Налог с продажи квартиры участником СВО: льготы, сроки и доверенность

Отдельной льготы по налогу на доход от продажи квартиры для участников СВО и членов их семей в Налоговом кодексе нет. Налог считают по общим правилам: если квартира была в собственности 3 или 5 лет, его нет, если меньше, доход уменьшают вычетом 1 млн рублей или расходами на покупку. Послабление касается сроков: мобилизованным автоматически переносят срок подачи декларации и уплаты налога, а для контрактников и добровольцев позиция ФНС и Верховного суда в 2026 году расходится.

Путаница возникает потому, что участникам СВО действительно дали много мер поддержки: освобождение от налога на имущество, кредитные каникулы, перенос сроков. Ни одна из них не уменьшает сумму налога с продажи. Ниже разобрано, что реально меняется для военнослужащего и его семьи, а общий расчёт для любого продавца собран в статье о налоге с продажи квартиры.

Особой льготы по НДФЛ для участников СВО в Налоговом кодексе нет

Есть ли льгота по налогу с продажи квартиры для участников СВО?

Льготы по налогу с продажи квартиры для участников СВО на 31.10.2026 нет: ни освобождения, ни сокращённого срока владения, ни увеличенного вычета. Статья 217.1 Налогового кодекса, где собраны условия освобождения, не упоминает ни военнослужащих, ни мобилизованных, ни ветеранов боевых действий, ни их семьи. Поэтому налога нет только при сроке владения 3 или 5 лет, как у любого продавца.

Проверить это можно по самому тексту статьи 217.1 (consultant.ru, редакция от 04.08.2026). Предложения освободить участников СВО от налога при продаже жилья обсуждались, но в действующем тексте кодекса такой нормы нет. Если вы встретили на форуме или в чате «льготу для ветеранов боевых действий», первым делом спросите, в какой статье кодекса она записана.

Одна лазейка в законе всё же есть, и она региональная. Пункт 6 статьи 217.1 разрешает субъекту РФ своим законом снизить минимальный срок владения, вплоть до нуля, для всех или для отдельных категорий налогоплательщиков. Узнать, есть ли такой закон в вашем регионе, надёжнее всего письменным обращением в инспекцию через личный кабинет налогоплательщика. Для Москвы и Московской области этот вопрос задают до задатка, чтобы цена и дата сделки уже учитывали ответ.

Ставка налога тоже общая. Для резидента доход от продажи облагается по ставке 13%, если вся такая база за год не больше 2,4 млн рублей, а с суммы сверх порога берут 15%. Налог с первых 2,4 млн рублей составляет 312 тыс. рублей, и эта граница одинакова для военнослужащего, пенсионера и любого другого продавца.

Льготы участников СВО, которые путают с налогом с продажи

Большая часть слухов о «льготе при продаже» появилась из мер, которые относятся к другим налогам или к кредитам. В таблице собрано, что действует и на что каждая мера влияет.

Освобождение от налога на имущество ФНС предоставляет по сведениям других ведомств. Его формулировка на сайте службы короткая: участники СВО и их родственники «освобождаются от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимого имущества» (nalog.gov.ru, 25.02.2026). К доходу от продажи квартиры эта льгота отношения не имеет.

Налог считают по общим правилам: срок владения и вычет

Раз особых правил нет, расчёт начинают с выписки из ЕГРН и документа-основания. Чек-лист перед тем, как назначать цену:

• Основание права. Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника или единственное жильё дают срок 3 года, остальные случаи 5 лет.
• Дата начала срока. Для купленной квартиры обычно это дата регистрации права, для унаследованной день смерти наследодателя.
• Другое жильё у вас и супруга на дату продажи. От этого зависит, считается ли купленная квартира единственной.
• Документы о расходах. Договор покупки и платёжки. Нет их или сумма мала, применяют вычет 1 млн рублей.
• Кадастровая стоимость на 1 января года продажи. Если цена в договоре ниже 70% от неё, доходом посчитают 70% кадастровой стоимости.

Условный пример: военнослужащий по контракту купил квартиру за 7 млн рублей, через 2 года продаёт её за 8 млн, а у семьи есть другая квартира, значит срок владения 5 лет. Доход за вычетом расходов составит 1 млн рублей, налог 130 тыс. рублей. Если бы договор покупки потерялся, налог считали бы с 7 млн (8 млн минус вычет 1 млн): 13% с первых 2,4 млн и 15% с остальных 4,6 млн, всего 1 002 тыс. рублей. Поэтому документы о покупке собирают до задатка. Если расходы на покупку больше миллиона и подтверждены платёжками, выгоднее заявлять их.

Мобилизованным сроки декларации и уплаты переносят

Продлевают ли участнику СВО срок подачи декларации 3-НДФЛ после продажи квартиры?

Срок подачи декларации 3-НДФЛ продлевают мобилизованным: по постановлению Правительства № 1874 от 20.10.2022 декларацию можно подать до 25 числа третьего месяца после окончания службы по мобилизации, а налог уплатить до 28 числа третьего месяца. Перенос налоговая применяет сама, без заявления. Для контрактников и добровольцев ФНС в письме от 14.04.2026 считает, что такое продление не действует.

Обычные сроки для продажи 2026 года такие: декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года. На странице ФНС о мерах поддержки мобилизованных сказано, что сроки уплаты продлеваются «на период военной службы по мобилизации и до 28 числа третьего месяца после ее завершения включительно» (nalog.gov.ru, обновлено 06.09.2024). Для бизнеса мобилизованного ФНС описывает и рассрочку перенесённых платежей; применима ли она к налогу с продажи квартиры, лучше уточнить в инспекции через личный кабинет.

С контрактниками и добровольцами сложнее. По мнению ФНС, изложенному в письме от 14.04.2026 № БС-35-11/4074@, продление по постановлению № 1874 на них не распространяется. Письмо касалось декларации предпринимателя по УСН, но КонсультантПлюс полагает, что вывод относится и к другой отчётности. Через восемь дней Верховный суд в кассационном определении от 22.04.2026 № 41-КАД26-6-К4 признал неправомерным штраф гражданину, который добровольно участвовал в СВО и не мог в срок подать декларацию по НДФЛ и заплатить налог: суд посчитал, что он находился в условиях, схожих с мобилизованными. Оба документа пересказаны в подборке КонсультантПлюс о продлении сроков отчётности.

Практический вывод для контрактника простой: на перенос не рассчитывать и подать декларацию вовремя. Штраф за непредставление составляет 5% неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, но не больше 30% и не меньше 1000 рублей. Спорить с ним в суде можно, но это месяцы переписки, а подать 3-НДФЛ может и представитель по доверенности. Порядок действий, если продажа облагается налогом, а собственник на службе:

1. До сделки посчитать налог и решить, из каких денег его заплатят.
2. Оформить доверенность на родственника с правом подавать декларацию и получать документы в налоговой.
3. Сохранить договор продажи, договор покупки, платёжки и выписку из ЕГРН в одном месте, лучше в электронном виде.
4. В начале следующего года подать 3-НДФЛ через представителя или личный кабинет налогоплательщика.
5. Заплатить налог до 15 июля; мобилизованному при необходимости воспользоваться переносом.
6. Если срок всё же пропущен из-за службы, собрать документы о нахождении в зоне СВО до ответа на требование налоговой.

Как заполнить саму декларацию и что приложить, описано в статье о декларации при продаже квартиры.

Квартира семьи участника: кто продаёт и какой срок владения

Чаще всего квартиру продаёт жена или родители военнослужащего, пока он на службе. Здесь налог зависит от того, чья это квартира, а сделка от того, кто должен дать согласие.

Если квартира куплена в браке и записана на жену, она общая. Для её продажи нужно нотариальное согласие мужа, и командировка или служба его не отменяют. Согласие оформляют заранее, до выхода объявления, потому что без него покупатель с ипотекой до сделки не дойдёт. Как его составить и что делать, если супруг далеко, разобрано в статье о согласии супруга на продажу.

Если участник СВО погиб, квартира переходит наследникам. Для унаследованной квартиры минимальный срок владения 3 года, и считают его со дня открытия наследства, то есть со дня смерти, а не с даты свидетельства. Особых налоговых правил для семей погибших военнослужащих в статье 217.1 нет.

Платит ли семья погибшего участника СВО налог с продажи унаследованной квартиры?

Семья погибшего участника СВО платит налог с продажи унаследованной квартиры только при продаже раньше 3 лет со дня смерти наследодателя. Отдельной льготы для таких семей в Налоговом кодексе нет. Если 3 года не прошли, доход уменьшают вычетом 1 млн рублей или документально подтверждёнными расходами самого наследодателя на покупку этой квартиры.

Срочная продажа наследства в первые месяцы обычно невозможна и по другой причине: право на квартиру ещё не оформлено. Сроки наследства, порядок с другими наследниками и расчёт налога описаны в статье о налоге с продажи квартиры по наследству.

Продажа по доверенности из зоны СВО

Можно ли продать квартиру по доверенности, если собственник находится в зоне СВО?

Продать квартиру по доверенности, когда собственник в зоне СВО, можно, но доверенность должна быть нотариальной или приравненной к ней. Статья 185.1 Гражданского кодекса приравнивает к нотариальным доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром части, там, где нет нотариальных контор. В доверенности прямо перечисляют полномочия: продажа конкретной квартиры, подписание договора, подача документов на регистрацию, получение денег.

Нотариальная форма требуется для любой доверенности на регистрацию прав и распоряжение квартирой (статья 185.1 ГК РФ, редакция от 10.06.2026). Если военнослужащий до отъезда успел сходить к нотариусу, проблем меньше: такую доверенность покупатель и его банк проверят по реестру нотариата. Доверенность, удостоверенную командиром, через этот реестр не проверить, потому что её удостоверял не нотариус. Покупатель и банк будут задавать вопросы, и к ним готовятся заранее: копия документа о службе, понятный текст полномочий, связь с собственником в день сделки.

Есть и риск, о котором покупатель тоже знает. Доверенность прекращается со смертью доверителя, а отменить её он может в любой момент. Поэтому покупатель нередко просит подтвердить, что собственник жив и не отозвал полномочия, ближе к дате сделки. Деньги безопаснее перечислять на счёт самого собственника, а не представителя: так меньше поводов для споров в семье и с налоговой. Общий порядок такой продажи описан в статье о продаже квартиры по доверенности, там же есть список полномочий для текста доверенности.

Ипотечная квартира: кредитные каникулы не снимают залог

Если квартира в ипотеке, участник СВО и члены его семьи могут взять кредитные каникулы по закону № 377-ФЗ. Обратиться в банк можно до 31 декабря 2026 года, пока действует кредитный договор, а льготный период длится весь срок службы плюс 180 дней. По ипотеке долг из-за каникул не растёт, срок кредита сдвигается.

Для продажи каникулы ничего не меняют: квартира остаётся в залоге, и для сделки нужен порядок погашения долга, согласованный с банком. Иногда каникулы, наоборот, снимают спешку: платежи стоят, и продавать квартиру срочно, со скидкой, уже не нужно. Как продают квартиру с действующей ипотекой и что требует банк, разобрано в статье о продаже квартиры в ипотеке.

Продажа, где собственник на службе, держится на документах, подготовленных до объявления. Мы начинаем с разбора: основание права и срок владения, нужен ли налог и кто подаст декларацию, какая доверенность есть и примет ли её банк покупателя, нужно ли согласие супруга. Как мы ведём такие сделки, включая ипотечные, описано на странице о продаже квартиры.

Частые вопросы

Ветеран боевых действий платит налог с продажи квартиры?

Да, на общих основаниях. Статус ветерана боевых действий в статье 217.1 Налогового кодекса не упоминается, поэтому налог зависит только от срока владения и вычета.

Нужна ли декларация, если квартира в собственности больше 5 лет?

Нет. Если минимальный срок владения 3 или 5 лет прошёл, доход освобождён и от налога, и от декларирования. Это правило одинаково для военнослужащих и всех остальных.

Мобилизованному нужно писать заявление о переносе сроков?

Нет. По данным ФНС, перенос сроков применяется автоматически, без заявления. Если требование пришло раньше срока, ответьте инспекции через личный кабинет.

Может ли жена подать 3-НДФЛ за мужа, который на службе?

Может, если у неё есть доверенность на представление интересов в налоговой. Подать декларацию можно лично в инспекции, почтой или через личный кабинет налогоплательщика.

Порядок для семьи, которая продаёт квартиру участника СВО

Сначала выписка из ЕГРН и документ-основание: они показывают, есть ли налог вообще. Если срок владения прошёл, налоговый вопрос закрыт, и вся подготовка сводится к доверенности, согласию супруга и порядку расчётов. Если не прошёл, налог считают до задатка, а подачу декларации поручают человеку, который будет рядом весной следующего года.

Продавать самостоятельно разумно, когда собственник сам приезжает на сделку, квартира без ипотеки, а документы простые. Если продажа идёт по доверенности от командира части, в квартире есть доля погибшего родственника или банк покупателя ещё не видел такой доверенности, дополнительная проверка документов обходится дешевле сорванной сделки.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.