Я купил квартиру, а в договоре цена была ниже реальной: какой налог будет, если продать её сейчас?

Сначала проверьте срок владения

Доход от продажи квартиры, которой вы владеете не меньше минимального срока, налогом не облагается, и декларацию не подают (ст. 217.1 НК РФ). Для купленной квартиры это обычно 5 лет, для единственного жилья 3 года. Срок считают с даты регистрации права в ЕГРН. Если до него осталось немного, проще дождаться: тогда вопрос о заниженной цене исчезает.

Как считают налог до истечения срока

Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• на вычет 1 000 000 рублей;
• на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на покупку.

Документами служат договор, расписки продавца, банковские выписки и платёжные поручения. Если в договоре стоит заниженная цена, а остальное вы отдали наличными без расписки, налоговая учтёт только сумму из договора. Расписка на сумму больше договорной противоречит самому договору, и рассчитывать, что её примут без спора, рискованно.

Если вы вообще не подадите декларацию, налог посчитает инспекция: в расходы возьмёт цену покупки по сведениям, которые у неё есть, то есть ту же договорную.

Условный пример

Квартиру купили за 8 млн рублей, в договоре указали 3 млн. Через 2 года продают за 9 млн, кадастровая стоимость ниже цены продажи, других продаж в году нет.

Расчёт: с первых 2,4 млн базы 13%, со всего, что выше, 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Последняя строка показывает цену той «экономии», которую когда-то получил продавец.

Что ещё можно сделать

Поискать документы. Бывает, что часть денег шла безналично: аккредитив, перевод, оплата через банковскую ячейку с договором аренды и распиской. Такие бумаги подтверждают расходы, если из них видно, что платёж шёл именно за эту квартиру.

Учесть проценты по ипотеке, если квартиру покупали в кредит: их можно включить в расходы на приобретение.

Не повторять занижение при продаже. Если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости, доход всё равно примут равным 70% кадастровой (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), а риски занижения для продавца мы разбирали в ответе о цене в договоре.

Срок для декларации 3-НДФЛ — 30 апреля года, следующего за продажей, а сам налог перечисляют не позже 15 июля того же года.

Подробнее в статьях

• Какие расходы учесть при продаже квартиры: ремонт, проценты, чеки
• Налог с продажи квартиры: сроки, вычеты и расчёт в 2026 году

Ответ описывает общие правила на 12.11.2026. Нормы приведены по consultant.ru; в вашей ситуации могут быть особенности — их лучше разобрать по документам.