Продали квартиру и купили другую: как зачесть вычеты и не переплатить налог

Если вы продали квартиру и в том же календарном году купили другую, налог с продажи считают как обычно, а затем уменьшают на вычет за новую квартиру. Сначала доход от продажи уменьшают на 1 млн рублей или на расходы по старой покупке, потом в дело идёт вычет за покупку до 2 млн рублей расходов. Всё это заявляют в одной декларации 3-НДФЛ за год сделок.

Зачёт работает только при двух условиях: право собственности на новую квартиру зарегистрировано в том же году, что и продажа, и вычет при покупке вы раньше не использовали на весь лимит. Ниже разобран порядок расчёта, один сквозной условный пример с четырьмя вариантами и ошибки, из-за которых зачёт не получается.

Взаимозачёт складывается из двух разных вычетов

Слово «взаимозачёт» в Налоговом кодексе не встречается. Под ним понимают сочетание двух норм, у каждой своя логика и свой лимит.

Первая норма относится к проданной квартире. По подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ доход от продажи жилья, которым вы владели меньше минимального срока, уменьшают на вычет не больше 1 млн рублей за год. Вместо него по подпункту 2 можно вычесть расходы на покупку этой квартиры, если сохранились договор и платёжные документы. Выбор между этими способами подробно разобран в статье о вычете при продаже квартиры.

Вторая норма относится к купленной квартире. Вычет при покупке жилья равен фактическим расходам, но не больше 2 млн рублей, а по процентам ипотеки предел 3 млн рублей. Повторно его не дают, хотя неиспользованный остаток лимита можно перенести на следующую покупку.

Связывает их пункт 6 статьи 210 НК РФ. Доходы от продажи имущества с 2025 года входят в отдельную налоговую базу, и вычет за покупку сначала учитывают в основной базе: зарплата и похожие доходы. Часть вычета, которую не удалось там использовать, по итогам этого же года уменьшает базу по продаже, но не больше её суммы. На то, что оба вычета дают в одном году, налоговая служба указывала и раньше, в публикации УФНС от 21.11.2016 (сейчас она в архиве сайта ФНС).

Если продал квартиру и купил другую в одном году, какой налог платить?

Налог с продажи квартиры при покупке другой в том же году платят с дохода, уменьшенного сначала на 1 млн рублей или на расходы по старой покупке, а затем на остаток вычета за новую квартиру после зарплаты. Ставка для резидента 13% с базы до 2,4 млн рублей за год, с превышения 15%. Если срок владения проданной квартирой прошёл, налога нет вовсе.

Порядок расчёта по шагам

Расчёт удобно делать до задатка, когда даты сделок ещё можно сдвинуть. Порядок один и тот же для любой пары квартир.

1. Проверьте срок владения проданной квартирой по выписке из ЕГРН. Если минимальный срок 3 или 5 лет прошёл, налога с продажи нет, и вычет за покупку целиком уйдёт на возврат налога с зарплаты.
2. Определите доход от продажи. Это цена по договору, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права.
3. Уменьшите доход на вычет 1 млн рублей или на подтверждённые расходы по старой покупке. Получится база по продаже.
4. Возьмите сумму вычета за новую квартиру: расходы на неё, но не больше 2 млн рублей или остатка лимита, если часть вы уже использовали.
5. Сначала вычет уменьшает зарплату и другие доходы основной базы за этот год. Налог, который удержал работодатель, возвращают.
6. Остаток вычета уменьшает базу по продаже. База не может стать меньше нуля.
7. С того, что осталось от базы по продаже, считают налог по ставке 13% до 2,4 млн рублей и 15% с превышения.

Шаги 5 и 6 нельзя поменять местами по своему желанию: пункт 6 статьи 210 говорит о части вычета, которая не учтена в основной базе. Поэтому у продавца с большой зарплатой почти весь вычет за покупку уйдёт на возврат налога с зарплаты, а налог с продажи останется прежним. Денег он не теряет: возврат и уменьшение налога с продажи по сумме дают близкий результат. Разница в том, откуда приходит выгода.

Условный расчёт: одна пара квартир и четыре варианта

Условный пример: квартира куплена в 2024 году за 7 млн рублей, документы о покупке на руках. В 2026 году её продают за 9,5 млн рублей, это выше 70% кадастровой стоимости. Минимальный срок владения не прошёл, другое жильё у семьи есть. В том же 2026 году собственник покупает новую квартиру за 11 млн рублей, и право собственности регистрируют в декабре 2026 года.

База по продаже: 9,5 млн − 7 млн расходов = 2,5 млн рублей. Налог с неё: 2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей плюс 0,1 млн × 15% = 15 тыс. рублей, итого 327 тыс. рублей.

Вариант 1. Есть зарплата 1,5 млн рублей за год, вычетом при покупке раньше не пользовались. Работодатель удержал с зарплаты 195 тыс. рублей. Вычет за покупку 2 млн рублей: 1,5 млн уходят на зарплату, и 195 тыс. рублей возвращают. Остаток 0,5 млн рублей уменьшает базу по продаже до 2 млн рублей, налог с неё 260 тыс. рублей. За год собственник отдаёт 260 тыс. рублей вместо 522 тыс. рублей (195 тыс. с зарплаты и 327 тыс. с продажи). Разница 262 тыс. рублей.

Вариант 2. Зарплаты в этом году нет, вычетом не пользовались. Весь вычет 2 млн рублей уходит на базу по продаже: 2,5 млн − 2 млн = 0,5 млн рублей. Налог 65 тыс. рублей вместо 327 тыс. рублей. Выгода та же, 262 тыс. рублей, только она приходит не возвратом, а меньшим платежом.

Вариант 3. Вычет при покупке получен раньше на весь лимит. Новая квартира вычета не даёт. Налог с продажи 327 тыс. рублей, уменьшить его можно только расходами по старой покупке, которые уже учтены.

Вариант 4. Новую квартиру регистрируют в январе 2027 года. За 2026 год налог 327 тыс. рублей платят до 15 июля 2027 года. Вычет за покупку появится только в 2027 году и уменьшит налог с зарплаты за 2027 год и следующие годы. Если зарплаты нет, а продаж в 2027 году не будет, вычет остаётся неиспользованным и ждёт дохода.

Для продавца без зарплаты или с небольшой зарплатой дата регистрации новой квартиры решает, заплатит ли он 65 тыс. рублей или 327 тыс. рублей. Другие способы снизить налог, от срока владения до бумаг родственников, собраны в статье о законном уменьшении налога при продаже.

Граница года проходит по дате регистрации

Вычет за покупку привязан к году, когда у вас возникло право на него. По пункту 3 статьи 220 для готовой квартиры это дата государственной регистрации права собственности, а не дата договора или передачи денег. Для квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве право подтверждают передаточным актом от застройщика.

Отсюда самая частая ловушка. Договор купли-продажи новой квартиры подписан 25 декабря, деньги переданы, а Росреестр регистрирует переход права 9 января. Для налоговой покупка случилась в следующем году, и зачесть её в налог с продажи прошлого года нельзя. То же с проданной квартирой: доход относится к году, в котором перешло право и получены деньги.

Если обе сделки идут одной цепочкой, документы на регистрацию по всем договорам подают в один день, и тогда год у них общий. Как выстроить такую цепочку и согласовать задатки и сроки выезда, описано в статье про альтернативную сделку. Когда встречный владелец сам хочет вашу квартиру, две сделки иногда заменяют одной меной квартир, у которой свои налоговые последствия. В порядке, по которому мы работаем, даты регистрации и расчётов по каждому звену записывают ещё до первого задатка: при продаже со встречной покупкой проверяется вся цепочка, включая сроки, которые влияют на налог.

Покупка за 90 дней до продажи может убрать налог полностью

Встречная покупка влияет не только на вычет. Для правила о единственном жилье, при котором минимальный срок владения сокращается с 5 до 3 лет, не учитывают квартиру, купленную продавцом или супругом в течение 90 календарных дней до регистрации продажи (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ).

Если другого жилья, кроме проданного и только что купленного, у вас и супруга нет, а проданной квартирой вы владеете больше 3 лет, налога с продажи нет, и зачёт не нужен. Вычет за новую квартиру тогда целиком идёт на возврат налога с зарплаты. Если же новая квартира зарегистрирована раньше, чем за 90 дней до продажи, она уже считается «другим жильём», и срок остаётся 5 лет. Разбор условий и выписок, которыми их подтверждают, есть в статье о продаже единственного жилья без налога.

Семьям с двумя детьми зачёт часто не нужен

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ освобождает доход от продажи жилья независимо от срока владения, если продавец или его супруг воспитывают не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет при очной учёбе). Новое жильё должно быть куплено в год продажи или до 30 апреля следующего года и быть больше проданного по площади или кадастровой стоимости. Есть и другие условия, в том числе предел кадастровой стоимости проданной квартиры.

Когда льгота действует, налога с продажи нет, и вычет за покупку снова уходит на зарплату. Сроки у двух правил разные: для льготы покупка до 30 апреля следующего года подходит, а для зачёта вычета нужна регистрация в том же году. Условия льготы по пунктам собраны в статье о налоге с продажи для многодетных семей.

Одна декларация за год с двумя сделками

Обе сделки заявляют в одной декларации 3-НДФЛ за год, в котором продана старая квартира и зарегистрирована новая. Срок подачи для продажи жёсткий: не позднее 30 апреля следующего года, налог по ней платят до 15 июля. Вычет за покупку можно заявить и позже, но тогда зачёт придётся делать уточнённой декларацией, а налог с продажи до этого уже начислят в полной сумме.

В декларации отражают доход от продажи, выбранный вычет по проданной квартире (1 млн рублей или расходы) и вычет за новую квартиру. Если была зарплата, в декларации указывают и её с удержанным налогом: от этого зависит, какая часть вычета останется на продажу. Подробно о сроках и о том, когда декларацию подают даже при нулевом налоге, написано в статье о декларации при продаже квартиры.

Документы для зачёта собирают по двум квартирам.

• По проданной: договор продажи, документы о получении денег, а для расходов ещё договор старой покупки и платёжные документы.
• По купленной: договор покупки и выписка из ЕГРН о регистрации права, для новостройки договор долевого участия и передаточный акт.
• Платёжные документы по новой квартире: банковские выписки, платёжные поручения, расписка продавца.
• Если новая квартира в ипотеке: кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.
• Справка о доходах с работы, если вычет должен сначала вернуть налог с зарплаты.

Можно ли зачесть вычет при покупке квартиры в налог с продажи?

Вычет при покупке квартиры зачитывают в налог с продажи по пункту 6 статьи 210 НК РФ, если обе сделки зарегистрированы в одном календарном году. Сначала вычет уменьшает зарплату за этот год, а не учтённый там остаток уменьшает базу по продаже, но не ниже нуля. Предел вычета 2 млн рублей расходов, и использовать его можно один раз.

Ошибки, из-за которых зачёт не получается

Почти все отказы в зачёте связаны не с расчётом, а с фактами, которые проверяются по документам.

• Вычет при покупке уже получен. Если раньше вы заявили вычет на весь лимит 2 млн рублей, новая квартира его не даст. Если использована часть, зачесть можно только остаток. Сведения о прошлых вычетах видны в личном кабинете налогоплательщика.
• Покупка и продажа в разных годах. Граница проходит по дате регистрации права. Договор, подписанный в декабре, с регистрацией в январе переносит вычет на следующий год.
• Расчёт без учёта зарплаты. Продавец ждёт, что весь вычет уменьшит налог с продажи, а остаток после зарплаты оказывается небольшим. Итоговая выгода та же, но часть её придёт возвратом.
• Цена ниже 70% кадастровой. Налог считают от кадастровой стоимости с коэффициентом, и зачёт действует уже от этой суммы.
• Квартира оформлена на другого члена семьи. Если новая квартира оформлена на супруга, а старую продаёт другой супруг, у каждого своя декларация, и зачёт в одной из них может не сложиться. Распределение вычетов уточните в налоговой до сделки.
• Пропуск 30 апреля. Декларацию по продаже подают в срок даже тогда, когда после зачёта налог равен нулю.

Пенсионерам доступен ещё один инструмент: по пункту 10 статьи 220 остаток вычета при покупке они могут перенести на три предшествующих года. Применим ли такой перенос к базе по продаже прошлого года, проверьте в своей инспекции до подачи декларации: разъяснения на этот счёт лучше получить письменно.

Что будет, если новую квартиру купить в следующем году после продажи?

Новая квартира, купленная в следующем году после продажи, не уменьшает налог с проданной: за год продажи налог платят полностью до 15 июля следующего года. Вычет за покупку заявляют уже за год её регистрации, и он уменьшает зарплату того года и следующих лет. Без зарплаты вычет ждёт дохода, исключение есть у пенсионеров с переносом на три года назад.

Можно ли уменьшить налог с продажи, если вычет при покупке уже получен раньше?

Налог с продажи квартиры за счёт новой покупки уменьшить нельзя, если вычет при покупке ранее получен на весь лимит 2 млн рублей: пункт 11 статьи 220 НК РФ запрещает повторный вычет. Остаётся вычет 1 млн рублей или расходы по проданной квартире. Если лимит использован частично, зачесть можно только остаток, например 600 тыс. рублей из 2 млн.

Частые вопросы

Можно ли зачесть вычет по процентам ипотеки за новую квартиру?

Вычет по процентам ипотеки на новую квартиру участвует в зачёте так же, как вычет на её стоимость: норма пункта 6 статьи 210 говорит об обоих. Учитывают только проценты, фактически уплаченные в году продажи. В первый год их обычно немного, поэтому основную часть налога с продажи снижает вычет на саму покупку до 2 млн рублей.

Новую квартиру купили дешевле 2 млн рублей. Что с остатком?

Вычет при покупке квартиры дешевле 2 млн рублей равен её цене, а неиспользованный остаток лимита сохраняется на будущую покупку жилья. Зачесть в налог с продажи текущего года можно только вычет по уже купленной квартире. Остаток пригодится, если позже вы купите ещё одно жильё и заявите вычет по нему.

Продажа и покупка в одном году, но налог с продажи нулевой. Вычет пропадёт?

Вычет при покупке не пропадает, если налог с продажи нулевой: он уменьшает зарплату этого года, а неиспользованный остаток переносится на следующие годы до полного использования. Декларацию по продаже при этом подают, если срок владения не прошёл и доход больше 1 млн рублей.

Можно ли продать дешевле, чтобы налог закрылся вычетом?

Занижать цену в договоре ради налога рискованно для самого продавца: при цене ниже 70% кадастровой стоимости налог всё равно посчитают от кадастровой, а при споре с покупателем вернуть можно только сумму из договора. Законный путь один: правильно выбрать вычет по проданной квартире и поставить регистрацию новой в тот же год.

Расчёт до задатка, даты в договорах

Когда продажа и покупка идут в одном году, налог решают три даты: регистрация продажи, регистрация покупки и окончание минимального срока владения. Их сверяют по выпискам из ЕГРН до подписания задатков, затем считают налог по шагам выше и выбирают, в каком году ставить регистрацию. Если новая квартира может уйти на январь, иногда разумнее сдвинуть продажу, чем потерять зачёт.

Продать и купить самостоятельно проще, когда квартира одна, собственник один, а покупатель платит своими деньгами. Если в цепочке ипотека, доли, дети, срок владения на грани или вы продаёте без зарплаты в этом году, ошибка в дате обходится в сотни тысяч рублей налога. Такую продажу удобнее планировать с частным риэлтором, который строит график сделок с учётом налога; условия работы по встречной покупке описаны на странице продажи с одновременной покупкой.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.