Как узнать цены реальных продаж квартир в своём доме

Готовой открытой базы, где по адресу дома видны цены всех проданных квартир, в России нет. Цена сделки записана в договоре купли-продажи, а содержание договора Росреестр выдаёт только сторонам и узкому кругу лиц. Поэтому реальный уровень цен в своём доме собирают из нескольких источников: архивов снятых объявлений, сервисов площадок, оценочных отчётов и разговоров с теми, кто недавно продал, а потом сводят их в таблицу из 5–10 аналогов.

Ниже разобрано, что из этого открыто и законно, что каждый источник показывает на самом деле и как из разрозненных цифр получить коридор цены, с которым можно выходить на рынок.

Цена сделки записана в договоре, а договор закрыт для посторонних

Гражданский кодекс требует, чтобы в договоре продажи недвижимости была цена. Без письменно согласованной цены договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Договор попадает в реестровое дело при регистрации перехода права, так что цена у государства есть. Вопрос в том, кому её показывают.

Сведения ЕГРН в целом общедоступны: их выдают по запросу любого лица, кроме сведений с ограниченным доступом. Но закон отдельно перечисляет, кто может узнать содержание правоустанавливающих документов и получить копию договора из реестрового дела. Это сами правообладатели и их представители, лица с нотариальной доверенностью, залогодержатель, суды, правоохранительные органы, наследники и ещё несколько органов (ч. 13 и ч. 15 ст. 62 закона № 218-ФЗ). Сосед по дому или продавец, который изучает рынок, в этот список не входит.

Выписка о переходе прав, которую часто советуют заказать для «истории продаж», цены тоже не показывает. По форме, утверждённой приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329, в ней указывают правообладателей, вид права и долю, даты и номера регистрации, а в графе основания пишут тип документа, например «договор купли-продажи». Сумма в выписке не предусмотрена. Кроме того, имя собственника-гражданина посторонний увидит только при его согласии на раскрытие (ч. 1.3 ст. 62 того же закона).

Из таблицы следует простой вывод. Выписки ЕГРН полезны, чтобы понять, как часто в доме меняются собственники и сколько примерно прошло с последней продажи у конкретной квартиры. Цену они не дают. Подробно о том, какие выписки нужны уже для своей продажи, рассказано в статье о документах для продажи квартиры.

Можно ли узнать, за сколько продали квартиру в моём доме?

Цену продажи конкретной квартиры в своём доме из открытых государственных источников узнать нельзя: сумма записана в договоре, а его содержание Росреестр выдаёт только сторонам, их представителям, наследникам, залогодержателю и ещё нескольким лицам по ч. 13 ст. 62 закона № 218-ФЗ. Выписка о переходе прав показывает только дату и тип договора. Ориентир по дому собирают из архива снятых объявлений, сервисов площадок и разговора с недавними продавцами.

Кадастровая стоимость и средние цены по региону не заменяют сделки

Кадастровая стоимость открыта и бесплатна: в Москве её смотрят в сервисе Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по адресу или кадастровому номеру либо в выписке ЕГРН через Госуслуги и центры «Мои документы». Это цифра массовой оценки, посчитанная по модели для всего дома и района, а не по вашей квартире с её ремонтом и видом из окна. Почему она расходится с рынком и как её оспаривают, разобрано в статье о кадастровой стоимости квартиры.

Для продавца у кадастра есть другая, практическая роль. Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации, налог посчитают не от цены договора, а от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Поэтому кадастр проверяют как нижнюю границу для налогового расчёта, а не как подсказку о рыночной цене.

Средние цены квадратного метра на вторичном рынке публикует Росстат: территориальные органы выпускают их поквартально по данным выборочного статистического наблюдения, с разбивкой по региону. Для Москвы или области в целом это нормальный ориентир тренда: растут цены или стоят. Для конкретного дома на конкретной улице средняя по региону почти ничего не говорит, потому что разброс между районами, типами домов и состоянием квартир перекрывает любую среднюю.

Сервисы площадок и аналитики показывают оценку по своим данным

Крупные площадки объявлений, например Циан, Авито, Домклик, и независимые сервисы аналитики дают оценку квартиры по адресу, графики цен по дому или району, иногда пометку о том, когда объявление сняли с публикации. Эти сервисы работают на своих данных: в основе лежат объявления, размещённые на площадке, их история и снятие, сервисы банков могут учитывать и данные ипотечных сделок, если пишут об этом в описании методики. Методику расчёта они раскрывают в разной степени.

Отсюда правило чтения. Оценку сервиса воспринимают как одну точку в выборке, а не как ответ. Рядом записывают, на чём она построена: на объявлениях или на сделках, за какой период, сколько объектов в базе по вашему дому. Если по дому в базе два-три объявления за год, оценка опирается в основном на соседние дома, и её разброс с реальной ценой может быть большим.

Работает сравнение нескольких сервисов между собой. Если три оценки по одному адресу ложатся в узкий коридор, это уже информация. Если они расходятся сильно, причина почти всегда в том, что сервисы по-разному подобрали аналоги, и тогда выборку надо собирать руками. Как это сделать и перевести аналоги в цену своей квартиры, мы показали на примере в статье о том, как самому рассчитать цену.

Где посмотреть проданные квартиры и историю продаж по адресу?

Проданные квартиры по адресу смотрят в трёх местах: в архиве снятых объявлений на площадках и в сервисах, которые хранят историю публикаций; в сервисах оценки площадок и банков, где есть графики цен по дому; в отчётах оценщиков, где перечислены аналоги. Государственные выписки ЕГРН покажут только даты смены собственников. Цену сделки из этих источников получают приблизительно, через последнюю цену снятого объявления.

Архив снятых объявлений показывает, по какой цене квартиры уходили

Объявление, которое сняли с публикации вскоре после выхода, чаще всего снято из-за продажи. Его последняя цена ближе всего к цене сделки из всего, что видно со стороны. Объявление, которое провисело полгода с тремя снижениями и исчезло, тоже информативно: оно показывает, сколько продавец уступил, прежде чем нашёл покупателя или сдался.

Историю публикаций хранят сами площадки (у части объявлений видны дата размещения и изменения цены) и сторонние сервисы, которые собирают объявления с нескольких площадок. По своему дому и соседним домам той же серии записывают для каждого снятого объявления:

• дату публикации и дату снятия;
• стартовую и последнюю цену;
• количество снижений;
• площадь, этаж, количество комнат, состояние ремонта по фото;
• особенности: угловая квартира, окна на дорогу, отсутствие балкона, перепланировка.

Снятие объявления не равно сделке. Продавец мог передумать, сдать квартиру в аренду или перевыставить её с другого аккаунта. Поэтому одно снятое объявление ничего не доказывает, а пять-шесть похожих объявлений с близкими последними ценами уже дают уровень.

Цена в объявлении и цена сделки расходятся по понятным причинам

В объявлении продавец пишет цену, с которой готов начать разговор. В договоре оказывается цена, о которой договорились после показов и торга. Разница между ними складывается из нескольких вещей, и все их можно оценить без доступа к договорам.

Первое: торг. Покупатель почти всегда просит уступить, а продавец заранее закладывает запас. Второе: время. Квартира, которая стоит на рынке несколько месяцев, часто продаётся только после снижения, и последняя цена в объявлении отличается от стартовой. Третье: условия сделки. Альтернативная сделка, ипотека покупателя, долгий выезд продавца или неузаконенная перепланировка двигают цену вниз уже на этапе договорённостей.

Рыночная стоимость в смысле закона об оценке определена как наиболее вероятная цена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и располагают нужной информацией (ст. 3 закона № 135-ФЗ). Объявления показывают предложение, а не эту вероятную цену. Как из цены сделок вычесть торг, налог и расходы и получить сумму на руках, разобрано в статье о том, как продать квартиру выгодно.

Чем цена в объявлении отличается от цены реальной сделки?

Цена в объявлении о продаже квартиры показывает ожидание продавца, а цена сделки фиксирует результат торга и условий: ипотеки покупателя, альтернативы, срока выезда, состояния документов. Разница зависит от того, сколько квартира простояла на рынке и сколько раз снижали цену. Ближе всего к цене сделки последняя цена объявления, которое сняли с публикации вскоре после выхода.

Как собрать 5–10 аналогов и вывести коридор цены

Аналог в этой работе означает квартиру, которую ваш покупатель рассматривал бы вместо вашей. Меньше пяти аналогов дают случайный результат, больше десяти обычно означают, что в выборку попали слишком разные квартиры. Порядок, по которому мы работаем, выглядит так.

1. Определите круг поиска: сначала свой дом, потом дома той же серии и года постройки в радиусе пешей доступности, потом район с похожей транспортной доступностью.
2. Отберите квартиры с тем же количеством комнат и площадью в пределах примерно 10–15% от вашей.
3. Возьмите период последних 6–12 месяцев. Более старые объявления отражают другой рынок.
4. Разделите выборку на три группы: снятые быстро, висящие долго, свежие.
5. Для каждой квартиры посчитайте цену квадратного метра по последней цене.
6. Сделайте поправки на этаж, ремонт, вид, состояние дома, планировку и документы: что у аналога лучше, что хуже, чем у вас. Самая крупная поправка обычно у первого этажа, о ней отдельная статья о продаже квартиры на первом этаже.
7. Сведите результат в коридор: нижняя граница по быстро снятым с поправками, верхняя не выше цен свежих объявлений и тем более висящих долго, рабочая цена между ними.
8. Сверьте коридор с двумя-тремя оценками сервисов и с кадастровой стоимостью для налогового расчёта.

Условный пример: в доме и двух соседних домах той же серии за 9 месяцев нашлось 7 похожих двухкомнатных квартир. Три объявления сняли через три-пять недель с последней ценой от 248 до 255 тыс. руб. за квадратный метр. Два висят больше трёх месяцев по 275–280 тыс. руб. Два свежих стоят по 265 тыс. руб. У вашей квартиры ремонт хуже, чем у быстро проданных, но вид лучше. Рабочий коридор получится около 245–258 тыс. руб. за метр, а 275 тыс. руб. уже зона, где квартира рискует простоять. Все цифры здесь условные и служат для показа расчёта.

Поправки делают честно в обе стороны. Свою квартиру продавец видит лучше, чем покупатель: помнит, сколько вложено в ремонт, и не замечает старых окон. Помогает простой приём: описать каждый аналог и свою квартиру одной строкой по одним и тем же признакам и только потом сравнивать. Если звонков по выставленной цене нет, причину ищут по откликам, как описано в статье о том, почему квартира не продаётся.

Как подобрать аналоги, чтобы понять цену своей квартиры?

Аналоги для оценки квартиры подбирают по тому, что покупатель сравнивает сам: тот же дом или дома той же серии рядом, то же число комнат, площадь в пределах 10–15%, объявления за последние 6–12 месяцев. Достаточно 5–10 квартир. Их делят на снятые быстро, висящие долго и свежие, считают цену квадратного метра и делают поправки на этаж, ремонт, вид и документы.

Живые источники дают цифры, которых нет в базах

Цену сделки знают её участники. Соседи, которые продали квартиру в прошлом году, часто готовы рассказать, сколько получили и сколько уступили, если спросить спокойно и без настойчивости. Рассказ соседа не заменяет документ, поэтому его записывают с пометкой «со слов». Но такой рассказ даёт выборке точку, которой нет ни в одном сервисе.

Второй источник: отчёт об оценке. Оценщик для банка покупателя, органа опеки или наследственного дела подбирает аналоги и показывает их в отчёте с адресами и ценами. Если у вас или у знакомых в доме есть свежий отчёт, его раздел с аналогами пригодится как готовая выборка. Когда отчёт нужен продавцу и что в нём проверять, разобрано в статье об отчёте об оценке квартиры.

Третий источник: риэлторы, которые работают в районе. Они видят ход показов и торга изнутри и знают, какие квартиры вышли на сделку. Работу с ценой мы начинаем именно с такого разбора: сравниваем похожие квартиры по цене, по реакции покупателей и по скорости отклика, а уже потом называем цену и коридор торга. Подробнее о том, как устроена продажа целиком, на странице продажи квартиры.

Частые вопросы

Можно ли заказать выписку ЕГРН, где будет цена продажи квартиры?

Нет. Ни в выписке об объекте, ни в выписке о переходе прав цены нет. Копию договора с ценой из реестрового дела получают только собственник, его представители и лица из ч. 15 ст. 62 закона № 218-ФЗ.

Подходят ли новостройки рядом как аналоги для квартиры во вторичном доме?

Обычно нет. Покупатель новостройки сравнивает другие параметры: отделку, срок сдачи, условия застройщика. Новостройки берут в выборку, только если других аналогов почти нет, и с отдельной поправкой.

Сколько месяцев истории объявлений брать в расчёт?

Рабочий период 6–12 месяцев. Если за это время заметно менялись ставки по ипотеке или цены в районе, более ранние объявления оставляют только как фон.

Можно ли ориентироваться на цену, за которую квартиру купили прежние владельцы?

Только как на историю. Прошлая цена отражала тот рынок и ту квартиру, а покупатель сравнивает вашу квартиру с тем, что продаётся сейчас.

Когда сбор цен лучше доверить со стороны

Самостоятельный сбор аналогов работает, когда дом типовой, в нём регулярно продают похожие квартиры, а ваша квартира не выделяется ни планировкой, ни документами. Тогда за два-три вечера можно собрать выборку и выйти на рынок с обоснованной ценой.

Сложнее, когда в доме продаж мало, квартира необычная по площади или виду, или в ней есть доля, наследство, перепланировка, дети-собственники. Аналогов с такой же историей в объявлениях почти не бывает, а поправка на документы бывает заметной. В этих случаях разумно получить второй взгляд на расчёт до публикации объявления и заодно проверить документы по чек-листу продавца.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.