Расходы наследодателя: как наследнику уменьшить налог при продаже квартиры

Наследник, который продаёт квартиру раньше трёх лет со дня смерти родственника, может уменьшить доход от продажи на сумму, которую умерший сам заплатил за эту квартиру. Для этого нужны два вида бумаг: договор, по которому наследодатель купил квартиру, и документы об оплате. Если их нет, остаётся вычет 1 млн рублей, и при дорогой квартире разница в налоге доходит до сотен тысяч рублей.

Право закреплено в абзаце подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Работает оно при одном условии: сам наследодатель эти расходы для налога не использовал. Общие правила налога с наследственной квартиры, срок в три года и делёж вычета между наследниками разобраны в статье о налоге с продажи квартиры по наследству. Здесь речь только о бумагах умершего: какие подходят, где их найти и сколько они экономят.

Расходы умершего заменяют миллионный вычет

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока, доход уменьшают одним из двух способов. Первый: вычет до 1 000 000 рублей за год. Второй: подтверждённые расходы на приобретение (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Сложить их нельзя, выбирают тот, что даёт меньший налог.

У наследника собственных расходов на покупку нет, он квартиру получил, а не купил. Поэтому закон разрешает взять расходы предыдущего владельца. В тексте нормы сказано, что при продаже «учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение» имущества, если при наследовании налог не взимался. Наследство от любого человека, родственника или нет, налогом при получении не облагается, так что первое условие выполняется всегда.

Второе условие касается самого наследодателя: он не должен был учитывать эти расходы «в целях налогообложения». На практике это значит, что умерший не продавал эту квартиру и не уменьшал на её цену какой-то другой доход. Вычет при покупке, который родственник когда-то получил через налоговую, сюда не относится: в норме прямо сделано исключение для подпунктов 3 и 4 пункта 1 статьи 220. Если отец в 2016 году вернул себе часть НДФЛ за купленную квартиру, его договор всё равно подходит для расчёта при вашей продаже.

Можно ли уменьшить налог на расходы умершего родственника?

Расходы умершего родственника на покупку квартиры уменьшают доход наследника от продажи, если сохранились договор покупки и документы об оплате. Наследник вычитает эту сумму из цены продажи вместо вычета 1 млн рублей. Условие одно: наследодатель сам не учитывал эти расходы для налога, при этом полученный им вычет при покупке не мешает. Основание: подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ.

Правило действует для продаж с 2019 года, год покупки неважен

Абзац о расходах наследодателя появился в кодексе после Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ. ФНС в письме от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@ пояснила, что норма применяется к доходам, полученным начиная с 2019 года. Для наследника это означает простую вещь: значение имеет год продажи, а не год смерти и не год, когда родственник купил квартиру.

Если отец умер в 2014 году, а сын продаёт квартиру в 2026-м, вопрос о налоге обычно не стоит: с даты смерти прошло больше трёх лет, и доход освобождён. Расходы наследодателя нужны тем, кто продаёт в первые три года после смерти. Срок считают от дня открытия наследства, а не от даты свидетельства или записи в ЕГРН.

Давность самой покупки на расчёт не влияет. ФНС в публикации от 11.03.2025 указывает, что «давность приобретения наследодателем данной квартиры значения не имеет». Договор 2003 года подходит так же, как договор 2021-го. Разница только в том, что старые бумаги труднее найти.

С какого года можно учитывать расходы наследодателя?

Расходы наследодателя учитывают при продаже квартиры, если доход от продажи получен в 2019 году или позже. Так ФНС разъяснила действие поправок 325-ФЗ в письме от 10.04.2020. Год, когда родственник купил квартиру, и год его смерти значения не имеют. Нужно только, чтобы продажа пришлась на первые три года после смерти, иначе налога нет совсем.

Что засчитывают при разных способах получения квартиры

Сумма расходов зависит от того, как квартира когда-то досталась самому наследодателю. Если он заплатил деньги, есть что учитывать. Если получил даром, учитывать нечего, и тогда наследнику остаётся вычет 1 млн рублей.

По процентам есть давняя позиция Минфина: проценты по целевому кредиту на покупку жилья относят к расходам на приобретение (письмо от 25.05.2015 № 03-04-07/29913). Прямо о процентах, которые платил умерший, в норме не сказано. Если проценты заметно меняют сумму налога, заявите их со справкой банка и будьте готовы к вопросам инспекции.

Ремонт, который делал сам наследодатель во вторичной квартире, к расходам на приобретение не относится. Подробно о границе между отделкой новостройки и ремонтом рассказано в статье о том, какие расходы учесть при продаже квартиры.

Какие бумаги наследодателя искать дома

Налоговая принимает расходы только по документам и проверяет две вещи: что квартира куплена и что деньги заплачены. Подходят договор купли-продажи, расписки продавца, платёжные поручения, банковские выписки о перечислении денег, квитанции к приходным ордерам. Такой перечень дан в подпункте 6 пункта 3 статьи 220 для вычета при покупке, и ФНС принимает те же бумаги для расходов при продаже.

Перед поиском составьте список того, что должно найтись:

• договор, по которому наследодатель купил квартиру, с отметкой о регистрации или штампом БТИ;
• расписка продавца о получении денег или платёжное поручение, выписка банка, документы о закрытом аккредитиве;
• для новостройки: договор долевого участия, квитанции или платёжки застройщику, акт приёма-передачи;
• для ипотеки: кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах;
• свидетельство о праве на наследство и выписка ЕГРН на вас, чтобы показать, откуда у вас квартира.

Бумаги о покупке обычно лежат там же, где хранились паспорт квартиры, документы на гараж или старые сберкнижки. Если родственник покупал квартиру с ипотекой, договор и график платежей часто хранились отдельно, вместе с банковскими бумагами. Проверьте и квартиры других родственников: после похорон документы нередко забирает тот, кто первым разбирал вещи.

Расписка и договор должны сходиться по сумме. Если в договоре указано 4,2 млн рублей, а расписка нашлась только на задаток 200 тысяч, подтверждённой оплатой считают то, что подтверждено. Тогда сравните: что выгоднее, найденная часть или вычет 1 млн рублей.

Бумаги потеряны: где запросить копии

Отсутствие договора в семейной папке не означает, что его нет нигде. Копия договора обычно хранится минимум в одном из мест, через которые проходила сделка наследодателя. Путь выбирают по году покупки и по тому, как оформлялась сделка.

1. Росреестр. Если договор регистрировали после 31 января 1998 года, его экземпляр лежит в реестровом деле. По части 15 статьи 62 закона № 218-ФЗ правообладателю выдают копии документов, на основании которых сведения внесены в ЕГРН, в том числе договоров в простой письменной форме. После регистрации права на вас вы и есть правообладатель. Запрос подают через МФЦ или онлайн-сервисы Росреестра.

2. Нотариус, который удостоверял покупку. Если договор наследодателя заверял нотариус, второй экземпляр хранится в его делах. По статье 52 Основ законодательства о нотариате дубликат выдают участнику сделки или его правопреемнику, а дубликат договора, по которому прежний собственник приобрёл имущество, может получить тот, кто подтвердил своё право собственности. Наследнику для этого нужны свидетельство о праве на наследство и выписка ЕГРН.

3. Банк наследодателя. Платёжки и выписки по счетам умершего банк не выдаст родственнику просто по просьбе. По статье 26 закона о банках справки по счетам умерших выдают нотариусу, который ведёт наследственное дело, и лицам из завещательного распоряжения. Пока наследственное дело открыто, попросите нотариуса направить запрос по нужному счёту и периоду.

4. Архив БТИ. До 31 января 1998 года права на квартиры регистрировало БТИ отметкой на договоре. Для таких покупок копию ищут в архиве БТИ того города, где находится квартира.

5. Вторая сторона сделки. У продавца, который когда-то продал квартиру вашему родственнику, остался свой экземпляр договора. Его копия не заменит официальную, но подскажет дату и номер сделки для запроса.

На запросы уходит от нескольких дней до нескольких недель, а архивы старых сделок отвечают дольше. Поэтому поиск начинают до объявления о продаже, а не после задатка. Как действовать, если договор пропал, и что ответить покупателю, описано в статье о потерянном договоре купли-продажи.

Где взять договор покупки, если у наследника его нет?

Договор покупки квартиры наследодателя запрашивают там, где проходила его сделка. После 1998 года копию выдаёт Росреестр из реестрового дела по запросу через МФЦ или онлайн. Нотариальный договор восстанавливают дубликатом у нотариуса, который его удостоверял. До 1998 года документы хранит архив БТИ. Подтверждение оплаты по счетам умершего банк передаёт нотариусу, который ведёт наследственное дело.

Условный расчёт: что даёт каждый найденный документ

Условный пример: отец умер 14 марта 2025 года. Квартиру в Подмосковье он купил в 2016 году за 4,2 млн рублей, частично в ипотеку, и выплатил банку 650 тысяч рублей процентов. Сын получил свидетельство, зарегистрировал право и в 2026 году нашёл покупателя за 7,5 млн рублей. Ставки по статье 224 НК РФ: 13% с базы до 2,4 млн рублей за год, свыше 312 тысяч рублей плюс 15% с превышения.

Договор с распиской в этом примере экономит 480 тысяч рублей по сравнению с вычетом. Справка о процентах снимает ещё 97,5 тысячи, если инспекция её примет. Ожидание до третьей годовщины смерти убирает налог совсем, и решение зависит от того, сколько осталось ждать.

Расходы выгодны не всегда. Если отец купил квартиру в 1999 году за 600 тысяч рублей, его договор даёт меньше, чем вычет 1 млн, и тогда в декларации выбирают вычет. Считать оба варианта нужно до того, как назначена дата сделки. Остальные законные способы снизить налог собраны в статье о том, как уменьшить налог при продаже квартиры.

Пошлина и услуги нотариуса за наследство в расходы не входят

Оформление наследства стоит денег, и наследники часто хотят вычесть их при продаже. Госпошлина за свидетельство о праве на наследство по подпункту 22 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ составляет 0,3% стоимости имущества для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр, но не больше 100 000 рублей. Для других наследников ставка 0,6%, но не больше 1 000 000 рублей. Так их привёл Минфин в письме от 02.04.2026 № 03-05-06-03/27259. Сверху наследник оплачивает услуги нотариуса правового и технического характера и, если нужно, оценку квартиры.

Норма, о которой эта статья, говорит о расходах наследодателя на приобретение квартиры. Пошлину и нотариуса платит наследник, и платит он за оформление наследства, а не за покупку. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 такие расходы не названы, поэтому в расчёт налога их не закладывают. Квитанции всё равно сохраните: они понадобятся, если инспекция будет уточнять, когда и как вы получили квартиру.

Можно ли учесть госпошлину нотариусу за наследство при продаже?

Госпошлину и оплату нотариуса за наследство при продаже квартиры в расходы не включают. Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ разрешает учесть только расходы наследодателя на приобретение квартиры. Пошлина за свидетельство (0,3% стоимости для близких родственников, не больше 100 тысяч рублей) оплачивает оформление наследства, а не покупку. Налог при ранней продаже уменьшают либо на расходы умершего, либо на вычет 1 млн рублей.

Как заявить расходы наследодателя в декларации

Расходы заявляют в декларации 3-НДФЛ за год продажи. Срок подачи: до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. В декларации указывают доход по договору с покупателем и сумму расходов, а к ней прикладывают копии бумаг наследодателя и свидетельства о праве на наследство. Пошаговый порядок заполнения с примером есть в статье как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры.

Если наследников несколько, каждый подаёт свою декларацию за свою часть дохода и прикладывает к ней копии тех же бумаг наследодателя. Перед подачей сверьте цифры между собой, чтобы в декларациях не оказалось разных сумм покупки. Как делится вычет между долями, разобрано в статье о налоге с продажи квартиры по наследству.

Бумаги наследодателя мы ищем раньше, чем назначаем цену

Наследственную квартиру мы начинаем с документов. На первой встрече смотрим квартиру и папку с бумагами, считаем дату, после которой налога не будет, и налог при продаже раньше: с расходами наследодателя и с вычетом. Если договора или платёжек нет, сразу составляем список запросов: Росреестр, нотариус, банк через нотариуса по наследственному делу. Расчёт и список запросов вы забираете с собой и можете дальше действовать сами.

Порядок важен из-за покупателя. Задаток, внесённый до поиска бумаг, ставит наследника перед выбором: подписывать сделку с налогом по миллионному вычету или переносить дату и рисковать покупателем. Когда бумаги собраны заранее, налог известен до задатка, и цену назначают уже с ним. Общий порядок продажи квартиры после наследства описан на странице продажи наследственной квартиры.

Частые вопросы

Отец получил вычет при покупке квартиры. Можно ли учесть его расходы?

Да. Вычет при покупке жилья по подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ прямо исключён из условия о том, что наследодатель не учитывал расходы. Его договор и платёжки подходят для расчёта налога при вашей продаже.

Родственнику квартира досталась в дар от его родителей. Что учитывать?

Если наследодатель сам ничего не платил, расходов на приобретение у него нет. ФНС в письме 2020 года разобрала именно такой случай: учесть нечего, остаётся вычет 1 млн рублей.

Квартира куплена в 1990-х. Договор ещё действует для налога?

Давность покупки значения не имеет, так пишет ФНС. Нужны договор и подтверждение оплаты. Копию договора до 31 января 1998 года ищут в архиве БТИ, после этой даты в Росреестре.

Найденная расписка решает больше, чем торг

В примере выше договор и расписка отца сняли с налога почти полмиллиона рублей. Такая сумма сопоставима с заметной уступкой покупателю на торге. Поэтому порядок такой: сначала дата смерти и расчёт двух вариантов налога, потом поиск бумаг, потом цена и объявление.

Продавать самому реально, если наследник один, бумаги наследодателя на руках, а до трёх лет осталось немного. Если документы придётся запрашивать в нескольких местах, наследников несколько или покупатель уже ждёт с задатком, расчёт и запросы удобнее вести вместе с тем, кто делал это много раз. Поиск бумаг и проверку остальных документов мы включаем в подготовку к продаже.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.