Риэлтор в Некрасовке: продажа квартиры

Дом при этом почти всегда новый, реновации нет, а покупатель спрашивает про метро и про то, Москва это или уже Люберцы.

Новый район на месте полей: что это значит для продавца в Некрасовке

Некрасовка выросла из посёлка при Люберецких полях орошения, его отсчитывают с 1915 года. Сам район Москвы образован в 1995 году. Главная перемена случилась 28 сентября 2011 года: Московская область передала городу Люберецкие поля аэрации под жилую застройку, а до этого они относились к Люберецкому району (pravo.ru, t-j.ru). Площадь района выросла примерно вдвое, до 11,47 кв. км, а жителей в 2025 году было 115 849.

Район лежит за МКАД и делится на три части: старая Некрасовка, промзона со станцией аэрации и Люберецкие поля с новыми домами.

В старой Некрасовке, на 1-й Вольской и Некрасовской улицах, пятиэтажек уже нет: их сносили по собственной программе реконструкции с 2005 года и переселяли жителей в многоэтажные дома. Поэтому в московскую программу реновации 2017 года из Некрасовки не попал ни один дом: префектура ЮВАО объясняла это тем, что район один из самых молодых в городе (РИАМО, июнь 2019 года).

Какие дома в Некрасовке и о чём спросит покупатель

Новые кварталы на Люберецких полях начали строить в 2008 году. Первые 13 домов заселили в ноябре 2011 года, и квартиры в них за счёт бюджета получили около 15 тысяч московских очередников (Российская газета, 28.11.2011). По проекту планировки, утверждённому позже, на полях предусмотрено около 3,26 млн кв. м жилья.

Основа застройки здесь панель. Уже к 2017 году в районе стояли 19 корпусов серий П-44Т, П-44К, модернизированной П-44 и новых серий ДомРИК и ДомНАД (Новострой-М, 08.09.2017), а позже появились и монолитные корпуса. Серию и год своего дома найдите в ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) по адресу.

Одни квартиры получили очередники по договору социального найма, другие город продавал на торгах, третьи покупали в новостройке по договору долевого участия, часто в ипотеку. От этой разницы зависит, можно ли продавать сейчас и какие бумаги попросит покупатель.

В однотипных панельных домах квартиры сравнивают почти один в один, и выигрывает та, у которой понятнее история: право давно зарегистрировано, залога нет, детские доли выделены и опека, если она нужна, уже дала разрешение.

На показе часто спрашивают про запах со стороны станции аэрации. Просто скажите, на какую сторону выходят окна.

Москва или Люберцы: граница, которую путают покупатели

Некрасовка почти целиком окружена Московской областью, и больше всего у неё общей границы с Люберцами. По карте соседний люберецкий дом легко принять за московский, а для покупателя это другой МФЦ, другая опека и другие школы.

Поэтому в объявлении пишите полный адрес так, как он стоит в выписке ЕГРН: «г. Москва», улица и номер дома. Если дом начинали строить до сентября 2011 года, когда поля ещё числились за областью, сверьте ранние договоры с выпиской: адрес в них мог быть записан по-другому, а квартиру определяет кадастровый номер.

Метро в Некрасовке: что писать в объявлении

Станции «Некрасовка» и «Лухмановская» открылись 3 июня 2019 года вместе с «Улицей Дмитриевского» и «Косино». С 2020 года Некрасовская линия идёт до «Нижегородской» с пересадкой на Большую кольцевую линию, МЦК и МЦД-4. В «Косино» можно перейти на МЦД-3 и через «Лермонтовский проспект» на Таганско-Краснопресненскую линию.

Продать квартиру у метро Некрасовка

Станция «Некрасовка» стоит на Люберецких полях, вдоль Покровской улицы. Один вестибюль выходит к проспекту Защитников Москвы, второй к перекрёстку Покровской и Рождественской улиц. Дома у этих выходов ищут первыми, поэтому время пешком до вестибюля укажите в первой строке объявления.

«Лухмановская» формально стоит в соседнем Косино-Ухтомском районе, у Лухмановской улицы. Для северных кварталов Некрасовки она бывает ближе, чем своя станция. Пройдите путь сами и напишите ту станцию, до которой ближе.

Как продать квартиру в Некрасовке: порядок подготовки

1. Закажите свежую выписку ЕГРН. Проверьте собственников, дату регистрации права и графу об ограничениях: там видно ипотеку банка.
2. Найдите документ-основание: договор долевого участия с актом приёма-передачи, договор купли-продажи, договор передачи в собственность.
3. Посчитайте срок владения. Для квартиры по ДДУ его считают с даты полной оплаты по договору, а не с даты выписки.
4. Если вкладывали материнский капитал, проверьте, выделены ли доли детям. Пока квартира в ипотеке, их часто ещё не выделили, и как выполнить это обязательство, решают до объявления.
5. Если квартира в ипотеке, запросите в банке справку об остатке долга и узнайте, какие схемы продажи он принимает.
6. Сравните квартиру с проданными в своём корпусе и соседних, а в объявлении укажите время до станции.

Куда идти с документами в Некрасовке

Заявление в опеку подают законные представители лично, по доверенности его не примут (mos.ru). Опека в Москве и в Люберцах разная: если ребёнок живёт в Москве, заявление примут флагманские центры «Мои документы» города, а не управление в Люберцах. Как собрать пакет для опеки, рассказано в статье о разрешении опеки на продажу квартиры.

С какими задачами приходят продавцы из Некрасовки

Квартира ещё в ипотеке. Для нового района это обычная история. Продать можно, но нужно согласие банка и схема, при которой покупатель гасит долг, а залог снимают. Варианты описаны в статье продажа квартиры в ипотеке, а если ставка была льготной семейной, отдельный разбор: можно ли продать квартиру в семейной ипотеке.

В покупку вложен материнский капитал. Тогда у детей есть доли, и продажа идёт с разрешения опеки, а детям нужно дать жильё не хуже. Порядок здесь: продажа квартиры с материнским капиталом.

Дом ещё не сдан, и вы продаёте права по договору долевого участия. Покупателю переходит договор, а не квартира: уступку регистрируют, а согласие застройщика нужно, если его требует ваш ДДУ. Как считается доход и налог при такой продаже, разобрано в статье налог при переуступке квартиры.

Право собственности оформлено недавно. Для купленной квартиры минимальный срок владения обычно пять лет, для единственного жилья три года. Продажа раньше не запрещена, но тогда придётся подать декларацию и, возможно, заплатить налог. Семье с двумя и более детьми, которая покупает новое жильё, налог могут не начислить и раньше (п. 2.1 ст. 217.1 НК), условия сверьте на nalog.gov.ru. Разобраться со своим сроком поможет статья продажа квартиры, которой владеете меньше 5 лет.

Квартира получена от города по социальному найму. Продать её можно только после приватизации, а для приватизированного жилья срок владения три года. Подробнее: через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Чем поможет частный риэлтор в Некрасовке

Продажу от первого звонка до расчётов ведёт один человек, без менеджеров и ассистентов. Сначала разбор: какие квартиры в ваших корпусах продались и на что откликались покупатели. Потом документы глазами покупателя и его банка. В Некрасовке это обычно остаток ипотеки, доли детей после маткапитала, дата полной оплаты по ДДУ и точный московский адрес.

Цены прошлых продаж в доме можно найти и самостоятельно: как посмотреть проданные квартиры. Срок и итоговую цену заранее не обещаем, их задают квартира и рынок. Как мы ведём продажу, описано на странице продать квартиру с частным риэлтором.

Частный риэлтор или агентство недвижимости в Некрасовке

Разница в том, сколько людей участвует в вашей продаже. Агентство недвижимости в Некрасовке обычно распределяет работу: показы ведёт один сотрудник, переговоры с банком по ипотеке другой, договор готовит юрист. Частный брокер по недвижимости проходит все этапы сам.

Частые вопросы