Налог при продаже апартаментов: что совпадает с квартирой, а что нет

Налог при продаже апартаментов не платят, если они были у вас в собственности 5 лет, а при наследстве или дарении от члена семьи или близкого родственника хватает 3 лет. Это правило Налоговый кодекс применяет к любой недвижимости, поэтому для апартаментов оно такое же, как для квартиры. Отличия начинаются, когда срок не прошёл: вычет при продаже здесь не 1 млн, а 250 тыс. рублей, трёхлетний срок для единственного жилья и освобождение для семей с детьми не применяются.

Ниже правила для апартаментов и квартиры сравниваются по пунктам, показан условный расчёт и перечислены вопросы, которые покупатель апартаментов задаст продавцу. Общие правила налога с продажи жилья подробно разобраны в статье о налоге с продажи квартиры, здесь только то, чем апартаменты от неё отличаются.

Апартаменты в налоговом смысле считаются иной недвижимостью

По документам апартаменты обычно оформлены как нежилое помещение. В выписке из ЕГРН у квартиры стоит назначение «жилое», у апартаментов «нежилое». Для налога с продажи это главная строка документа: от неё зависят вычет и льготы.

Налоговый кодекс разделяет недвижимость на две группы. Первая группа: жилые дома, квартиры, комнаты и их части, кодекс называет их жилыми помещениями. Вторая группа: всё остальное, то есть «иное недвижимое имущество». Апартаменты с назначением «нежилое» попадают во вторую группу, даже если в них постоянно живут и обустроена кухня.

Освобождение по сроку владения в ст. 217.1 НК РФ сформулировано для любого «объекта недвижимого имущества». Поэтому сама возможность продать апартаменты без налога у вас есть. А вот часть особых условий этой статьи (три года для единственного жилья, освобождение семей с детьми, отсчёт срока от полной оплаты по ДДУ) и вычет 1 млн рублей из ст. 220 НК РФ написаны отдельно для жилья, и на апартаменты не распространяются.

Проверку начинают с выписки из ЕГРН: назначение помещения, дата регистрации права и документ-основание. Если назначение «жилое», к вашему объекту применяются правила квартиры, как бы его ни называли в рекламе комплекса.

Сравнение: апартаменты и квартира по налогу с продажи

Из таблицы видно, что совпадает больше, чем отличается. Но три отличия касаются именно тех ситуаций, когда продавец квартиры обычно экономит на налоге: единственное жильё, дети и продажа без документов о покупке.

Срок владения для апартаментов: 5 лет или 3 года

Пять лет считаются общим правилом: если апартаменты куплены по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве, налога нет после пятилетнего срока. Три года действуют для апартаментов, полученных по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, потому что подп. 1 п. 3 ст. 217.1 говорит об «объекте недвижимого имущества», а не только о жилье.

Срок обычно считают от даты регистрации права в выписке из ЕГРН, при наследстве от дня открытия наследства. Как устроены пять и три года в целом, подробно описано в статье о продаже квартиры, которой меньше 5 лет.

У апартаментов из новостройки есть оговорка. Правило о том, что срок по договору долевого участия начинается с даты полной оплаты, в ст. 217.1 записано для жилого помещения. Если апартаменты куплены по такому договору и полная оплата была заметно раньше регистрации права, дату начала срока уточните в своей инспекции до выхода на рынок. Разница в несколько месяцев здесь решает, будет налог или нет.

Через сколько лет можно продать апартаменты без налога?

Апартаменты можно продать без налога через 5 лет владения, если они куплены, и через 3 года, если получены по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника. Трёхлетний срок для единственного жилья к апартаментам не применяется: в ст. 217.1 НК РФ он записан только для комнаты, квартиры и жилого дома. Срок отсчитывают по дате в выписке из ЕГРН.

Единственное жильё и семьи с детьми: льготы не действуют

У квартиры есть два способа продать без налога раньше пяти лет. Первый: на дату регистрации перехода права у продавца и его супруга нет другого жилья, тогда достаточно трёх лет. Второй: семья с двумя и более детьми покупает новое жильё, и тогда срок владения вообще не важен. Оба способа есть в п. 3 и п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, и у каждого свои условия по датам и площади.

Для апартаментов оба способа закрыты. В подп. 4 п. 3 и в п. 2.1 ст. 217.1 прямо перечислено, о каком объекте идёт речь: комната, квартира, жилой дом и их части. Нежилого помещения в этом перечне нет. Даже если апартаменты у семьи единственное место, где она живёт, и детей трое, при продаже раньше пяти лет налог считают по общим правилам.

У этого правила есть обратная сторона. Апартаменты не считаются жилым помещением и в обратную сторону: если вы продаёте квартиру, а у вас ещё есть апартаменты, по тексту подп. 4 п. 3 они не названы «иным жилым помещением». Как инспекция смотрит на такой случай в вашей ситуации, проверяют до сделки, а не после.

Действует ли для апартаментов льгота единственного жилья и для семей с детьми?

Льгота единственного жилья и освобождение для семей с двумя и более детьми к апартаментам не применяются. Обе нормы ст. 217.1 НК РФ касаются только жилого помещения: комнаты, квартиры, жилого дома и их частей. Апартаменты с назначением «нежилое» в выписке из ЕГРН под них не подпадают, поэтому до пяти лет владения (или трёх при наследстве и дарении) налог считают по общим правилам.

Вычет 250 тысяч рублей вместо одного миллиона

Если срок владения не прошёл, доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов. Первый: имущественный вычет. Для жилых домов, квартир и комнат он до 1 000 000 рублей за год, для иного недвижимого имущества до 250 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Апартаменты относятся ко второй группе. Второй способ: вместо вычета уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку этих апартаментов (подп. 2 п. 2 ст. 220).

На практике это значит, что у апартаментов без документов о покупке налог заметно выше, чем у квартиры за ту же цену. Разница в вычете 750 тыс. рублей, и налог с неё составляет от 97,5 до 112,5 тыс. рублей в зависимости от ставки. Когда документы о покупке есть, разницы почти нет: расходы учитываются одинаково. Как выбирают между вычетом и расходами, подробно описано в статье о вычете при продаже квартиры.

Лимит считается «в целом» за налоговый период. Если в одном году вы продали двое апартаментов или апартаменты и машино-место, 250 тыс. рублей делятся на все такие объекты, а не предоставляются на каждый.

Какой вычет при продаже апартаментов: 1 млн или 250 тысяч?

Вычет при продаже апартаментов составляет до 250 000 рублей за год, потому что Налоговый кодекс относит нежилое помещение к «иному недвижимому имуществу». Вычет 1 млн рублей в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрен только для жилых домов, квартир и комнат. Вместо вычета можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку апартаментов, и тогда разница с квартирой исчезает.

Можно ли при продаже апартаментов уменьшить доход на расходы на покупку?

Доход от продажи апартаментов можно уменьшить на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы на их покупку: это право в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ дано для любого имущества. Нужны договор покупки и документы об оплате: платёжки, выписки банка, расписка продавца. Если расходы больше вычета 250 000 рублей, выгоднее заявить их.

Условный расчёт: апартаменты и квартира за одну цену

Условный пример: объект куплен два года назад за 12 млн рублей по договору купли-продажи, продаётся за 14 млн рублей. Срок владения не прошёл, продавец резидент, других доходов от продажи имущества в этом году нет. Ставки по п. 1.1 ст. 224 НК РФ: 13% с базы до 2,4 млн рублей и 312 тыс. рублей плюс 15% с суммы сверх.

1. С документами о покупке. База одинакова для апартаментов и квартиры: 14 − 12 = 2 млн рублей. Налог 13%, то есть 260 тыс. рублей.
2. Без документов, квартира. База 14 − 1 = 13 млн рублей. Налог 312 тыс. + 15% × 10,6 млн = 1 902 тыс. рублей.
3. Без документов, апартаменты. База 14 − 0,25 = 13,75 млн рублей. Налог 312 тыс. + 15% × 11,35 млн = 2 014,5 тыс. рублей.

Разница между квартирой и апартаментами без документов в этом примере 112,5 тыс. рублей. Разница между продажей с документами и без них почти 1,8 млн рублей. Поэтому для апартаментов поиск договора покупки и платёжек важнее, чем для квартиры: у квартиры миллионный вычет хоть немного смягчает потерю документов, у апартаментов почти нет.

Кадастровая стоимость работает так же, как у квартиры. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доход для налога принимают равным 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Кадастр апартаментов в выписке из ЕГРН проверяют до того, как называть цену; подробно про это правило в статье о кадастровой стоимости квартиры.

Декларация и сроки после продажи

Если срок владения не прошёл, после продажи апартаментов подают декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платят налог до 15 июля. Сроки те же, что для квартиры, отличается только строка с видом вычета: в декларации выбирают вычет по иному недвижимому имуществу или расходы на покупку. Когда декларация нужна, а когда нет, разобрано в статье о декларации при продаже квартиры.

Если срок владения прошёл, налога нет и декларацию по этой продаже не подают. Подтверждением служит выписка из ЕГРН с датой регистрации права, её хранят вместе с договором продажи.

Что спросит покупатель апартаментов

Апартаменты покупают иначе, чем квартиры, и вопросы покупателя тоже другие. Покупателю важны район и цена за метр, а ещё его интересует не только сам объект, но и то, во что он обойдётся после покупки. Ответы на эти вопросы лучше подготовить до первого показа: неуверенный ответ продавца покупатель превращает в аргумент для торга.

Первый вопрос: налог на имущество. Для квартир базовая ставка 0,1% кадастровой стоимости, для объектов из регионального перечня по ст. 378.2 НК РФ до 2%, для прочих объектов 0,5% (п. 2 ст. 406 НК РФ). Конкретную ставку устанавливает муниципалитет или, в Москве, закон города. Покупатель попросит последнее налоговое уведомление: по нему видно, сколько платите вы, и это снимает спор лучше любых объяснений.

Второй вопрос: налоговый вычет при покупке. Покупатель квартиры рассчитывает вернуть часть налога. Для апартаментов такого вычета нет: подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ перечисляет только жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них и земельные участки. Честный ответ продавца на этот вопрос сразу отсекает покупателей, которые считали этот вычет в своём бюджете, и экономит время на показах.

Третий вопрос: деньги покупателя. Если покупатель берёт кредит, банк смотрит на назначение помещения в выписке, и условия по нежилому объекту покупатель уточняет у своего банка заранее. Источник денег покупателя выясняют до задатка, а не после: банк, его требования к объекту, сроки одобрения.

Четвёртый вопрос: документы и коммунальные платежи. Покупатель попросит выписку из ЕГРН, договор управления или квитанции управляющей компании, справку об отсутствии долгов. Все эти бумаги собираются так же, как при продаже квартиры, и заказываются до выхода объявления.

Порядок подготовки продажи апартаментов

Порядок, по которому мы работаем, одинаков для квартиры и апартаментов: сначала документы и то, что может напугать покупателя, потом объявление. Для апартаментов к этому добавляется налоговый расчёт.

• Выписка из ЕГРН: назначение «нежилое» или «жилое», дата регистрации права, основание.
• Дата окончания срока владения: 5 лет при покупке, 3 года при наследстве и дарении от члена семьи или близкого родственника.
• Договор покупки и документы об оплате: если расходы больше 250 тыс. рублей, налог считают от них.
• Кадастровая стоимость на 1 января года продажи и её 70%: цена в договоре не ниже этой суммы для расчёта налога.
• Последнее уведомление по налогу на имущество: покупатель спросит о нём первым.
• Квитанции управляющей компании и справка об отсутствии долгов.
• Расчёт налога двумя способами и решение: продавать сейчас или дождаться конца срока.

Полный список проверок перед продажей есть в нашем чек-листе продавца.

Частые вопросы

Можно ли перевести апартаменты в жилые, чтобы получить вычет 1 млн?

Вычет определяется назначением помещения в выписке из ЕГРН на момент продажи. Возможность перевода зависит от здания и требований к жилым помещениям, это отдельная процедура; уточняйте её в Росреестре и у застройщика или управляющей компании.

Ставка налога с продажи апартаментов выше, чем у квартиры?

Нет. Ставка налога на доход от продажи одинакова: 13% с базы до 2,4 млн рублей за год и 15% с суммы сверх. Выше у апартаментов может быть налог на имущество, который платит владелец каждый год.

Апартаменты получены по наследству два года назад. Платить налог?

Если наследство открылось меньше трёх лет назад, налог считают по общим правилам: доход минус вычет 250 тыс. рублей или подтверждённые расходы. После трёх лет со дня открытия наследства налога нет.

Если у меня есть квартира и апартаменты, какой вычет за год?

Лимиты считают отдельно: до 1 млн рублей по квартирам, комнатам и домам и до 250 тыс. рублей по иной недвижимости. Если обе продажи в одном году и срок не прошёл, применяются оба лимита.

Когда продажу апартаментов лучше считать заранее

Если срок владения прошёл, апартаменты продаются без налога точно так же, как квартира, и расчёт сводится к одной дате в выписке. Если не прошёл, решение принимают по трём фактам: есть ли договор покупки с платёжками, сколько месяцев осталось до конца срока и какая кадастровая стоимость. Без документов о покупке разница между «продать сейчас» и «подождать полгода» у апартаментов может измеряться миллионами, а льгот, которые выручают продавцов квартир, здесь нет.

Самому продавать разумно, когда срок давно прошёл, назначение в выписке понятно, долгов нет. Когда апартаменты куплены по договору долевого участия, документы о покупке потеряны, продажа идёт вместе с покупкой квартиры или срок заканчивается через несколько месяцев, такую сделку удобнее вести с частным риэлтором, который сначала посчитает налог, а потом выставит объект на продажу. Если апартаменты оформлены на предпринимателя и сдавались через ИП, налог могут посчитать по упрощёнке; этот случай разобран в статье о продаже ИП на упрощёнке. Как мы ведём такие продажи, описано на странице продажи квартиры с риэлтором.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.