Договор купли-продажи квартиры с двумя покупателями: доли, подписи и расчёты

Квартиру можно продать двум и более покупателям одним договором купли-продажи. Все покупатели становятся стороной договора, а в тексте прямо записано, в какую собственность они получают квартиру: в общую совместную (так покупают только супруги) или в общую долевую с размером доли каждого. От состава покупателей зависят ещё три вещи, важные продавцу: нужна ли нотариальная форма, кто ставит подписи и как деньги от разных людей приходят к вам.

Ниже разобрано, что именно меняется в договоре, когда покупатель не один, и что продавцу проверить до задатка. Общие условия договора, которые защищают продавца при любом составе покупателей, разобраны в статье о том, что прописать в договоре купли-продажи.

Вид собственности покупателей записывают в пункте о переходе права

Гражданский кодекс знает два вида общей собственности. По статье 244 ГК РФ имущество двух и более лиц может принадлежать им с определением доли каждого (долевая собственность) или без долей (совместная). Совместная возникает только там, где её прямо предусматривает закон. Для квартиры это почти всегда брак: по статье 34 Семейного кодекса купленное в браке становится общим имуществом супругов, на чьё бы имя ни оформили покупку. Во всех остальных случаях общая собственность долевая.

Для договора это означает одну фразу, которую нельзя пропустить. Если покупают супруги и долей не хотят, пишут: «Покупатели приобретают квартиру в общую совместную собственность». Если покупают брат и сестра, мать с взрослым сыном, двое партнёров или семья с детьми, пишут: «в общую долевую собственность» и перечисляют, кому какая доля, дробью: «Иванову И. И. — 2/3 доли, Петровой П. П. — 1/3 доли». Сумма долей должна давать единицу. Регистратор внесёт в ЕГРН ровно то, что записано в договоре, и выписка каждого покупателя покажет его долю.

Продавцу кажется, что доли покупателей его не касаются. Касаются, по двум причинам. Первая: от вида собственности зависит, нужна ли нотариальная форма договора, и ошибка здесь останавливает регистрацию. Вторая: доли обычно связаны с тем, кто сколько платит, а значит, с порядком расчётов, где деньги продавца.

Как указать в договоре купли-продажи квартиры двух покупателей?

Двух покупателей указывают в договоре купли-продажи квартиры отдельно, каждого с паспортными данными и адресом регистрации, и одной фразой называют вид их общей собственности. Супруги без долей получают квартиру в общую совместную собственность. Все остальные получают общую долевую собственность с размером доли каждого дробью, например 1/2 и 1/2 или 2/3 и 1/3. Сумма долей равна единице, иначе регистрацию приостановят.

Нотариус при покупке в долевую собственность нужен не всегда

Самый частый страх продавца в такой сделке: «покупатели берут доли, значит, без нотариуса нельзя». Закон устроен иначе. Часть 1.1 статьи 42 закона № 218-ФЗ требует нотариального удостоверения для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности. Речь о том, что продают, а не о том, как оформляют купленное. Если вы единственный собственник и продаёте квартиру целиком, вы отчуждаете не долю, а весь объект, и то, что покупатели получат его в долях, этого не меняет.

Обратная ситуация, когда нотариус обязателен, касается стороны продавца. Квартира принадлежит вам с сестрой по 1/2, и продать хочет только сестра: это отчуждение доли, нужен нотариус. Продаёте вы вдвоём одной сделкой: работает исключение из той же части 1.1, нотариус по этому основанию не нужен. Управление Росреестра по Москве в 2023 году формулировало это так: нотариальное удостоверение требуется, если по одному договору доли отчуждают не все участники долевой собственности.

Есть ещё два повода для нотариальной формы. Первый: среди продавцов есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, тогда сделку удостоверяет нотариус по части 2 статьи 54 того же закона. Второй касается покупателей-супругов, которые хотят получить квартиру в долях. Минюст в ответ на запрос Росреестра сообщил (публикация ГАРАНТ.РУ от 21.02.2024): договор, по которому супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, меняет установленный законом режим их имущества, содержит элементы брачного договора и подлежит нотариальному удостоверению. Без нотариуса недействительным будет только пункт о долях, сам договор сохранит силу, и квартира окажется в совместной собственности.

Для продавца из этого следует простое правило. Если покупатели состоят в браке и просят записать им доли, договор планируют у нотариуса или покупатели заранее заключают брачный договор. Решить это надо до задатка, потому что нотариальная форма меняет место, дату сделки и расходы, а кто платит тариф нотариуса, записывают в соглашении. Подробно о том, когда нотариус обязателен и сколько стоит его участие, рассказано в статье «Нужен ли нотариус при продаже квартиры».

Нужен ли нотариус, если квартиру покупают в общую долевую собственность?

Нотариус при покупке квартиры в общую долевую собственность обязателен не всегда: закон № 218-ФЗ требует нотариальной формы для отчуждения долей, а единственный собственник продаёт квартиру целиком. Нотариус нужен, если долю продаёт не каждый совладелец, если среди продавцов есть ребёнок, а также, по позиции Минюста, если доли получают покупатели-супруги, потому что такой договор меняет режим их общего имущества.

Подписывает каждый покупатель, за ребёнка подпись ставит родитель

По статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключают одним документом, подписанным сторонами. Если покупателей двое, стороной договора на стороне покупателя выступают оба, и подписей тоже две. Подпись одного супруга за двоих не работает: супруг, который не подписал договор, его не заключал, даже если в браке квартира станет общей.

С детьми правило зависит от возраста. За ребёнка до 14 лет договор подписывает от его имени родитель, усыновитель или опекун (статья 28 ГК РФ). Подросток от 14 до 18 лет подписывает сам, с письменного согласия родителей (статья 26 ГК РФ). Если в семье покупателей трое детей разного возраста, в договоре будут подписи и родителей за младших, и самих старших с согласием. Порядок для сделок, где покупателем значится ребёнок, подробно разобран в статье о том, как продать квартиру несовершеннолетнему.

Покупатель, который не может приехать, подписывает через представителя. Доверенность на такую сделку и на подачу документов на регистрацию удостоверяют у нотариуса, этого требует пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ. Продавец заранее просит копию доверенности и проверяет её в реестре Федеральной нотариальной палаты: номер, дату, нотариуса и полномочия на покупку именно вашей квартиры.

Кто и где подаёт документы на регистрацию, тоже меняется. По статье 551 ГК РФ переход права к покупателю регистрируется государством. Право каждого покупателя регистрирует Росреестр, поэтому заявление подают продавец и все покупатели (или их представители по нотариальной доверенности), а при нотариальной сделке документы подаёт сам нотариус. Если один из покупателей не пришёл в МФЦ в назначенный день, регистрация не начнётся, а деньги по аккредитиву продавец получит позже.

Кто подписывает договор купли-продажи, если покупателей несколько?

Договор купли-продажи квартиры с несколькими покупателями подписывает каждый покупатель лично или его представитель по нотариальной доверенности. За ребёнка до 14 лет подписывает родитель или опекун, подросток от 14 до 18 лет подписывает сам с письменного согласия родителей. Подпись одного супруга за другого не заменяет вторую подпись, даже если квартира станет их совместной собственностью.

Деньги от разных покупателей сводят в один расчёт

Когда платит один человек, вопрос «кто должен продавцу» не возникает. Когда покупателей двое, у каждого может быть свой источник денег: у одного ипотека, у второго накопления, у семьи сертификат на материнский капитал. Закон по умолчанию делит такую обязанность поровну. По статье 321 ГК РФ, если должников несколько, каждый исполняет обязательство в равной доле с другими, если договор не говорит иное.

Отсюда две записи, которые продавцу нужны в договоре. Первая: сколько платит каждый покупатель, из каких средств и в какой срок. Вторая: обязанность покупателей по оплате солидарная. Для оплаты квартиры солидарность возникает, если её записали в договоре (статья 322 ГК РФ), и тогда по статье 323 ГК РФ продавец вправе требовать всю сумму с любого из покупателей. Без этой фразы при недоплате одного покупателя вы сможете требовать с другого только его часть.

Условный пример: квартира продаётся за 15 млн рублей, покупатели брат и сестра берут доли 2/3 и 1/3. Брат платит 10 млн рублей из одобренной ипотеки, сестра 5 млн рублей своими деньгами. В договоре записывают обе суммы и оба источника, оба покупателя открывают аккредитивы в пользу продавца до подачи документов на регистрацию, условие раскрытия обоих одно: выписка из ЕГРН с правами покупателей. Если сестра свой аккредитив не открыла, документы на регистрацию не подают, и продавец ничего не теряет.

Порядок расчётов при нескольких покупателях, по которому мы работаем:

1. До задатка выясняем у каждого покупателя источник денег: банк и сумму одобрения, наличие сертификата и срок перечисления, продажу своей квартиры.
2. В соглашении о задатке перечисляем всех покупателей и записываем, кто вносит задаток и что будет при срыве по вине любого из них.
3. В договоре фиксируем доли, суммы каждого и солидарную обязанность по оплате.
4. Каждый покупатель открывает свой аккредитив или все деньги кладут в одну банковскую ячейку; документы на регистрацию подают только после того, как открыт последний аккредитив.
5. Ключи и акт приёма-передачи продавец передаёт только после раскрытия последнего аккредитива.

Если часть цены идёт из материнского капитала, эту часть перечисляет продавцу Социальный фонд по заявлению семьи. Заявление рассматривают не дольше пяти рабочих дней, при приостановлении не дольше двенадцати (статья 8 закона № 256-ФЗ). Семья обязана оформить квартиру в общую собственность с детьми с долями по соглашению (часть 4 статьи 10 того же закона), и при покупке у продавца на это есть 6 месяцев после перечисления средств фондом. Поэтому доли детей в договоре появляются сразу либо позже, отдельным соглашением семьи. Продавцу важна не арифметика долей, а срок, в который придёт эта часть денег, и то, как договор описывает оплату до её поступления.

Как устроена такая сделка со стороны продавца, разобрано в статье о покупателе с материнским капиталом, а выбор между аккредитивом и ячейкой — в статье об аккредитиве при продаже квартиры.

Госпошлину за регистрацию права платят покупатели. Если за регистрацией одновременно обращаются несколько плательщиков без льгот, пункт 2 статьи 333.18 НК РФ делит пошлину между ними в равных долях. Для продавца это не расход, но строку о том, кто оплачивает пошлину и нотариуса, лучше записать в соглашение о задатке, чтобы спор о мелочи не сорвал дату сделки.

Как продавцу получить деньги, если квартиру покупают два человека?

Продавец получает деньги от двух покупателей надёжнее всего, когда в договоре купли-продажи записаны сумма и источник каждого, а обязанность по оплате солидарная (статья 322 ГК РФ). Каждый покупатель открывает аккредитив с одним условием раскрытия, выпиской из ЕГРН. Документы на регистрацию подают после открытия последнего аккредитива, ключи передают после раскрытия всех.

Чек-лист продавца до задатка, когда покупателей несколько

• Сколько человек покупают и кем они друг другу приходятся: супруги, родственники, партнёры, семья с детьми.
• Состоят ли покупатели в браке и как хотят оформить квартиру: совместно или в долях. Если в долях при браке, договор планируют у нотариуса или покупатели показывают брачный договор.
• Доли каждого покупателя дробью и их сумма.
• Возраст детей-покупателей и кто подписывает за каждого.
• Есть ли у кого-то из покупателей представитель; копия нотариальной доверенности и проверка по реестру.
• Источник денег каждого покупателя: ипотека (банк, сумма одобрения), накопления, маткапитал (срок перечисления), продажа своей квартиры.
• Кто вносит задаток и как записаны последствия срыва по вине любого покупателя.
• Способ расчётов: аккредитив каждого или общая ячейка, условие раскрытия, срок.
• Солидарная обязанность покупателей по оплате в тексте договора.
• Кто платит госпошлину и тариф нотариуса.

Покупателя и его деньги проверяют до задатка: как это сделать, описано в статье о том, как проверить покупателя квартиры.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру одному супругу, если покупатели в браке?

Можно. Договор подписывает один супруг, и по статье 34 СК РФ квартира всё равно станет совместной собственностью, если её купили на общие деньги в браке. Для продавца это обычная сделка с одним покупателем: одна подпись, один источник денег, без записи о долях.

Нужно ли согласие супруга продавца, если покупателей двое?

Число покупателей на это не влияет. Согласие нужно, если квартира продавца нажита в браке и продаёт её один супруг: по пункту 3 статьи 35 СК РФ его удостоверяет нотариус. Отдельно от этого согласия продавцу ничего оформлять не нужно, сколько бы покупателей ни было.

Можно ли записать покупателям неравные доли, если платят они поровну?

Можно: размер долей покупатели решают сами, и в договоре он может не совпадать с суммами платежей. Продавцу важно, чтобы суммы каждого и общий итог совпадали с ценой квартиры.

Что будет, если один покупатель откажется перед сделкой?

Сделка с оставшимся покупателем возможна только по новому договору и, скорее всего, на другие деньги. Последствия для задатка зависят от того, как записан срыв по вине одного из покупателей в соглашении о задатке.

Когда такую сделку лучше не вести самому

Продажу двум покупателям, которые платят одной суммой из одного источника, продавец проводит сам по обычной схеме, добавив в договор вид собственности и доли. Сложнее, когда у каждого покупателя свои деньги и свои сроки: ипотека у одного, материнский капитал у семьи, продажа квартиры у второго. Тогда сделка держится на самом медленном участнике, и задаток продавца зависит от того, правильно ли записано, что происходит при срыве по вине любого из них.

Если покупатели-супруги просят доли, в цепочке есть дети и опека, а вы ещё и покупаете встречную квартиру, порядок шагов лучше расписать до объявления цены. Как мы ведём такие продажи, где покупателей и источников денег несколько, описано на странице продажи квартиры с долями и сложным составом участников.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.