Продажа квартиры дочери, сыну или родителям: что учесть

Мать может продать квартиру дочери, сыну или собственным родителям по обычному договору купли-продажи: закон таких сделок не запрещает, и регистрируют их в Росреестре на общих основаниях. Родство меняет три вещи. Покупатель не получит налоговый вычет за покупку, продавец платит НДФЛ по тем же правилам, что и с чужим человеком, а договор без реальной оплаты другие родственники позже могут оспорить.

Поэтому семья сначала решает, нужна ли ей именно продажа. Если деньги за квартиру не планируются, честнее и дешевле оформить дарение. Если деньги нужны продавцу (на другую квартиру, на лечение, на раздел между детьми), продажа уместна, но её проводят так же аккуратно, как сделку с посторонним покупателем.

Родители и дети в налоговом смысле взаимозависимы

Налоговый кодекс выделяет круг людей, чьи отношения могут влиять на условия сделки. По подпункту 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ взаимозависимы физическое лицо, его супруг, родители и усыновители, дети и усыновлённые, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун или попечитель и подопечный.

Для продажи внутри семьи отсюда вытекает главное ограничение. Пункт 5 статьи 220 НК РФ отключает вычеты при покупке жилья, если квартиру, комнату или долю покупают у взаимозависимого лица. Продать сыну можно, а вернуть сыну часть уплаченного НДФЛ за эту покупку нельзя.

Бабушки, дедушки и внуки в перечне статьи 105.1 не названы. Однако пункт 7 той же статьи разрешает суду признать людей взаимозависимыми и по иным основаниям, если их отношения влияют на условия сделки. Внук, который рассчитывает на вычет за квартиру бабушки, заранее письменно спрашивает свою инспекцию, а не строит семейный бюджет на возврате налога.

Может ли мать продать квартиру дочери?

Мать может продать квартиру дочери по договору купли-продажи с регистрацией перехода права в Росреестре, как любому покупателю. Запрета на сделки между родителями и детьми нет. Ограничения касаются денег и налогов: дочь как взаимозависимый покупатель не получит вычет за покупку по пункту 5 статьи 220 НК РФ, а мать платит налог с продажи, если владела квартирой меньше минимального срока.

Покупатель-родственник остаётся без вычета за покупку

Обычный покупатель возвращает НДФЛ с расходов на квартиру в пределах 2 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ) и отдельно с процентов по ипотеке. Пункт 5 статьи 220 НК РФ закрывает оба вычета, когда продавец и покупатель взаимозависимы. Запрет касается сделки купли-продажи: дочь, которая купила квартиру у матери, не вернёт налог ни с цены, ни с процентов по кредиту.

Условный пример: дочь покупает квартиру за 9 млн рублей. У постороннего продавца она могла бы заявить вычет с 2 млн рублей расходов и вернуть до 260 000 рублей уплаченного НДФЛ, если столько налога удержали с её зарплаты. У матери тот же договор вычета не даёт. Если дочь раньше вычет не заявляла, право на него остаётся неиспользованным и пригодится при следующей покупке у неродственника.

Положен ли вычет при покупке квартиры у родственника?

Вычет при покупке квартиры у родственника не положен, если продавец входит в круг взаимозависимых лиц: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун или попечитель. Так установлено пунктом 5 статьи 220 НК РФ. Запрет распространяется на расходы на покупку и на проценты по ипотеке. Покупка у бабушки, дедушки, тёти или двоюродного брата в этот перечень прямо не входит, но налоговая может оспорить вычет через суд.

Продавец платит налог по общим правилам

Родство не освобождает мать или отца от НДФЛ с продажи. Срок владения считают так же, как при продаже чужому человеку: 3 года для квартиры, полученной в наследство, по приватизации или в дар от близкого родственника, и для единственного жилья; 5 лет в остальных случаях (статья 217.1 НК РФ). До этого срока доход уменьшают либо на вычет 1 000 000 рублей, либо на подтверждённые расходы на покупку квартиры.

Условный пример: мать купила квартиру за 6,5 млн рублей четыре года назад. Будь это её единственное жильё, трёхлетний срок уже прошёл бы и налога не было. Но у матери есть вторая квартира, поэтому действует пятилетний срок. Продав дочери за 8 млн рублей, она заплатит 13% с разницы: 1,5 млн × 13% = 195 000 рублей. Цена «по-семейному» ниже рынка снижает налог только до границы в 70% кадастровой стоимости, о ней ниже.

Если в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации, доходом считают 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Подробно правило разобрано в статье о продаже ниже кадастровой стоимости, а выбор между вычетом и расходами в материале о вычете при продаже квартиры.

Продажа и дарение в семье дают разный результат

Семьи часто выбирают между этими договорами, не считая последствий на несколько лет вперёд. Дарение между родителями и детьми не облагается НДФЛ: пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает подарки между членами семьи и близкими родственниками, а статья 14 СК РФ называет среди них родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков, братьев и сестёр. Продажа даёт деньги продавцу, но несёт налог и лишает покупателя вычета.

Если сын собирается через пару лет продать квартиру и купить другую, подарок для него выгоднее: срок без налога короче, а при ранней продаже он вправе учесть расходы, которые когда-то понёс отец на покупку этой квартиры (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Купленная у отца квартира начинает отсчёт пятилетнего срока заново.

Как считают налог с подаренного жилья, разобрано в статье о налоге при продаже подаренной квартиры.

У дарения свои ограничения. По статье 578 ГК РФ даритель может отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь, жизнь его близких или умышленно причинил ему телесные повреждения. В договоре дарения разрешено записать условие об отмене, если даритель переживёт одаряемого. Для пожилых родителей это иногда решающий довод в пользу дарения, а для получателя, который собирается быстро продать, наоборот, лишний вопрос от будущего покупателя.

Что выгоднее: продать или подарить квартиру родственнику?

Подарить квартиру родственнику выгоднее, если родителю не нужны деньги за неё: при дарении между родителями и детьми НДФЛ нет, а получатель сможет продать квартиру без налога через 3 года. Продать выгоднее, когда продавцу нужна реальная оплата, например на покупку другого жилья. Тогда продавец платит налог по сроку владения, а покупатель-родственник не получает вычет.

Договор без денег могут признать притворным

Проблемы начинаются, когда договор называют продажей, а деньги не передают. По статье 170 ГК РФ сделка, совершённая лишь для вида, ничтожна, а притворная сделка, которая прикрывает другую, тоже ничтожна; к прикрываемой сделке применяют её собственные правила. Статья 572 ГК РФ говорит о том же с другой стороны: при встречной передаче денег или вещи договор не признаётся дарением.

Обходного пути здесь нет. Продажа без оплаты не экономит налог, не даёт вычет и не защищает от претензий: если спор дойдёт до суда, договор оценят по тому, что стороны сделали на самом деле. Мы такие договоры не сопровождаем. Если оплата не планируется, семье подходит дарение, если планируется, её проводят и подтверждают документами.

Чаще всего вопрос поднимают другие наследники. Брат или сестра покупателя после смерти родителя видят, что квартира ушла из наследства: по статье 1112 ГК РФ в наследство входит только то, что принадлежало человеку на день открытия наследства. Им остаётся оспаривать сам договор. Обычные доводы такие:

• деньги не передавались, значит продажа прикрывала дарение (статья 170 ГК РФ);
• продавец в момент подписания не понимал значения своих действий (пункт 1 статьи 177 ГК РФ);
• квартира была общей с супругом, а нотариального согласия супруга не было (пункт 3 статьи 35 СК РФ; иск подаёт сам супруг в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке);
• цена в договоре несопоставима с рынком, и это подкрепляет первый довод.

Сделку внутри семьи готовят как обычную продажу

Защита от будущего спора строится из тех же элементов, что и при продаже постороннему покупателю. Разница в том, что у родственников обычно меньше бумаг: «зачем расписка, мы же свои». Потом именно этих бумаг не хватает.

1. Проверьте основание права и срок владения по выписке ЕГРН: от этого зависит, будет ли налог у продавца.
2. Выясните, совместная ли квартира у продавца с супругом. Если да, нужно нотариальное согласие супруга, порядок описан в статье о согласии супруга на продажу.
3. Проверьте, нет ли в квартире доли несовершеннолетнего. По пункту 3 статьи 37 ГК РФ опекун, его супруг и близкие родственники не вправе заключать сделки с подопечным, кроме дарения ему. Родитель не продаст долю ребёнка бабушке или своему брату, а вопросы опеки разобраны в статье о разрешении опеки на продажу.
4. Определите цену по сделкам рядом и запишите в договор реальную сумму, не ниже 70% кадастровой стоимости, чтобы налог и цена совпадали.
5. Проведите оплату через банк: перевод, аккредитив или сервис безопасных расчётов. Наличные без банковского следа хуже всего выдерживают спор.
6. Сохраните платёжные документы, расписку продавца и акт приёма-передачи вместе с договором.
7. Обсудите сделку с другими детьми продавца до подписания. Это не требование закона, но открытый разговор снимает большую часть будущих исков.

Если покупатель берёт ипотеку, у банка могут быть свои требования к покупке у родственника. Их уточняют до подписания договора, а не после одобрения кредита.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру матери, если она пенсионерка?

Да, возраст покупателя не ограничивает сделку, и договор с матерью-пенсионеркой регистрируют так же, как с любым покупателем. Вычет за покупку у сына или дочери мать не получит, потому что они взаимозависимы по статье 105.1 НК РФ. Продавец платит налог по сроку владения квартирой, а мать проверяет, чтобы деньги на покупку прошли через банк и подтверждались документами.

Нужен ли нотариус, если сын покупает квартиру у отца целиком?

Родство само по себе нотариальной формы не требует. Нотариальное удостоверение нужно при продаже доли (часть 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ) и квартиры несовершеннолетнего собственника (часть 2 статьи 54), а согласие супруга тоже оформляют у нотариуса. Правила для долей описаны в статье о продаже доли в квартире.

Может ли дочь купить у матери квартиру за материнский капитал или с господдержкой?

Покупка квартиры у матери за материнский капитал или с господдержкой зависит от условий программы и банка, и сделку с родственником они оценивают по-разному. Ответ берут письменно в Социальном фонде или в банке до подписания договора, а не после. Если в квартире после покупки появятся доли детей, будущая продажа этой квартиры потребует разрешения опеки, и это учитывают заранее, когда выбирают способ оплаты.

Можно ли продать квартиру сыну за символическую цену?

Продать квартиру сыну за символическую цену можно, но для налога продавца доходом будет не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации. Налог посчитают с этой суммы, даже если сын заплатил меньше. Другие наследники смогут сослаться на низкую цену как на признак дарения. Если деньги продавцу не нужны, дарение решает задачу без налога и без этих рисков.

Родственник платит, когда деньги нужны продавцу

Продажа внутри семьи оправдана, если продавец получает реальные деньги и они ему нужны: на другую квартиру, на раздел наследства между детьми, на долг. В остальных случаях дарение даёт тот же переход собственности без налога и с более коротким сроком для будущей продажи.

Самостоятельно оформлять семейную продажу рискованно, когда в семье есть другие наследники, которые с решением не согласны, когда квартира общая с супругом, есть доля ребёнка или покупатель берёт ипотеку. В таких случаях мы сначала разбираем документы и порядок расчётов, а потом готовим договор. Как устроена такая работа, описано на странице продажи квартиры с риэлтором.

Нормы приведены по состоянию на 29.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.