Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: можно ли и какой будет налог

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно: цену в договоре купли-продажи стороны определяют сами, и Росреестр не откажет в регистрации из-за низкой суммы. Ограничение есть только в налоге. Если квартира в собственности меньше 3 или 5 лет, а цена ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая посчитает доход от 70% кадастра, а не от полученных денег.

Поэтому вопрос продавца звучит иначе: сколько придётся заплатить сверх налога с реальной цены и в какой момент скидка начинает стоить дороже, чем кажется. Ниже расчёт на одной квартире в четырёх ситуациях. Отдельно разобрано, чем опасна идея поставить в договор меньшую сумму.

Цена в договоре свободная, кадастр её не ограничивает

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса говорит прямо: договор оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ на consultant.ru). Для квартиры закон добавляет одно требование. По статье 555 ГК договор продажи недвижимости должен содержать цену, согласованную письменно, иначе он считается незаключённым. Нижней планки там нет.

Кадастровая стоимость в этой схеме служит налоговой цифрой. Её рассчитывают массово по характеристикам дома и квартиры, и она нередко расходится с тем, что готов заплатить покупатель. Откуда берётся эта цифра и где её посмотреть, подробно описано в статье о кадастровой стоимости квартиры. Здесь нужна только её роль в налоге.

Цена ниже кадастра встречается чаще, чем принято думать. Старый дом без капремонта, квартира в исходном состоянии, первый этаж у шумной дороги, срочная продажа с дисконтом. Сюда же относятся продажи между родственниками, где цену назначают по договорённости внутри семьи. Во всех этих случаях сделка законна, а вопрос сводится к расчёту налога.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно: по статье 424 ГК цену определяют продавец и покупатель, а статья 555 ГК требует лишь письменно указать её в договоре. Низкая цена не мешает регистрации. Последствие касается только налога: если квартира в собственности меньше минимального срока, доход считают не ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации.

Правило 70%: какой доход увидит налоговая

Норма находится в пункте 2 статьи 214.10 Налогового кодекса (ст. 214.10 НК РФ на consultant.ru). Когда доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом для налога признают именно эту величину. Кадастровую стоимость берут ту, что внесена в ЕГРН и применяется с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю.

Из формулировки следуют три практических вывода.

1. Дата регистрации решает, какой кадастр взять. Договор подписан в декабре, а переход права зарегистрирован в январе: в расчёт пойдёт кадастровая стоимость нового года.
2. Если кадастровой стоимости в ЕГРН на эту дату нет, правило не применяется. Для квартиры, поставленной на учёт в течение года, берут стоимость на дату постановки на учёт. Если кадастровая стоимость не определена, налог считают от цены договора.
3. Правило работает только внутри срока владения. Если квартира в собственности 3 года в льготных случаях или 5 лет в остальных, доход освобождён от налога по статье 217.1 НК целиком, и кадастр ни на что не влияет.

Понижающим коэффициентом называют те самые 0,7. Его может уменьшить регион своим законом, вплоть до нуля, по пункту 6 статьи 217.1 НК. Есть ли такой закон в Москве или Московской области на дату вашей сделки, проверяют в разделе своего региона на nalog.gov.ru.

В старых материалах правило 70% ещё связывают с пунктом 5 статьи 217.1. Этот пункт утратил силу с 1 января 2020 года, и ссылка на него в расчёте для налоговой ничего не даст.

Вычеты к такому доходу применяются обычные. Из 70% кадастра вычитают либо 1 000 000 рублей за год, либо подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК). Как выбрать между ними, разобрано в материале про вычет при продаже квартиры.

Что такое правило 70% кадастровой стоимости?

Правило 70% кадастровой стоимости задаёт нижнюю границу дохода от продажи недвижимости для НДФЛ (п. 2 ст. 214.10 НК). Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации, налог считают от этих 70%. Правило применяется, только когда квартира в собственности меньше 3 или 5 лет и кадастровая стоимость внесена в ЕГРН.

Одна квартира, четыре расчёта

Условный пример: кадастровая стоимость квартиры на 1 января года регистрации 11 млн рублей, 70% от неё составляют 7,7 млн. Дом старый, ремонт давний, и покупатель согласен на 7 млн.

Ставка для резидента по доходам от продажи имущества 13% с базы до 2,4 млн за год и 15% с превышения, то есть 312 тысяч плюс 15% сверх 2,4 млн (п. 1.1 ст. 224 НК). Других продаж в этом году у продавца нет, и у него есть другое жильё, поэтому для купленной квартиры минимальный срок владения 5 лет.

Вторая строка показывает настоящую цену правила. Если бы налог считали от цены договора, база составила бы 7 − 1 = 6 млн, а налог 312 тысяч + 3,6 млн × 15% = 852 тысячи. Разница в 105 тысяч рублей появилась из-за 700 тысяч, которых продавец не получал.

Третья строка выглядит неожиданно: квартира продана дешевле покупки, а налог есть. Причина простая. Из дохода вычитают расходы, но сам доход принят по кадастру, и облагаются оставшиеся 200 тысяч. В четвёртой строке расходы перекрыли 70% кадастра, и правило ничего не изменило.

Тот же механизм ФНС приводит в своём примере на nalog.gov.ru. Доход 2,1 млн, кадастровая стоимость 3,3 млн, 70% от неё 2,31 млн, расходов нет. Налог (2 310 000 − 1 000 000) × 13% = 170 300 рублей (раздел ФНС о вычете при продаже).

Какой налог, если продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Налог при продаже квартиры ниже кадастровой стоимости считают от 70% кадастра на 1 января года регистрации, если срок владения не прошёл. Из этой суммы вычитают 1 млн рублей или подтверждённые расходы на покупку, остаток облагают по 13%, а с части базы выше 2,4 млн за год по 15%. Если минимальный срок владения (3 года или 5 лет) прошёл, налога нет при любой цене.

Ниже порога скидка обходится продавцу полной суммой

Выше границы 70% любая уступка в цене частично возвращается через налог: база уменьшается на ту же сумму. В примере каждые 100 тысяч скидки снижают налог на 15 тысяч, пока база выше 2,4 млн. Ниже границы связь пропадает. Продажа за 7,7 млн и за 7 млн даёт одинаковый налог в 957 тысяч, и все 700 тысяч разницы уходят из суммы на руках.

Отсюда рабочий вывод для торга. Если квартира в собственности меньше минимального срока, нижнюю границу торга задают две цифры: рыночная цена по сделкам рядом и 70% кадастра. Когда рынок даёт меньше второй цифры, продавец теряет дважды: на скидке и на налоге с денег, которых он не получил.

Сумма на руках во второй строке примера: 7 млн минус 957 тысяч налога, около 6,04 млн. Та же продажа после окончания срока владения оставила бы все 7 млн. Это и есть цена спешки, и её считают до объявления.

Продажа ниже кадастра оправдана в пяти ситуациях

Продажа ниже 70% кадастра не всегда проигрыш. Решение зависит от того, что именно увеличивает налог в вашем случае и что можно изменить.

• [ ] Срок владения прошёл или пройдёт до регистрации перехода права. Кадастр не влияет, цену определяет только рынок.
• [ ] Есть документы о покупке на сумму около 70% кадастра или больше. Налог небольшой или нулевой, как в третьей и четвёртой строках таблицы.
• [ ] До конца срока владения остаются считанные месяцы. Разумно сравнить налог с расходами на ожидание: коммунальные платежи, ипотеку, аренду другого жилья.
• [ ] Кадастровая стоимость рассчитана по неверным данным дома. Её исправление уменьшает и 70%, порядок есть в статье о кадастре.
• [ ] Продажа срочная, а деньги нужны сейчас. Тогда налог закладывают в расчёт заранее и не держат его в уме как неожиданность.

Срок владения при этом считают по правилам статьи 217.1 НК: 3 года при наследстве или дарении от близкого родственника, приватизации, ренте, а также для единственного жилья; 5 лет в остальных случаях. Общие правила расчёта и сроки декларации собраны в статье о налоге с продажи квартиры.

Отдельный случай составляет продажа своим. Родителям или детям квартиру тоже можно продать дешевле кадастра, но правило 70% действует так же, как с посторонним покупателем. Что ещё проверить в семейной сделке, разобрано в статье о продаже квартиры детям или родителям.

Декларация и расчёт налоговой без неё

Продавец сам подаёт 3-НДФЛ, если квартира продана до окончания срока владения. Освобождение от подачи по пункту 4 статьи 229 НК касается случая, когда весь доход от таких продаж за год не превышает вычета 1 млн рублей. ФНС на своей странице поясняет: если доходы превышают размер вычета, обязанность подать декларацию сохраняется.

Для продажи ниже кадастра отсюда простая осторожность. Цена в договоре может быть меньше 1 млн, а 70% кадастра больше. Доход для налога налоговая определит по кадастру, поэтому декларацию в такой ситуации подают и показывают в ней расчёт.

Если декларацию не подать, налоговая посчитает налог сама по пункту 3 статьи 214.10 НК. Доход она возьмёт из сведений о сделке, но не меньше 70% кадастровой стоимости. Расходы учтёт по цене, за которую продавец когда-то купил квартиру, если эти данные у неё есть, а при их отсутствии применит вычет 1 млн. Итог может оказаться больше, чем по собственному расчёту с полным пакетом документов.

Заниженная цена в договоре: чем рискует продавец

Иногда покупатель или посредник предлагает указать в договоре меньшую сумму, чем передаётся на самом деле. Для продавца это ряд рисков, и ни одного законного преимущества.

Гражданский риск. По пункту 2 статьи 170 ГК притворная сделка, совершённая, чтобы прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях, ничтожна (ст. 170 ГК РФ на consultant.ru). К сделке, которую стороны имели в виду, применяют её правила. Если покупатель не доплатит неучтённую часть, по договору продавец сможет требовать только сумму из договора; при расторжении или оспаривании спор тоже пойдёт о сумме из договора.

Налоговый риск. Скрытая часть цены остаётся доходом продавца. Если она выявится, налог доначислят, а за неуплату из-за занижения налоговой базы статья 122 НК предусматривает штраф 20% от неуплаченной суммы и 40%, если занижение умышленное.

Риск без выгоды. Правило 70% и так не даёт опустить налоговую базу ниже кадастровой границы. Цифра в договоре ниже реальной ухудшает положение продавца в споре, а опустить налоговую базу ниже 70% кадастра она не может. Другие риски продавца на сделке собраны в статье о рисках продавца квартиры.

Обмен квартир и постановление Конституционного суда

В 2026 году к пункту 2 статьи 214.10 появилась отметка о постановлении Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П. Из-за неё часть продавцов решила, что правило 70% отменено. Это не так.

Суд признал норму не соответствующей Конституции в узкой части: когда вместе с пунктом 2 статьи 567 ГК она допускает произвольное определение дохода добросовестного налогоплательщика при мене квартир или других объектов недвижимости вне предпринимательства. Обычной продажи за деньги постановление не касается. 22.10.2026 Госдума приняла в первом чтении поправки о расчёте НДФЛ при обмене недвижимости во исполнение этого постановления.

Если вы меняете квартиру на квартиру без денег или с доплатой, расчёт налога лучше доверить налоговому специалисту с учётом текущей редакции закона.

Налог считаем до выхода на рынок

Порядок, по которому мы работаем, начинается с документов: объявление появляется позже. Из выписки берём дату регистрации права и основание, по ним определяем срок владения. Затем смотрим кадастровую стоимость, которая будет применяться в год планируемой регистрации, и сравниваем 70% от неё с ценой по реальным сделкам в доме и районе.

Если коридор торга заходит ниже кадастровой границы, собственник видит налог в рублях до первого показа. Тогда решение принимается спокойно: продавать сейчас с этим налогом, искать документы о покупке, сверять данные кадастра или дождаться окончания срока владения.

Во время продажи каждую неделю даём собственнику отчёт о звонках и показах. Если отклик слабый и разговор заходит о скидке, налог пересчитываем вместе с ценой, чтобы было видно, сколько останется на руках. Как устроена продажа целиком, описано на странице продажи квартиры с риэлтором.

Частые вопросы

Действует ли правило 70% кадастровой стоимости, если квартира в собственности больше 5 лет?

Правило 70% кадастровой стоимости не действует, если квартира в собственности не меньше минимального срока: 3 лет в льготных случаях и 5 лет в остальных. Такой доход освобождён от НДФЛ по статье 217.1 НК, поэтому цена в договоре может быть любой, налога не будет. Декларацию при этом подавать не нужно.

Какую кадастровую стоимость берут, если договор подписан в декабре, а регистрация прошла в январе?

Кадастровую стоимость для правила 70% берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю. Год подписания договора значения не имеет. Если договор подписан в декабре, а регистрация прошла в январе, применяют стоимость нового года. Когда в регионе как раз вступили в силу результаты новой оценки, цифру сверяют по свежей выписке из ЕГРН.

Влияет ли правило 70% на покупателя квартиры?

Правило 70% кадастровой стоимости касается только дохода продавца и его НДФЛ. Покупатель налога с покупки не платит, и правило 0,7 к нему не применяется. Для покупателя кадастр важен в другом месте: от него зависит госпошлина за регистрацию права, если кадастровая стоимость квартиры выше 20 млн рублей.

Можно ли снизить кадастровую стоимость, чтобы уменьшить налог при продаже?

Кадастровую стоимость можно снизить двумя законными путями по закону № 237-ФЗ: исправить ошибку в данных дома или квартиры либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной по отчёту оценщика. Заявление рассматривают 30 календарных дней. Исправленная из-за ошибки стоимость применяется с той же даты, что и ошибочная, а рыночная действует с 1 января года подачи заявления.

С какими цифрами идти к решению

Для расчёта нужны три числа: дата регистрации вашего права, кадастровая стоимость на 1 января года продажи и цена, которую реально дают за похожие квартиры рядом. Если третье число выше 70% кадастра или срок владения прошёл, вопрос закрыт, и о кадастре можно забыть.

Если же рынок даёт меньше, а срок ещё идёт, сделку планируют вокруг налога: со сроком регистрации, документами о расходах и нижней границей торга, решённой заранее. При наследстве, долях или встречной покупке к этому расчёту добавляются свои даты, и такую продажу проще вести вместе с риэлтором и налоговым специалистом. Для самостоятельной подготовки подойдёт чек-лист «Продать квартиру и не потерять деньги».

Нормы приведены по состоянию на 29.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.