Самозанятый продаёт квартиру: какой налог платить

Самозанятый, который продаёт свою квартиру, налог на профессиональный доход с этой продажи не платит: закон о самозанятых прямо исключает доходы от продажи недвижимости из своего режима. Вместо него действуют обычные правила НДФЛ, те же, что для любого собственника. Если квартира была в собственности дольше минимального срока, налога нет; если меньше, налог считают с дохода минус вычет и подают декларацию 3-НДФЛ.

Статус самозанятого на расчёт не влияет: ни в лучшую, ни в худшую сторону. Ниже разобрано, почему так, что именно проверить самозанятому продавцу, что делать с чеком в приложении «Мой налог» и когда ситуация меняется для индивидуального предпринимателя. Общая механика налога со сроками и вычетами подробно описана в статье о налоге с продажи квартиры, здесь только то, что касается самозанятых и ИП.

Закон о самозанятых не распространяется на продажу квартиры

Режим самозанятых называется «налог на профессиональный доход» (НПД) и действует по Федеральному закону № 422-ФЗ. Объектом налога в нём признаются доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав (ч. 1 ст. 6). Сразу за этим идёт список того, что объектом не считается. В части 2 статьи 6 вторым пунктом названы доходы «от продажи недвижимого имущества, транспортных средств».

В том же перечне ещё три пункта, которые касаются собственников жилья. Не облагается НПД передача имущественных прав на недвижимость, кроме аренды жилья (п. 3). Не облагается продажа имущества, которое использовалось для личных и домашних нужд (п. 5). Не облагается уступка прав требований (п. 10), то есть переуступка договора в новостройке через статус самозанятого тоже не проходит.

Вторая половина правила записана в ч. 8 ст. 2 того же закона. Самозанятые освобождены от НДФЛ только по тем доходам, которые облагаются НПД. Продажа квартиры к ним не относится, поэтому освобождения нет и доход попадает под НДФЛ в общем порядке. Два режима не пересекаются: один и тот же рубль от продажи не может уйти ни в оба налога, ни мимо обоих.

Платит ли самозанятый налог на профессиональный доход при продаже квартиры?

Самозанятый не платит налог на профессиональный доход при продаже квартиры: п. 2 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не признаёт доходы от продажи недвижимого имущества объектом НПД. Это касается и комнаты, и доли, и квартиры, которую до продажи сдавали в аренду с уплатой НПД. Доход от продажи облагается НДФЛ по правилам главы 23 Налогового кодекса, как у любого собственника без статуса.

Самозанятый продавец считает налог как обычный собственник

Раз продажа идёт под НДФЛ, порядок расчёта не отличается от продажи квартиры человеком без всякого статуса. Решают три вещи: срок владения, способ уменьшения дохода и сумма за год.

Срок владения. Доход освобождается от НДФЛ, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК). Он равен 3 годам для наследства и дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья (п. 3 ст. 217.1). Во всех остальных случаях срок составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1). Для новостройки по договору долевого участия срок считают с даты полной оплаты. Как проверить свой срок по документам, разобрано в статье о продаже квартиры, которая в собственности меньше 5 лет.

Вычет или расходы. Если срок не прошёл, доход уменьшают одним из двух способов: вычетом до 1 000 000 рублей за год на всё проданное жильё или документально подтверждёнными расходами на покупку (п. 2 ст. 220 НК). Совместить их нельзя. Подробно о выборе: в материале о вычете при продаже квартиры.

Ставка и порог. Доход от продажи имущества образует отдельную базу (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК). Для резидентов ставка 13% до 2,4 млн рублей налоговой базы за год, с превышения 15% плюс 312 тыс. рублей (п. 1.1 ст. 224). Для нерезидентов 30%.

Кадастровая стоимость. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК).

Семьи с двумя и более детьми при выполнении условий п. 2.1 ст. 217.1 освобождены от НДФЛ без срока владения. Одно из условий этого пункта прямо касается работающих на себя: проданное жильё не должно было использоваться в предпринимательской деятельности.

Какой налог платит самозанятый при продаже квартиры?

Самозанятый при продаже квартиры платит только НДФЛ, и только если квартира была в собственности меньше минимального срока: 3 или 5 лет по ст. 217.1 Налогового кодекса. Доход уменьшают вычетом до 1 млн рублей или расходами на покупку, с остатка резидент платит 13%, а с части налоговой базы свыше 2,4 млн за год 15%. Если срок владения прошёл, налога нет.

Условный пример: расчёт для самозанятого продавца

Условный пример: самозанятая работает дизайнером и платит НПД с заказов. В 2023 году она купила квартиру за 9 млн рублей, другое жильё у неё есть, значит минимальный срок 5 лет. В 2026 году она продаёт квартиру за 11 млн рублей. Кадастровая стоимость условно 12 млн, 70% от неё составляют 8,4 млн, цена договора выше, поэтому доходом считается 11 млн.

Доходы от дизайна в этот расчёт не входят: они остаются в «Мой налог» и облагаются НПД отдельно. Если бы та же продавица дождалась пяти лет владения, налог был бы нулевым, а её статус самозанятой не изменил бы ни одной строки таблицы.

Чек в «Мой налог» за квартиру не формируют

Чек в приложении «Мой налог» самозанятый обязан формировать при расчётах по доходам, которые облагаются НПД (ч. 1 ст. 14 закона № 422-ФЗ). Деньги за квартиру к таким доходам не относятся, поэтому чек на сумму сделки не пробивают. Покупателю такой чек и не нужен: подтверждение оплаты для него даёт расписка, банковский документ о раскрытии аккредитива или выписка о переводе.

Ошибка случается, когда продавец получает деньги на ту же карту, через которую принимает оплату от заказчиков, и по привычке оформляет поступление как доход. Тогда в приложении возникает сумма, с которой начислят НПД, хотя закон этого не требует. Часть 4 статьи 8 закона даёт право скорректировать ранее переданные сведения при некорректном вводе с пояснением причины. Исправлять лучше сразу, до того как налог по НПД начислен за месяц.

Проще не допускать путаницы заранее. Для расчётов по сделке удобнее отдельный счёт, на который не приходят деньги от заказчиков: банку и налоговой видно происхождение суммы, а вам не нужно потом объяснять, что за перевод пришёл от покупателя.

Нужно ли самозанятому пробивать чек в «Мой налог» при продаже квартиры?

Самозанятому не нужно пробивать чек в «Мой налог» при продаже квартиры: обязанность сформировать чек по ч. 1 ст. 14 закона № 422-ФЗ относится только к доходам, которые облагаются НПД, а продажа недвижимости в их число не входит. Если чек пробит по ошибке, сведения корректируют с пояснением причины по ч. 4 ст. 8. Налог с продажи считают по правилам НДФЛ.

Декларацию 3-НДФЛ подают отдельно от режима самозанятого

Самозанятые не сдают отчётность по НПД, налог им начисляет приложение. Поэтому многие считают, что и после продажи квартиры отчитываться не придётся. Для НДФЛ правило другое: по продаже имущества продавец сам считает НДФЛ и подаёт декларацию (подп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК).

Сроки общие: декларация 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229), налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228). Если расходы на покупку покрыли весь доход и налог равен нулю, декларацию всё равно подают. Когда её подавать не нужно и что будет при пропуске срока, разобрано в статье о декларации при продаже квартиры. Как заполнить листы по строкам, описано в инструкции по заполнению 3-НДФЛ.

Подать декларацию удобно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: тот же вход, что связан с «Мой налог». Справочная страница налоговой о продаже недвижимого имущества даёт общий порядок и формы.

ИП на УСН: решает, использовалась ли квартира в бизнесе

Индивидуальный предприниматель может быть самозанятым, и тогда для него действует всё сказанное выше: продажа квартиры НПД не облагается. Иначе выглядит ситуация у ИП на упрощённой системе (УСН). Упрощёнка освобождает предпринимателя от НДФЛ только по доходам от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК). Значит, вопрос один: была ли квартира частью бизнеса.

Если квартира личная, в ней жили или она просто стояла, а в бизнесе её не использовали, продажа идёт по НДФЛ с обычным сроком владения и вычетами. Если квартиру сдавали как ИП, доход от аренды учитывали в УСН, а вид деятельности в ЕГРИП связан с недвижимостью, налоговая может отнести продажу к предпринимательскому доходу. Тогда налог считают по правилам УСН, а срок владения и вычет 1 млн, которые предусмотрены для НДФЛ, в этом расчёте не применяют. Ставки и порядок по УСН смотрите на nalog.gov.ru, а спорный случай лучше заранее обсудить с налоговым специалистом. Признаки, по которым инспекция относит продажу к бизнесу, и примеры из практики собраны в статье о продаже квартиры ИП на УСН.

Как платит налог ИП на УСН при продаже квартиры?

ИП на УСН платит налог с продажи квартиры в зависимости от того, использовалась ли она в предпринимательской деятельности. Личная квартира продаётся по правилам НДФЛ: со сроком владения 3 или 5 лет и вычетом. Квартира, которую сдавали через ИП с учётом дохода в УСН, может попасть в доход по упрощёнке, так как п. 3 ст. 346.11 НК освобождает от НДФЛ именно доходы от бизнеса.

Для семей с детьми эта граница тоже действует: освобождение без срока владения по п. 2.1 ст. 217.1 дают только за жильё, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.

Что проверить самозанятому до выхода на рынок

Налог влияет на цену, которую вам выгодно принять, и на дату выхода на рынок. Мы считаем его до задатка, вместе с разбором документов, а не после сделки. Порядок проверки для самозанятого продавца:

1. Возьмите выписку из ЕГРН и найдите дату регистрации права, а для новостройки по договору долевого участия документ о полной оплате.
2. Определите свой минимальный срок: 3 года (наследство или дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё) или 5 лет.
3. Найдите документы о покупке: договор, расписки, платёжные поручения. От них зависит, хватит ли расходов вместо вычета 1 млн.
4. Узнайте кадастровую стоимость на 1 января года регистрации и сравните 70% от неё с планируемой ценой.
5. Сложите все продажи жилья за год: вычет 1 млн один на всё проданное жильё за год, а порог 2,4 млн считают по всей базе от продажи имущества.
6. Откройте отдельный счёт для расчётов по сделке, чтобы поступление не смешалось с доходами в «Мой налог».
7. Если квартиру сдавали через ИП или учитывали в бизнесе, разберитесь с этим до задатка.

Полный список подготовки к сделке собран в чек-листе продавца.

Частые вопросы

Если квартиру сдавали с уплатой НПД, продажа облагается НПД?

Нет. Аренда жилья может облагаться НПД, но продажа той же квартиры попадает под исключение п. 2 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ. Налог с продажи считают по правилам НДФЛ.

Не потеряю ли я статус самозанятого из-за продажи квартиры?

Доход от продажи не признаётся объектом НПД и в налоговую базу самозанятого не входит. Статус от сделки не зависит, отчитываются за неё отдельно декларацией 3-НДФЛ.

Самозанятый продаёт долю или комнату: правила те же?

Да. Доля и комната относятся к недвижимому имуществу, НПД с их продажи не платят, а срок владения и вычет применяют по НДФЛ. Для долей есть свои правила распределения вычета.

Можно ли через самозанятость получить деньги за переуступку новостройки?

Нет. Уступка прав требований прямо исключена из объекта НПД (п. 10 ч. 2 ст. 6). Доход от переуступки облагается НДФЛ.

Расчёт до задатка решает, когда продавать

Самозанятому продавцу не нужно искать особый порядок: продажа квартиры живёт по тем же правилам, что у соседа без статуса. Налог зависит от даты в выписке, документов о покупке и цены. Если до конца минимального срока остаются месяцы, а налог по расчёту измеряется сотнями тысяч рублей, выгоднее перенести выход на рынок или начать подготовку заранее.

Самостоятельно продавать стоит, когда квартира личная, срок владения понятен и документы о покупке на руках. Если квартиру сдавали через ИП, продаётся доля, идёт встречная покупка или неясно, с какой даты считать срок, лучше разобрать ситуацию до объявления. Как мы ведём такие продажи, описано на странице продажи квартиры.

Нормы приведены по состоянию на 31.10.2026.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста по вашей ситуации. Решение принимает читатель.

Как подготовлен материал: как выбираются темы, откуда берутся факты и как проверяются нормы.