сразу, а не в день сделки. Если ошибся реестр, путь исправления описан в статье об ошибках в ЕГРН. Когда выписка в порядке, распечатайте её для показов: покупатель увидит ту же площадь, что в объявлении.

Технический паспорт БТИ после учёта в ЕГРН сам по себе не обновляется. Для Росреестра он не нужен, а вот банк покупателя может попросить документ, который отражает фактическое состояние квартиры: такое условие встречается в требованиях банков к залогу при перепланировке. Когда и кто просит бумаги БТИ, разобрано в статье нужен ли техпаспорт для продажи.

Как вписать учёт перепланировки в план продажи

Перепланировку мы проверяем до выхода квартиры на рынок вместе с остальными документами: основанием права, собственниками, согласиями, ипотекой. Каждую бумагу, из-за которой покупатель или его банк могут притормозить сделку, мы приводим в порядок или готовим к ней понятное объяснение ещё до первого показа. Для квартиры с перепланировкой это означает, что к моменту объявления на руках должны быть решение о согласовании, акт и выписка с новой площадью, либо понятный график, когда выписка появится.

Если учёт ещё идёт, а продавать нужно, выход есть, но он требует честности. В объявлении указывают площадь по ЕГРН и пишут, что перепланировка согласована и акт утверждён. Покупателю показывают акт и техплан. Задаток подписывают тогда, когда понятно, на каком этапе учёт и успеет ли он до даты сделки, а в соглашении записывают, что делать, если выписка задерживается. Покупатель с ипотекой обычно ждёт новую выписку, потому что банку нужен предмет залога в том виде, в каком он учтён.

Ещё один вопрос, который задают продавцы: не обнулит ли учёт перепланировки срок владения для налога. Кадастровый номер квартиры при перепланировке внутри неё не меняется, право собственности не регистрируется заново, и дата в выписке остаётся прежней. Если же квартиру делили или объединяли, срок считают по особым правилам, и его проверяют отдельно до сделки.

Порядок работы риэлтора при продаже разобран на странице о продаже квартиры. Полный порядок продажи, если вы решите вести её сами, собран в статье о самостоятельной продаже квартиры. Чтобы не держать список проверок в голове, скачайте чек-лист продавца: в нём документы, деньги и сделка разложены по шагам.

Частые вопросы

Нужен ли техплан, если после перепланировки площадь не изменилась?

Технический план прикладывают к уведомлению о завершении перепланировки по ч. 1 ст. 28 ЖК РФ, и норма не делает исключения для случая, когда общая площадь осталась прежней. Перепланировкой считается и изменение внутренней планировки, поэтому новый план расположения комнат всё равно должен попасть в ЕГРН. Если работы свелись к переносу оборудования без перестановки стен, это переустройство, и техплан для него не готовят.

Может ли собственник сам подать техплан в Росреестр через МФЦ?

Подача техплана после перепланировки квартиры идёт через орган, который её согласовал: собственник передаёт техплан вместе с уведомлением о завершении работ, а заявление в Росреестр в электронной форме направляет орган (ч. 1.10 ст. 19 закона № 218-ФЗ). Самостоятельной подачи такого заявления собственником, если орган задержал отправку, ст. 19 закона № 218-ФЗ не предусматривает: такое право в ней есть только у застройщика в отдельных случаях. При задержке спрашивают статус в органе, принявшем уведомление.

Что делать, если на старых планах БТИ остались отметки о прежней перепланировке?

Отметки о прежних несогласованных изменениях на планах БТИ разбирают до заказа нового техплана, потому что проект и техплан опираются на исходное состояние квартиры. Если прежний владелец что-то перестроил без согласования, эти изменения узаконивают вместе с вашими или возвращают квартиру к исходному плану. Что именно означает отметка на конкретном плане, поясняют в БТИ, которое его выдало.

Нужно ли согласие банка, если квартира в ипотеке?

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры определяется кредитным договором и договором ипотеки: в них может быть записана обязанность уведомлять банк об изменениях предмета залога или получать его согласие заранее. Учёт перепланировки в ЕГРН залог не снимает, обременение остаётся в выписке. Перед подачей уведомления прочитайте условия своего договора и при необходимости получите письмо банка, чтобы не нарушить их.

Что сделать в ближайшие дни

Если акт уже утверждён, проверьте, пришла ли выписка, и сверьте площадь с техпланом. Если акта ещё нет, закажите свежую выписку, найдите проект и решение о согласовании и только потом договаривайтесь с кадастровым инженером о сроке и о доработке по замечаниям. Продавать квартиру, где учёт ещё не завершён, можно, но спокойнее делать это, когда в выписке и в объявлении одна и та же площадь.

Если перепланировок было несколько, часть сделана прежним владельцем, а покупатель приходит с ипотекой, удобнее разобрать документы вместе: мы смотрим квартиру и бумаги до объявления и составляем план продажи, который остаётся у вас. Номер для звонка: +7 (936) 123-40-00.

Нормы приведены по состоянию на 12.11.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.