Квартиру на первом этаже продают так же, как любую другую, но с тремя поправками: цену считают только по сделкам с квартирами на первых этажах того же дома или таких же домов рядом, страхи покупателя (решётки, шум, подвал, сырость) снимают проверкой до первого показа, а объявление пишут для тех, кому первый этаж удобен. Скидка за этаж при этом не исчезает, но перестаёт расти от недели к неделе.
Чаще всего первый этаж продаётся медленно из-за цены, взятой с квартир выше, и показа, на котором покупатель сам находит запах из подвала. Обе проблемы решаются до выхода на рынок. Ниже разобрано, кто такие квартиры покупает, что их пугает и как с этим работать.
Покупатели первого этажа: шесть групп со своими вопросами
У первого этажа своя аудитория, и она не маленькая. Это люди, для которых лестница и лифт каждый день становятся препятствием, и те, кто смотрит на квартиру как на будущее помещение под работу. Если объявление и показ обращены к ним, звонков от случайных покупателей меньше, а доля тех, кто приезжает с серьёзным намерением, выше.
| Покупатель | Что ему важно | Что он проверит первым |
|---|---|---|
| Пожилые люди и их дети | Нет зависимости от лифта, мало ступенек у входа, поликлиника и магазины рядом | Высота входной группы, перила, пандус, тепло в квартире зимой |
| Семьи с колясками и маленькими детьми | Коляску не нужно поднимать, выход во двор и на площадку за минуту | Где хранить коляску, шум от подъезда, безопасность окон |
| Люди с ограниченной подвижностью | Вход без лестницы или с короткой лестницей, ширина дверей | Пандус или возможность его поставить, проходы внутри |
| Владельцы собак | Быстрый выход на улицу несколько раз в день | Звукоизоляция от подъезда и соседей |
| Покупатели под офис, магазин, услуги | Окна на улицу, поток людей, отдельный вход в перспективе | Можно ли перевести квартиру в нежилое и что для этого нужно |
| Покупатели с ограниченным бюджетом | Площадь и район дешевле, чем выше в том же доме | Сырость, подвал, решётки, состояние труб |
Последняя строка важна для расчёта. Часть покупателей приходит именно за ценой ниже, чем на средних этажах, и будет торговаться. С ними проще говорить, когда у вас на руках сделки по аналогам того же этажа, а не средняя цена по дому.
Кто покупает квартиры на первом этаже?
Квартиры на первом этаже покупают в основном пожилые люди и их взрослые дети, семьи с колясками, люди с ограниченной подвижностью и владельцы собак: им важен выход на улицу без лифта и лестниц. Отдельная группа выбирает первый этаж под офис или магазин, если окна выходят на улицу. Ещё часть покупателей приходит за площадью дешевле, чем выше в том же доме, и торгуется активнее остальных.
Перевод в нежилое: что проверит покупатель под офис
Покупатель, который хочет открыть в квартире кабинет, мастерскую или магазин, первым делом думает о переводе помещения в нежилое. Решение о переводе принимает не продавец и не покупатель. Перевод выполняет орган местного самоуправления по заявлению собственника (ст. 23 ЖК РФ), и делать его будет уже новый владелец.
Жилищный кодекс прямо говорит, какие квартиры в многоквартирном доме вообще можно переводить: расположенные на первом этаже или выше, если под ними нет жилых помещений (ст. 22 ЖК РФ). Там же перечислены случаи, когда перевод не допускается: к помещению нельзя пройти иначе как через подъезд и нет технической возможности сделать отдельный вход; помещение служит кому-то местом постоянного проживания; право собственности обременено правами других лиц.
Для заявления по статье 23 нужен протокол общего собрания собственников дома с согласием на перевод и письменное согласие каждого собственника примыкающих помещений. Примыкающими считаются помещения с общей стеной, а также расположенные прямо над или под переводимым.
Что из этого следует для продавца. Обещать покупателю «переведёте без проблем» нельзя: согласие собрания и соседей вы не контролируете. Можно другое: честно описать то, что видно уже сейчас. Окна выходят на улицу или во двор, есть ли место под отдельный вход, что расположено под квартирой (подвал, технический этаж, другая квартира), есть ли в квартире зарегистрированные жильцы. Остальное покупатель проверяет сам, и под это лучше заложить время между задатком и сделкой.
Можно ли продать квартиру на первом этаже под офис или магазин?
Квартиру на первом этаже можно продать покупателю, который планирует перевести её в нежилое помещение, но перевод он оформляет сам после покупки. По статьям 22 и 23 Жилищного кодекса для этого нужен отдельный вход без использования подъезда, протокол общего собрания собственников дома и письменное согласие владельцев примыкающих помещений. Продавец не обещает результат перевода, а описывает факты: куда выходят окна и что расположено под квартирой.
Пять страхов покупателя и как их снять
Покупатель первого этажа приезжает на показ с готовым списком опасений. Большая часть из них снимается не словами, а проверкой, результат которой можно показать.
| Страх | Как проверить до показа | Что показать покупателю |
|---|---|---|
| Сырость и плесень | Осмотреть углы, пол у наружных стен, откосы окон, места за мебелью; проветрить и проверить запах после закрытых окон | Чистые углы, сухие откосы, ответ управляющей компании по подвалу |
| Подвал: холод, запах, трубы, грызуны | Спуститься в подвал с представителем управляющей компании, посмотреть трубы под квартирой и вентиляционные продухи | Фото подвала, дату последнего осмотра или ремонта, номер заявки |
| Шум от подъезда, двери, мусоропровода, дороги | Посидеть в квартире утром и вечером, в часы, когда соседи уходят и возвращаются | Где тише всего, какие окна и двери стоят, слышно ли домофон |
| Решётки и безопасность | Проверить, открываются ли решётки изнутри, есть ли ключ, какие стоят входная дверь и замки | Распашную решётку в действии, документы на дверь, если есть |
| Чужие взгляды в окна | Пройти мимо дома вечером при включённом свете | Шторы, жалюзи, высоту окон над тротуаром |
Скрывать найденное не нужно и невыгодно. Если недостаток не был оговорён продавцом, покупатель вправе потребовать снижения цены, бесплатного устранения недостатка или возмещения расходов на него (ст. 475 ГК РФ). Сказанное заранее превращается в пункт торга, о котором вы договорились на своих условиях. Обнаруженное после сделки становится претензией.
Подвал и сырость проверяют раньше покупателя
Подвал с инженерными коммуникациями обычно относится к общему имуществу дома, и ремонт труб или гидроизоляции там делает управляющая компания или ТСЖ. Поэтому первый шаг за 3–4 недели до объявления: заявка в управляющую компанию на осмотр подвала под вашим подъездом. Если в подвале течёт труба или стоит вода, это решается до показов, и у вас остаётся номер заявки или акт, который можно положить в папку для покупателя.
Внутри квартиры сырость первого этажа обычно видна в трёх местах: в углах наружных стен, на полу у стены над подвалом и на откосах окон. Плесень, закрашенная перед продажей, проявляется через несколько недель, и опытный покупатель ищет именно свежую краску в углах. Честнее и надёжнее найти причину: промерзание угла, отсутствие вентиляции в подвале, протечку, конденсат от пластиковых окон без проветривания. После этого причину устраняют, а следы обрабатывают.
Запах из подвала покупатель чувствует ещё в подъезде. Его не перебить ароматизатором, а попытка выглядит как попытка что-то скрыть. Помогают проветривание, закрытые щели вокруг труб в полу, исправная вентиляция и закрытые продухи на зиму, если так решила управляющая компания.
Решётки, окна и свет: что оставить к показу
Решётки на окнах первого этажа делят покупателей на две группы. Одни видят в них безопасность, другие тюрьму и опасность при пожаре. Снимать их до продажи обычно не нужно: решение пусть принимает новый владелец. Нужно другое: чтобы решётки открывались изнутри, ключ лежал рядом и вы показали это на показе за полминуты. Глухие сварные решётки без возможности открыть у части покупателей вызывают отказ сразу.
Поэтому замену глухих решёток на распашные считают так же, как любой ремонт: дешевле ли это, чем торг.
Свет на первом этаже часто закрывают деревья, кусты и машины под окнами. Перед фото и показами снимают тяжёлые шторы, оставляют лёгкий тюль, включают весь свет в квартире, даже днём. Общие правила уборки, мелкого ремонта и расстановки мебели разобраны в статье о подготовке квартиры к продаже; здесь важно добавить только то, что касается этажа: окна и подоконники чистые снаружи, под окнами нет мусора и сухой листвы, если это зависит от вас.
Показ на первом этаже: время, маршрут, звук
Порядок показа на первом этаже отличается от обычного. Покупатель начинает оценивать квартиру с подъезда, и маршрут удобно строить так, чтобы ответы на его страхи шли раньше вопросов.
- Назначайте показы в разное время, включая вечер, когда люди возвращаются домой. Покупатель, который увидел квартиру только в тихие часы днём, может вернуться с претензией к шуму.
- Встречайте у входа в подъезд. Покажите, сколько ступенек до двери, где можно поставить коляску, как работает домофон.
- В квартире первым делом откройте окно, которое выходит во двор или на улицу, и дайте послушать. Затем закройте и покажите, как меняется звук.
- Покажите решётку в действии и ключ от неё.
- Отведите в угол у наружной стены и на кухню: там покупатель ищет сырость.
- Дайте папку: выписку из ЕГРН, ответ управляющей компании по подвалу, номер заявки, фото подвала.
- После показа запишите, что спросил покупатель и что ему не понравилось. Через 5–6 показов повторяющиеся вопросы показывают, что исправить или добавить в объявление.
Как показать квартиру на первом этаже, чтобы покупатель не испугался?
Показ квартиры на первом этаже начинают у подъезда и сразу отвечают на главные опасения: открывают окно и дают послушать двор, показывают, как открывается решётка, подводят к углам у наружной стены, где ищут сырость. Покупателю дают папку с выпиской из ЕГРН и ответом управляющей компании по подвалу. Показы назначают и днём, и вечером, чтобы человек услышал реальный уровень шума до задатка.
Объявление: первый этаж не прячут, а объясняют
Площадки показывают этаж в карточке объявления в любом случае, и покупатель его увидит. Попытка обойти тему в тексте только тратит его время и ваши показы. Первый этаж называют прямо и сразу объясняют, кому он удобен и что уже проверено. Общая структура объявления, порядок фото и площадки описаны в материале об объявлении о продаже квартиры.
| Так не пишем | Так пишем |
|---|---|
| Уютная квартира, этаж не важен | Первый этаж, вход с 3 ступенек, коляску не нужно поднимать |
| Тихо (без проверки) | Окна спальни во двор, вечером слышен двор, дорога не слышна |
| Сухой подвал (по ощущению) | Подвал осмотрен управляющей компанией в октябре, трубы под квартирой заменены (если так) |
| Решётки | Распашные решётки на окнах, открываются изнутри, ключ передаётся |
| Подходит под бизнес | Окна выходят на улицу; что расположено под квартирой; перевод в нежилое покупатель оформляет сам |
Каждая строка из правой колонки допустима только если она правдива и проверена. Строка о подвале без реального осмотра не пишется. Для фото первого этажа добавьте кадр подъезда и входной группы: для семей с колясками и пожилых покупателей это половина решения.
Цена по аналогам того же этажа
Ошибка, из-за которой первый этаж висит месяцами, одна и та же: цену берут по квартирам выше в том же доме и снимают «на глаз» какой-то процент. Единой скидки за первый этаж нет. Разница зависит от дома, высоты первого этажа над землёй, того, что под квартирой, куда выходят окна и какой спрос на район.
Рабочее правило, по которому мы считаем цену: аналоги берут на том же этаже. Сначала квартиры на первых этажах в вашем доме, затем в домах той же серии и того же года рядом.
Если таких сделок мало, отдельно считают поправку на этаж: сравнивают сделки с первыми и средними этажами в двух-трёх соседних домах и смотрят, какая разница получается именно здесь. Где найти цены сделок, а не объявлений, разобрано в статье о том, как посмотреть проданные квартиры.
Условный пример: в соседних домах той же серии за последние полгода прошли 3 сделки с квартирами на первых этажах, похожими по площади и ремонту, по 11,2, 11,5 и 11,8 млн рублей. Похожие квартиры на средних этажах уходили по 12,6–13 млн рублей.
Цену для своей квартиры считают от первой группы: коридор 11,3–11,8 млн рублей, нижняя граница торга решена заранее, например 11,2 млн рублей. Цена от второй группы с «небольшой скидкой» дала бы 12,3 млн рублей и месяцы без звонков.
Цену корректируют и внутри группы первых этажей. Высокий цоколь, под квартирой нежилое помещение или технический этаж, окна во двор, хорошее состояние подвала тянут цену вверх. Квартира прямо над входом в подвал, окна на шумную улицу без возможности перевода, сырость тянут вниз. Как не потерять деньги на торге и на расчётах в целом, описано в статье о том, как продать квартиру выгодно.
Насколько дешевле продаётся квартира на первом этаже?
Квартира на первом этаже продаётся дешевле похожих квартир на средних этажах того же дома, но единого процента скидки нет. Разницу считают по реальным сделкам: сравнивают проданные квартиры на первых и средних этажах в своём доме и соседних домах той же серии. На разрыв влияют высота над землёй, что под квартирой, куда выходят окна, состояние подвала и спрос на район.
Частые вопросы
Нужно ли снимать решётки перед продажей?
Решётки на окнах первого этажа перед продажей обычно не снимают: новый владелец решит сам, оставить их или убрать. Достаточно, чтобы решётки открывались изнутри и ключ от них передавался покупателю вместе с остальными ключами. Глухие сварные решётки часть покупателей отпугивают, поэтому их замену на распашные считают как любой ремонт: дешевле ли она, чем уступка в цене.
Стоит ли делать ремонт, чтобы продать первый этаж дороже?
Крупный ремонт перед продажей первого этажа окупается редко. Сначала закрывают то, что пугает покупателя именно здесь: сырость в углах, запах из подвала, старые окна, глухие решётки. Ремонт целиком делают только если разница в сделках с ремонтом и без него в вашем доме больше сметы вместе с расходами на месяцы ожидания.
Что делать, если звонков нет месяц?
Месяц без звонков по квартире на первом этаже почти всегда указывает на цену. Сначала сравнивают её с проданными квартирами на первых этажах рядом, затем проверяют первую строку объявления и фото подъезда. Порядок поиска причины по откликам разобран в статье о том, почему квартира не продаётся.
Можно ли продать квартиру на первом этаже с перепланировкой?
Квартиру на первом этаже с перепланировкой продать можно, но несогласованные изменения отпугнут и обычного покупателя, и покупателя под офис. Второму для перевода в нежилое понадобится проект и документы на квартиру, а неузаконенная перепланировка усложнит заявление. Поэтому перепланировку проверяют до объявления вместе с выпиской из ЕГРН и остальными документами.
Помощь со стороны окупается при слабых аналогах и сложном подвале
Первый этаж почти всегда продаётся с торгом, и вопрос только в том, кто задаёт его рамки. Если цена посчитана по сделкам с первыми этажами, подвал осмотрен, сырость найдена и объяснена, а объявление обращено к пожилым покупателям, семьям с колясками или будущим владельцам офиса, торг идёт в коридоре, который вы решили заранее.
Самостоятельно справиться реально, если в доме и соседних домах есть свежие сделки с первыми этажами, а квартира сухая и тихая.
Помощь со стороны нужна, когда аналогов почти нет, под квартирой подвал с историей протечек, покупатель торгуется под перевод в нежилое или параллельно идёт покупка другой квартиры. Тогда ошибка в цене или в условиях договора стоит дороже работы риэлтора. Как мы ведём продажу целиком, от оценки до передачи ключей, описано на странице продажи квартиры.
Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.
Следующий шаг
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: можно ли и какой будет налог