Снятие обременения по военной ипотеке перед продажей квартиры

С квартиры по военной ипотеке снимают два залога: залог банка гасят после полного погашения кредита, залог Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека» гасят после того, как у военнослужащего возникло право на накопления и нет долга по целевому жилищному займу, либо после возврата этого займа. Продать квартиру, по разъяснению Учреждения, можно только когда погашены оба залога. Поэтому порядок продажи зависит от выслуги и от того, служите вы или уже уволены.

Ниже разобраны все варианты: служба 20 лет и больше, увольнение с правом на накопления, увольнение без такого права и продажа раньше срока. Для каждого указано, какой документ подать, кто его отправляет в Росреестр и сколько ждать.

Два залога в одной выписке и кто снимает каждый

Квартиру по программе накопительно-ипотечной системы (НИС) покупают на два источника денег: целевой жилищный заём (ЦЖЗ) от государства и ипотечный кредит банка. Поэтому, как пишет Росвоенипотека, квартира находится в залоге в силу закона сразу у кредитора и у Российской Федерации. В выписке из ЕГРН это две отдельные записи об ипотеке с разными залогодержателями.

Записи живут независимо. Закрытый кредит убирает только запись банка, а запись в пользу государства остаётся, пока Учреждение не направит в Росреестр своё заявление. Обратное тоже бывает: залог государства уже погашен, а кредит ещё платится.

Отчуждение квартиры, то есть купля-продажа, мена или дарение, по разъяснению Учреждения возможно только после погашения обоих залогов. Схемы, знакомые по обычной ипотеке, когда покупатель гасит долг продавца из своих денег, здесь упираются во второго залогодержателя. Общие схемы продажи ипотечной квартиры разобраны в статье о продаже квартиры в ипотеке, а для военной ипотеки сначала решают вопрос с государственным займом.

Шесть ситуаций, от которых зависит порядок снятия залога

Порядок снятия залога государства зависит от двух вещей: возникло ли у вас право на использование накоплений и есть ли задолженность по ЦЖЗ. Право на накопления по порядку, который публикует Учреждение, возникает при общей продолжительности службы 20 лет и больше, в том числе в льготном исчислении. Оно возникает и при увольнении с выслугой 10 лет и больше в календарном исчислении по предельному возрасту, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам.

Залог банка во всех строках снимается одинаково: после полного погашения кредита. Для увольнения с выслугой от 10 до 20 лет по названным основаниям Учреждение указывает, что остаток долга банку можно закрыть дополнительными средствами, которые дополняют накопления, а недостающее гасят своими деньгами.

Как снять обременение Росвоенипотеки после 20 лет службы?

Обременение Росвоенипотеки после 20 лет службы, в том числе в льготном исчислении, снимают по рапорту, если кредит банку уже полностью погашен. Военнослужащий подаёт командиру части рапорт о включении в сведения об участниках НИС, желающих погасить залог в пользу государства. Ведомство передаёт сведения в Учреждение, оно в течение 30 рабочих дней направляет заявление в Росреестр, запись гасят за 3 рабочих дня.

Рапорт после 20 лет службы: порядок, если вы продолжаете служить

Когда выслуга достигла 20 лет, накопления становятся вашими, а заём больше не нужно возвращать. Но запись в ЕГРН сама не исчезнет. Учреждение гасит её, только получив от регистрирующего органа вашего ведомства сведения о том, что вы достигли выслуги, погасили кредит и хотите снять залог.

1. Закройте ипотечный кредит полностью и дождитесь, когда банк погасит свою запись. Без этого рапорт не сработает: в сведениях должно быть указано, что задолженности по кредиту нет.
2. Уточните у ответственного должностного лица по месту службы, как подать рапорт. Учреждение прямо отсылает к нему, потому что порядок задаёт каждое ведомство. В Минобороны это пункты 77–82 приказа Министра обороны от 24 апреля 2017 года № 245.
3. Подайте рапорт командиру части о включении в сведения об участниках, изъявивших желание погасить залог в пользу Российской Федерации.
4. Ведомство передаёт сведения в Учреждение, а Учреждение в течение 30 рабочих дней направляет в Росреестр электронное заявление.
5. Росреестр гасит запись за 3 рабочих дня. После этого заказывайте выписку.

Слабое место здесь шаг 1. Человек выслужил 20 лет и подаёт рапорт, а кредит ещё не закрыт или банк не снял свою запись. Сначала погашают кредит, потом подают рапорт. Порядок обратный ведёт к лишнему кругу переписки.

Увольнение с правом на накопления: залог снимают по сведениям ведомства

Если вы уволились с правом на использование накоплений, заявление в Учреждение по общему правилу подавать не нужно. Основание для снятия залога одно: сведения ведомства, где вы служили, об исключении вас из реестра участников НИС с правом на накопления. Так записано и в порядке снятия обременения для тех, кто уволен после 1 января 2016 года.

Сложность появляется, если между датой исключения из списков части и датой, когда Учреждение узнало об увольнении, оно продолжало платить за вас банку. Эти платежи становятся вашим долгом по ЦЖЗ. Учреждение присылает уведомление с суммой и реквизитами. Пока долг не возвращён, залог государства не снимут, а после возврата заявление в Росреестр уходит в течение 30 рабочих дней.

Как снять обременение по военной ипотеке после увольнения?

Обременение по военной ипотеке после увольнения снимают по-разному в зависимости от права на накопления. Уволенному с правом достаточно сведений ведомства об исключении из реестра и отсутствия долга по займу, тогда Учреждение само направит заявление в Росреестр в течение 30 рабочих дней. Уволенный без права сначала возвращает заём, включая первоначальный взнос и все платежи по кредиту, в срок до 10 лет. Залог банка снимают после полного погашения кредита.

Увольнение без права на накопления: возврат займа в срок до 10 лет

Право на накопления не возникает, если вы уволились при выслуге менее 20 лет по окончании контракта или по собственному желанию. Его нет и при выслуге менее 10 лет, если основанием были организационно-штатные мероприятия, здоровье, семейные обстоятельства или предельный возраст. В этих случаях, по разъяснению Учреждения о погашении кредита, бывший участник обязан вернуть средства ЦЖЗ в срок до 10 лет, а кредит банку дальше платит сам.

График возврата Учреждение присылает в течение одного месяца после того, как получит сведения об исключении из реестра без права. Его отправляют по адресу квартиры или по адресу, который вы сообщили письменно после увольнения. Если вы живёте в другом месте и не сообщили новый адрес, график придёт на адрес квартиры, и о нём легко узнать с опозданием.

Проценты зависят от основания увольнения. Уволенные по названным основаниям после 18 марта 2017 года возвращают заём без процентов. Проценты по ставке договора ЦЖЗ начисляют тем, кто уволен по неуважительным причинам, например за несоблюдение условий контракта.

Для продажи это значит простую вещь. Пока заём возвращается по графику, залог государства на квартире остаётся. Продать её можно, когда долг перед Учреждением закрыт полностью, досрочно или по графику, и когда закрыт кредит банку.

Продажа раньше права на накопления: сначала возврат целевого займа

Когда семья решает переехать или купить квартиру больше, а права на накопления ещё нет, путь один: вернуть Учреждению все средства ЦЖЗ досрочно. Сумма включает первоначальный взнос, который государство внесло при покупке, и все ежемесячные платежи, перечисленные банку за вас.

1. Подайте в Учреждение заявление о намерении полностью погасить задолженность по ЦЖЗ (форма 1, образцы на сайте Учреждения в разделе «Снятие обременения с жилого помещения»).
2. Получите ответ с суммой к возврату и реквизитами. С этого момента Учреждение прекращает платить по кредиту, дальше платежи банку вносите вы.
3. Перечислите всю сумму по реквизитам из письма.
4. Подайте заявление о погашении залога (форма 2). К нему прикладывают копию паспорта (страницы 2–3 и страница с регистрацией) и оригинал справки из части о том, что вы продолжаете служить. Справка должна быть датирована позднее дня, когда вы вернули деньги.
5. Учреждение в течение 30 рабочих дней направляет заявление в Росреестр, запись гасят за 3 рабочих дня.
6. Отдельно закройте кредит банку и дождитесь погашения его записи.

Возвращённые деньги не пропадают. По разъяснению Учреждения, они снова поступают на ваш именной накопительный счёт, и при продолжении службы можно снова подать рапорт о предоставлении ЦЖЗ на другую квартиру. Свидетельство оформляют в том же порядке, что и первое.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке до окончания службы?

Продать квартиру по военной ипотеке до окончания службы можно, но только после снятия обоих залогов. Если права на накопления ещё нет, военнослужащий досрочно возвращает Учреждению целевой жилищный заём: первоначальный взнос и все платежи, внесённые за него банку. Затем подаёт заявление со справкой из части о продолжении службы. Возвращённые деньги снова поступают на его накопительный счёт, а кредит банку он гасит сам.

Главный практический вопрос здесь деньги на возврат. Сумма ЦЖЗ плюс остаток кредита бывает близка к цене квартиры, а покупатель по разъяснению Учреждения не может купить её до снятия залогов. Если своих денег не хватает, любую схему с участием покупателя, например задаток в счёт будущей цены, согласуют письменно с банком и с Учреждением до подписания документов. Без такого согласования покупатель рискует деньгами, а вы сделкой.

Сроки: 30 рабочих дней Учреждения и 3 рабочих дня Росреестра

Срок снятия залога государства складывается из трёх частей. Первая зависит от вас и ведомства: подача рапорта, передача сведений, возврат долга. Вторая часть у Учреждения: оно рассматривает обращение и направляет заявление в Росреестр в течение 30 рабочих дней с даты, когда получило полный комплект документов, сведения или деньги. Третья часть у Росреестра: 3 рабочих дня с поступления электронного заявления.

Срок Росреестра закреплён и в законе. По статье 25 закона об ипотеке запись об ипотеке по накопительно-ипотечной системе погашается в течение трёх рабочих дней с поступления заявления федерального органа, который ведёт эту систему. После погашения Росреестр уведомляет залогодателя и залогодержателя не позднее следующего рабочего дня.

Условный пример: военнослужащий вернул заём 1-го числа месяца и в тот же день подал заявление по форме 2 со справкой. Если Учреждение использует весь срок, заявление уйдёт в Росреестр примерно через шесть календарных недель, ещё 3 рабочих дня займёт погашение записи и до 3 рабочих дней выписка. Реалистичный горизонт до чистой выписки около двух месяцев, и выход на рынок планируют с этим запасом.

Сколько времени Росвоенипотека снимает обременение с квартиры?

Росвоенипотека снимает обременение с квартиры в два этапа. Учреждение в течение 30 рабочих дней с получения полного комплекта документов, сведений ведомства или возврата долга по займу направляет заявление в Росреестр. Росреестр гасит запись об ипотеке в пользу государства в течение 3 рабочих дней. Время на подачу рапорта, передачу сведений из части и закрытие кредита банку в эти сроки не входит.

Проверка в ЕГРН: исчезнуть должны обе записи

После уведомления о погашении закажите свежую выписку из ЕГРН и посмотрите графу об ограничениях прав и обременениях. В ней не должно остаться ни записи в пользу банка, ни записи в пользу Российской Федерации. Сведения в выписке актуальны на дату её подписания, а готовят её не дольше 3 рабочих дней с запроса. Как читать эту графу и чем выписка отличается от отметки в личном кабинете, подробно разобрано в статье о том, как проверить снятие обременения.

Пока выписки нет, статус можно узнать у самого Учреждения. Оно предлагает направить запрос через личный кабинет на rosvoenipoteka.ru или позвонить по телефонам с сайта. Ответ Учреждения подтверждает, что заявление отправлено, но покупателю и его банку показывают только выписку.

Если запись банка исчезла, а запись государства осталась после всех сроков, начинают с вопроса к Учреждению: поступили ли сведения из ведомства и нет ли за вами долга по ЦЖЗ. Возможных причин две. Сведения не дошли из части, или после увольнения образовался долг за платежи, о котором вы не знали, потому что уведомление ушло на старый адрес.

Что подготовить к продаже, пока снимают залог

Месяцы ожидания можно потратить на подготовку, тогда квартира выйдет на рынок сразу с чистой выпиской. Рабочее правило, по которому мы работаем: всё, что может остановить покупателя или его банк, закрывают до первого показа.

• Справка о погашении кредита из банка и уведомление Росреестра о погашении записи банка.
• Письмо Учреждения о сумме возврата и платёжный документ о возврате ЦЖЗ, если возвращали.
• Ответ Учреждения или уведомление Росреестра о погашении записи в пользу государства.
• Свежая выписка из ЕГРН без обеих записей.
• Согласие супруга, если квартира куплена в браке. Учреждение считает, что средства займа не относятся к совместно нажитому, но признаёт, что суды зачастую делят такие квартиры между супругами.
• Документы о покупке и расходах на неё для расчёта налога, если срок владения меньше минимального. Расчёт разобран в статье о налоге с продажи квартиры; если вы участник СВО, проверьте и сроки декларации для военнослужащих.

Если продажа встречная и вы сразу покупаете другое жильё, в том числе по новой военной ипотеке, сроки двух сделок связывают заранее. Покупатель на вашу квартиру тоже может платить жилищным сертификатом или своим займом, и тогда к вашим срокам добавляются его. Как это устроено, описано в статье о покупателе с жилищным сертификатом.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке, не снимая залог?

По разъяснению Росвоенипотеки, нет. Купля-продажа, мена и дарение возможны только после погашения залога банка и залога государства.

Возвращают ли деньги, если я досрочно вернул целевой заём?

Возвращённые средства снова поступают на ваш именной накопительный счёт. При продолжении службы можно снова оформить ЦЖЗ на другую квартиру.

Нужно ли платить проценты при возврате займа после увольнения?

Уволенные по уважительным основаниям после 18 марта 2017 года возвращают заём без процентов. Проценты начисляют при увольнении по неуважительным причинам.

Куда подавать заявление, если я уволился до 2016 года?

В Учреждение, по форме 3. Это возможно при отсутствии задолженности по договору ЦЖЗ после закрытия накопительного счёта.

Когда продажу по военной ипотеке лучше вести не одному

Сама процедура снятия залога понятна, если у вас 20 лет выслуги, закрытый кредит и ответ части на рапорт. Сложнее, когда права на накопления нет, а деньги на возврат займа должны прийти от покупателя, когда в квартире доля супруга или когда вы одновременно покупаете новую квартиру. Тогда ошибка в порядке шагов стоит месяцев ожидания или сорванного задатка.

На первой встрече мы смотрим документы, выписку и выслугу, считаем, сколько времени займёт снятие обоих залогов, и составляем план продажи под эти сроки. План остаётся у вас, даже если продавать вы решите сами. Как мы ведём ипотечные продажи, описано на странице продажи квартиры с ипотекой, а проверочный список шагов собран в чек-листе продавца.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.